Квартирный вопрос, по меткому выражению Воланда из «Мастера и Маргариты», испортил москвичей. Живи Воланд сегодня, он бы добавил: « и немцев». В сегодняшней Германии квартирный вопрос не менее актуален, чем в булгаковской Москве. Мы уже не раз обращались к этой актуальной в нынешнее время реформ теме (NZ №,№ 51, 53, 2005, www.frankfurt-ru.de). Тем не менее, судя по письмам читателей, ситуация все время меняется, и не в лучшую сторону. Задолженность коммун в нашей земле Гессен в прошлом году увеличилась по сравнению с 2004 г. на 120,5 млн. евро и достигла астрономической цифры 9,3 млрд. евро. Власти ищут пути снижения своих расходов и обращают в этой связи пристальное внимание на социальные дотации на жилье. Многим получателям социальных выплат по SGB II и SGB XII направлены неприятные письма с информацией о сокращении норм оплаты жилья. Понятен интерес читателей к обоснованности этих сокращений. В этой связи мы решили, не касаясь сугубо частных вопросов, ознакомить читателей с историей социального жилья и официальными критериями, по которым оцениваются расходы на жилье: стоимость самой квартиры (Kaltmiete), стоимость услуг по обслуживанию квартиры (Nebenkosten) и стоимость отопления (Heizkosten).
Что такое социальное жилье (Sozialwohnung)
Cоциальным называют жилье, строительство которого субсидируется государством с помощью льготных кредитов из государственных, земельных и, главным образом, местных бюджетов и предназначенное для сдачи внаем малоимущим семьям. В большинстве случаев социальное жилье принадлежит или центральным и местным органам власти, или разного рода строительным объединениям, в которых государству принадлежит контрольный пакет. Строительство и эксплуатация социального жилья рассматривается государством не как сфера извлечения прибыли, а как средство предотвращения нестабильности в обществе из-за отсутствия крыши над головой. Недаром после трагедии 11 сентября президент Буш выделил миллиард долларов организациям, помогающим бездомным жителям, и назвал этот грант «оружием в борьбе с терроризмом». Сегодня социальное жилье составляет значительную часть жилищного фонда ЕС: от 27 % в Нидерландах и 25% в Германии до 17% – во Франции. А в некоторых скандинавских странах почти половина жилья исключена из рыночного оборота.
Государство жестко контролирует цены на социальное жилье и коммунальные услуги. В качестве квартплаты за социальную квартиру домовладелец имеет право взимать только себестоимость жилой площади. Размер себестоимости вычисляется на основе специальных экономических формул, после чего эта рассчитанная квартплата должна быть одобрена жилищным отделом (Wohnungsamt).
Социальное жилье в Германии
Ситуация, в которой оказался жилой сектор Германии в 1945 году, была катастрофической. К концу войны на территории Западной Германии было полностью разрушено 20% и повреждено 25% жилого сектора (в ГДР соответственно 7 и 12%). Положение еще больше усугубилось колоссальным притоком беженцев — этнических немцев, изгнанных из Польши, Чехословакии и Венгрии или бежавших из советской оккупационной зоны. От 12 до 14 миллионов этнических немцев должны были покинуть свои дома, расплачиваясь за гитлеровскую политику расовых чисток в Восточной Европе. Поэтому для преодоления жилищного кризиса в послевоенной ФРГ за ближайшие пять-семь лет необходимо было увеличить объем жилого сектора почти на 50%.
Массовое строительство доступного жилья в послевоенной ФРГ оказалось самым масштабным и успешным строительным проектом за всю историю Европы: за двенадцать послевоенных лет было возведено 5 млн. единиц жилья общей площадью более 250 млн. кв. м. И к концу пятидесятых годов проблема социального жилья в Германии была решена, а по объему строительства жилья на душу населения ФРГ прочно заняла первое место в Европе. По данным федерального статистического ведомства в 2006 г. в ФРГ построено 35 тыс. социальных квартир, однако вклад федеральных земель существенно различен. Если в самой крупной земле Nordrhein-Westfalen построено 13 тыс. квартир, в Bayern – 6 тыс., в Hessen – 1670, то в Rheinland-Pfalz – всего 707.
