Паспорт
Предполагается, что Energieausweis содержит важную информацию о свойствах здания. В нем есть такие, например, данные, как оценка здания – от А (особо энергосберегающее) и до J (особо расточительное), годовое количество киловатт-часов в пересчете на квадратный метр площади и рекомендации по энергосбережению. Рекомендации владелец здания выполнять не обязан.
В прежние годы у Energieausweis были разнообразные необязательные предшественники. Многие из них закон признает адекватной заменой энергопаспорту. Ну а для новых паспортов сегодняшнее Предписание об экономии энергии (Energieeinsparverordnung, сокращенно – EnEV) допускает два метода оценки и, соответственно, две разновидности документа: Bedarfsausweis (Bedarfspass), основанный на теоретической оценке потребности (Bedarf) жилья, и Verbrauchsausweis (Verbrauchspass), основанный на реальном энергопотреблении (Verbrauch) за три года. Закон разрешает также паспорт, в котором указаны результаты обоих методов.
Вскоре после строительства или модернизации возможен только Bedarfsausweis. В прочих случаях владельцы обычно вправе выбрать между сравнительно дешевым (20-100 евро) Verbrauchsausweis и более дорогим (сотни евро) Bedarfsausweis. Построенные до 1977 года и не модернизированные до норм WSVO 1977 дома с не более чем четырьмя квартирами являются исключением. До 1.10.2008 их владельцы тоже могли выбирать, но новые паспорта, полученные после этой даты, действительны только в форме Bedarfsausweis.
Обуза
На деле информационная ценность Energieausweis близка к нулю. Так, бессмысленно сравнивать Bedarfsausweis одного здания с Verbrauchsausweis другого, так как в основе лежат принципиально разные методы оценки.
Мало толку и от сравнения двух Verbrauchsausweis’ов. Ведь Verbrauch сильно зависит от случайных факторов, например, «морозоустойчивости» обитателей и климатических колебаний. Да и зачем нужен специальный документ, если можно просто посмотреть счета за последние три года?
Ненадежен и Bedarfsausweis. Союз немецких жилищных предприятий (GdW) сделал как-то проверку: 4 разных специалиста по-разному оценили одно и то же здание! А для поиска мест утечки энергии и разработки методов борьбы с ней нужно гораздо более серьезное (и дорогое!) обследование здания, чем упрощенная методика, применяемая для Bedarfsausweis.
Ни один из паспортов не позволяет судить о главном – о денежных тратах на отопление. Предписанная закона искажают оценку (ключевое слово – Primaerenergiefaktor), искусственно улучшая ее, например, при отоплении биотопливом. Но если бы и не было искажений, киловатт-часы сами по себе мало что говорят о деньгах: не менее важны цена используемого топлива и расходы по ремонту и обслуживанию отопительной системы. А о свойствах конкретной квартиры паспорт вообще ничего сказать не может, так как выдается сразу на все здание.
Так что польза от паспорта сомнительна. Но действующий порядок нарушать не стоит. В случаях, когда энергетический паспорт считается обязательным, лучше им обзавестись. Ведь нарушителям грозит штраф до 15.000 евро.
Обязанность
Для жилья Energieausweis обязателен только при строительстве, существенной модернизации, поиске покупателя или нового съемщика. Подрядчик (Bauherr) обязан позаботиться, чтобы владелец (иногда он же и был Bauherr’ом!) получил паспорт нового здания. После модернизации или перестройки существующего здания подрядчик также обязан обеспечить новый Energieausweis, если отапливаемая или охлаждаемая площадь увеличилась более чем на 50%, либо были изменены внешние стены, окна, двери, навесные фасады, крыши или перекрытия, либо были изменены стены или перекрытия, граничащие с неотапливаемыми помещениями или с грунтом.
Владелец жилья, ищущий покупателей или новых съемщиков, обязан «незамедлительно» показать (а, значит, и иметь!) Energieausweis по первому требованию интересующихся. До Нового года это требование относилось только к построенному до 1966 года жилью, но с 1.1.2009 распространилось и на жилье более поздней постройки. Однако Energieausweis по-прежнему не обязателен при продаже и сдаче любых домов в «архитектурно-памятных» районах (Denkmalbereiche), для официально-признанных памятников архитектуры (Baudenkmaeler) и для малых зданий, полезной площадью до 50 квадратных метров. На всякий случай уточню, что к владельцам маленьких квартир в больших домах последнее не относится!
Показ
Важно знать, что показать Energieausweis вправе потребовать только будущие (а не уже состоявшиеся) покупатели и съемщики и что даже они не вправе требовать выдать им оригинал или копию документа. Сам показ никаких дополнительных прав «зрителям» не дает. Поэтому если покупатели или жильцы хотят в будущем настаивать, чтобы жилье соответствовало некогда показанному паспорту, или – снижать плату из-за несоответствия, им следует позаботиться (договориться с другой стороной) о том, чтобы Energieausweis или его содержание стали частью договора купли или найма жилья.
Получение
Пока вы не собираетесь продавать или сдавать ваше жилье и не обращаетесь за льготным госкредитом в Kreditanstalt fuer Wiederaufbau, энергетический паспорт вам не требуется. Срок его действия – всего 10 лет, а возможная модернизация здания сделает Energieausweis непригодным еще раньше. Не стоит запасаться «впрок»: когда понадобится – тогда и закажете.
Ищущие покупателя или съемщика владельцы отдельной квартиры в жилкооперативе (Eigentuemergemeinschaft) имеют право потребовать Energieausweis (на все здание!) от кооператива (и за его счет!).
Владельцам отдельных домов придется перед их продажей или новой сдачей самим позаботиться о паспорте. Проведенная северорейн-вестфальской организацией по защите потребителей (VZ NRW) проверка показала, например, что не стоит заказывать сверхдешевые паспорта, изготавливаемые на основе заполненного владельцем онлайн-формуляра в интернете: из 97 формуляров только в одном были поля для всех необходимых данных – это не говоря об остальных ошибках и несуразностях. К сожалению, велик риск получить ошибочный или просто недействительный документ и при более традиционных формах заказа. О мерах предосторожности, способах проверки и праве на переделку дефектного документа подробно говорится в интернете по адресу www.vz-nrw.de/energieausweis.
О паспортах, построенных «под ключ» домов, обязан позаботиться подрядчик. Здесь тоже важно быть начеку. По данным Союза частных домовладельцев (VPB), 60% проверенных 5.000 паспортов содержали арифметические ошибки, две трети – фальшивые исходные данные. Например, указывались иные, чем в действительности стройматериалы, или отсутвующее оборудование. А 40% построенных домов (уже даже не паспортов!) не соответствовали нормам EnEV.
