В связи с этим возникает вопрос, обязан ли квартиросъемщик выполнять подобные работы. Исходя из гражданского кодекса, проведение текущего ремонта квартиры, при условии ее нормальной эксплуатации и возникающего при этом обыкновенного износа, ремонт является обязанностью хозяина квартиры.
В теории и практике судопроизводства признано, что хозяин эту обязанность может переложить на квартиросъемщика просто посредством использования типового формуляра договора на сдачу квартиры внаем (Formularmietvertrag). Подобные формуляры являются продуктом разработки Союза защиты квартиросъемщиков (Mieterschutzverein) или Союза домо- и землевладельцев (Hausundgrundbesitzerverein) и продаются в магазинах, торгующих канцтоварами. В последние годы судопроизводство усовершенствовало договоры таким образом, чтобы в будущем сделать невозможными ранее применявшиеся и широко распространенные неправомерные условия договоров, которые ущемляют права квартиросъемщика.
Решением от 25.06.2003 Верховный Федеративный Суд (BGH) отменил существовавшую длительное время практику, вследствие которой обязанность по осуществлению текущего и окончательного ремонтов (Schoenheitsreparaturen und Endrenovierung) перекладывалась с хозяина квартиры на квартиросъемщика. Это, как мы уже упоминали, делалось раньше с помощью типовых формуляров договоров о квартирном найме. Суд признал такую практику недействительной и причиняющей квартиросъемщик неправомерный ущерб.
Из этого следует, что квартиросъемщик при выселении из квартиры не обязан выполнять окончательный ремонт, невзирая на то, что это записано в договоре по найму, но при условии, что он не нанес жилищу никакого серьезного ущерба.
Это касается всех условий, которые предусматривают так называемые «установленные» сроки, обязывающие квартиросъемщика к проведению текущего ремонта.
Например:
«Квартиросъемщик, в частности, обязан на свои средства,
если необходимо, квалифицированно выполнять
текущие ремонты (…) в снимаемых помещениях,
как минимум в нижеследующие временные сроки».
«Временные сроки составляют …….. X, Y, Z лет» и т.п.
Действующие условия
В общем случае ремонты необходимо проводить с интервалами времени в …. X, Y, Z лет.
Допускаются действующими все формулировки, которые указывают на сроки только в виде директив (например, «как правило», «в общем случае»), и/или допускающие исключения. Этими исключениями являются, например, аргументы квартиросъемщика, доказывающие, что проведение текущего ремонта по причине удовлетворительного состояния квартиры (еще) не требуется.
Этому же соответствует следующее условие: «Квартиросъемщик обязан проводить текущие ремонты»
Проблематичной является формулировка:
«В качестве соответствующих временных интервалов являются действительными …»
Если квартиросъемщик принял условия по долевому участию, то на основании решения Верховного Федеративного Суда от 26.05.2004 долевые условия являются действительными.