Критерии получения социального жилья
Основным критерием для выделения социальной квартиры являются низкие доходы претендента, уровень которых определяется законом. Местные власти могут к этому основному критерию добавлять также условие минимального срока проживания в данном месте, или, как в Бельгии, достаточный уровень знания языка для стимулирования интеграции иностранцев. Для получения социальной квартиры нужно получить в жилищном управлении (Wohnungsamt) города или вашей общины справку на право получения социального жилья (Wohnberechtigungsschein -WBS).
В случае улучшения материальной ситуации проживающей в социальной квартире семьи, к квартплате прибавляется сбор за неправомочное проживание в квартире. Для проверки такой ситуации Wohnungsamt периодически рассылает жильцам социальных квартир письма и анкеты с просьбой указать имеющиеся доходы. Таким путем государство восстанавливает социальную справедливость. Все же, как правило, даже после взимания этого сбора, квартплата в социальных квартирах остается несколько дешевле среднего уровня цен на свободном рынке.
Помощь государства (Wohngeld)
Почти каждый десятый житель Германии в той или иной мере имеет какую-то доплату от государства на квартиру, которая зависит от доходов, состава семьи, качества квартиры и места проживания соискателя, поскольку все города и коммуны поделены на 4 категории в зависимости от уровня квартплаты. Эти доплаты регулируются специальным законом Wohngeldgesetz (WohnGG), в § 8 которого даны критерии приемлемой (angemessene) квартплаты, при которой соискатель имеет право на Wohngeld. При пользовании этой таблицей нужно иметь в виду, что приведенные там приемлемые величины квартплаты даны без учета расходов на отопление и горячую воду.
После реформы рынка труда Harz IV c 01.01.2005 из списка претендентов на Wohngeld были исключены получатели социальных выплат по SGB II и SGB XII, в пособии которых уже была предусмотрена оплата приемлемого жилья. В связи с этим число получателей Wohngeld резко сократилось с 3,5 млн. в 2004 г. до 850 тыс. – в 2008 г. Среди получивших в 2006 г. Wohngeld 45 % пенсионеров, 38 % работающих, 8,3 % безработных и 4 % студентов. Интересующимся этим вопросом подробнее рекомендую заказать (бесплатно!) брошюру «Wohngeld 2008. Ratschlaege und Hinweise» по адресу: Bundesministerium fuer Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Referat Buergerservice und Besucherdienst, Invalidenstrasse 44, 10115 Berlin. Tel.: 030 18 — 300 – 3060, Fax: 030 18 — 300 – 1942, E-Mail: buergerinfo@bmvbs.bund.de, или скачать ее из интернет – страницы министерства www.bmvbs.de – Service – Publikationen.
Kostenspiegel
В каждой коммуне, городе или федеральной земле существуют основанные на статистических данных таблицы, содержащие реальные минимальные, средние и максимальные расходы соответственно на аренду жилья (Mietspiegel), на обслуживание квартиры (Neben/Betriebskostenspiegel) и на отопление (Heizspiegel). Эти таблицы и являются отправным пунктом, по которому социальная служба оценивает соразмерность (Angemessenheit) ваших расходов и их соответствие требованиям SGB II и SGB XII. Эти таблицы регулярно обновляются.
Желающие ознакомиться с ними детально, могут попросить их в местном Buergeramt-e (Rathaus-e), обществе защиты прав квартиросъемщиков (Mieterschutzverein) или посетить интернет – сайты федерального (Deutscher Mieterbund – DMB) или гессенского (Landesverband Hessen) союза квартиросъемщиков: www.mieterbund.de и www.mieterbund-hessen.de.
Mietspiege
Данные сильно зависят от местных условий, возраста дома, расположения и площади квартиры, от района и города. Естественно, что в богатых городах Франкфурте или Висбадене, они выше, а, например, в Ханау – ниже. Вот данные общей стоимости (Gesamtmiete) аренды квартир (евро/м2 в месяц) на свободном рынке по нескольким городам земли Гессен: Франкфурт – (5,23 – 7,93), Висбаден – (5,84 – 9,21), Майнц – (3,64 – 9,29), Оффенбах – (4,1 – 8,9), Ханау – (4,05 – 7,15). Стоимость социального жилья примерно на (10 – 20)% ниже приведенных данных.
Neben/Betriebskostenspiegel
Вот некоторые последние данные (цент/м2 в месяц) в целом по Германии (числитель) и по земле Гессен (знаменатель). В скобках приведены соответственно мин., средние и макс. величины. Kaltwasser – (13/19/31)/(13/19/31), Abwasserung – (3/11/24)/(3/11/21), Heizung – (49/ 69/ 92)/(54/66/78),Warmwasser – (11/17/26)/(9/17/23), Aufzug – (3/13/21)/(3/11/21), Strassenreinigung – (3/4/6)/(2/5/10), Gebaeudereinigung – (4/12/19)/(4/14/32), Muellbeseitigung – (10/15/22)/(8/15/25), Gartenpflege – (3/8/10)/(1/8/15), Allgemein Strom – (2/4/8)/(2/4/14), Versicherungen – (5/11/15)/(10/16/23), Hauswart – (7/18/30)/(4/24/36), Antenne/Kabel – (4/8/13)/(4/8/13), Sonstige – (2/4/7)/(2/4/7). В среднем расходы на обслуживание квартиры составляют около 35% квартплаты (Gesamtmiete).
Heizkostenspiegel
Поскольку расходы на отопление квартиры составляют львиную долю стоимости услуг по ее обслуживанию, то эти расходы выделены в отдельную категорию и для них составляются отдельные таблицы. Приблизительно можно оценить приемлемые для социальных служб расходы на отопление в размере (10-13) евро/м2 в год. Более точные критерии даны в местных статистических таблицах Heizkostenspiegel, которые учитывают площадь квартиры, вид отопительной установки (центральное или местное теплоснабжение) и вид топлива (газ или мазут).
Допускаемые социальными службами расходы
Поскольку в § 8 WohnGG и в местных таблицах Mietspiegel даны существенно отличающиеся величины приемлемых (angemessene) расходов на оплату квартиры, то на практике иногда возникают споры межу социальными службами и квартиросъемщиками, получающими дотации по SGB II и SGB XII о величине этих расходов. Местные таблицы учитывают более объективные условия, и они во многих случаях более благоприятны для квартиросъемщика. Тем не менее, многие социальные службы настаивали на применении данных § 8 WohnGG и требовали на этом основании либо переезда в боле дешевую квартиру, либо доплаты разницы между фактической квартплатой и суммой, допустимой по § 8 WohnGG.
Теперь этот спор решил Федеральный социальный суд (Bundessozialgericht), который своим решением (BSG, B 7b AS 10/06 R – Urteil vom 07.11.2006) установил, что соразмерность квартплаты может устанавливаться только с учетом конкретных местных условий, т.е. с использованием местных таблиц Miet- и Nebenkostenspiegel.
Рост квартплаты
За последние несколько лет резко возросла стоимость энергоносителей. Соответственно возросли и расходы на отопление и нагрев воды. Поэтому, получив годовой расчет от местного поставщика энергии, проверьте первым делом фактические затраты энергии в квт/час, которые всегда указаны в расчете. Если вы за отчетный год должны доплатить за использованную энергию, а фактический расход у вас остался на том же уровне, что и в прошлом году, то вашей вины в этом нет. Это следствие повышения цен на топливо. Смело пересылайте этот счет в ваше социальное ведомство с просьбой его оплатить. Если же повышенный расход энергии обусловлен вашим режимом пользования отоплением и горячей водой (есть много любителей сидеть за государственный счет в теплой комнате с открытой форточкой), то вам придется разницу оплачивать самим.
Критерием для решения социальной службы в этом случае будет средний расход энергии в вашем доме. Если ваши расходы соответствуют минимальным или средним величинам Heizkostenspiegel вашего города или района, у вас нет оснований для беспокойства, а у социальной службы нет оснований для материальных претензий к вам.
Если же ваши расходы достигают максимальных величин, или их превышают, то у вас есть только два выхода: либо представить обоснование объективной необходимости повышенных расходов (возраст, болезни, инвалидность, плохая теплоизоляция квартиры из-за ее расположения: угловая, Erd- или Dachgeschoss), либо признать, что вы неэкономны, и согласиться с уменьшением социальных выплат на эти нужды. Превысили средний уровень – платите сами! За удовольствие даже в такой социальной стране, как Германия, нужно платить.
