В жизни бывают всякие неожиданности: хорошие и плохие. О хороших никого предупреждать, естественно, не надо: им и так все рады. О плохих совершенно точно можно сказать: «Предупрежден – значит, вооружен». Тем более, когда речь идет о самом дорогостоящем процессе для обычного человека: строительстве дома. Вот с чем сталкиваются на практике застройщики в Германии.
План застройки
Участок куплен, дом под ключ подобран, все бумаги, необходимые для застройки, сданы, и вы ждете разрешения, необходимого для начала работ. И тут вам приходит письмо, из которого следует, что дом, подобранный вами, не вписывается в строительные проекты общины. Вот так неожиданность!
А ведь эту неожиданность можно было предупредить. Надо было в строительном ведомстве заранее ознакомиться с планами застройки и использования вашего участка (Flaechenutzungsplaene). Там есть не только предписанные для данного участка параметры дома (высота, размеры), но и масса других полезных сведений: расположение строительных границ, строительной линии. Более того, из этих планов можно порой узнать и еще более любопытную вещь: этот участок вообще нельзя застраивать! Например, потому что он был запланирован к застройке, но так и не включен в проект застройки микрорайона. Тогда остается только ждать год за годом, пока долгожданное включение в проект все-таки произойдет или попытаться как-нибудь, с потерями или без, сбыть заколдованный участок с рук.
Чтобы избежать такой неожиданности, надо знать, что участки под строительство в Германии разделяются на три группы.
Bauerwartungland
Это участки, которые могут быть включены в проекты по застройке микрорайона. Когда это произойдет – никто не знает. На попытки узнать сроки поточнее, вам уклончиво ответят: «Время покажет». Более того, уже существующее намерение коммуны включить участок в план застройки, может быть кардинально изменено или отменено полностью, потому что жизнь, как всегда, имеет свойство менять обстоятельства, а вслед за этим меняются и планы.
Такие участки стоят пятую часть от обычной цены. Их тоже, между прочим, покупают, вкладывая деньги в зону азартного риска. Это как игра на бирже или в казино, но все-таки с гораздо более высокой вероятностью успеха, потому что недвижимость достаточно надежное обеспечение вложенных денег. В конце концов, участок рано или поздно под застройку наверняка пойдет, и тогда прибыль от этой операции, даже с учетом инфляции, будет очень большой.
Здесь нужна готовность ждать, сколько угодно. Если же вы хотите сами застроить этот участок, то за годы ожидания как раз накопите деньги на оплату инфраструктуры и самого строительства. В этом тоже есть смысл, если вы намерены оставить дом в наследство своим детям, и вам, поэтому особо некуда спешить.
Rohbauland
Это участки, уже надежно включенные в планы застройки микрорайона, но еще не имеющие плана подключения инженерной инфраструктуры. Они уже дороже участков из зоны ожидания, но по-прежнему намного дешевле, чем участки, имеющие все необходимые согласования.
Участки из этой группы дешевле «готовых» на 60-70 процентов. Их покупают, исходя из тех же расчетов, что и участки первой группы: либо высокая прибыль при продаже, либо выигрыш времени для накопления средств на инфраструктуру и строительство. Разрешения на застройку у вас, естественно, еще не будет, потому что как можно строить без подведения сетей? Зато будет участок, который совершенно точно когда-нибудь это разрешение получит.
Ausgewiesenes Bauland
Это участки, включенные во все планы и допущенные к застройке. Уже можно получать разрешение на строительство. Остается только несколько месяцев или полгода ожидания подведения инженерных сетей.
Дом при этом все равно произвольно выбирать нельзя. Он должен соответствовать инженерно-архитектурным планам коммуны. Чтобы это узнать, вы можете обратиться за предварительным запросом в строительное ведомство. Это потребует от вас оплаты небольшой пошлины, размер которой вам в этом же ведомстве и укажут. Но и здесь вас могут ожидать сюрпризы.
Bebauungsplan
В идеале план застройки каждого участка должен опираться на общие строительные положения. Но это в идеале. На практике же возможны отклонения. Например, по общим строительным положениям, вы можете поставить на своем участке дом такого-то размера, а реально от вас потребуют этот размер уменьшить. Предписаниям подчиняется очень многое: внешний вид дома, расстояние от границ участка до проезжей части, высота дома, количество этажей, мансарда, гараж, максимально возможная общая жилая площадь, максимальная площадь всех строений на участке, скат крыши, озеленение.
Если у вас на участке не нашлось для озеленения достаточно места, община может вас заставить докупить площадь к своему участку (Ausgleichflaeche) и озеленить эту площадь.
Если нет возможности расширить участок, вас могут заставить купить дополнительную площадь в любом другом месте на территории общины и опять-таки ее озеленить, потому что у общины есть план озеленения и этот план надо выполнять. Этот вариант, конечно, не всегда встречается, но возможен. Есть еще многочисленные положения о противопожарной безопасности, защите от шума, ограничения выбросов в окружающую среду, правил безопасности всех видов и сортов. И уж, конечно, нельзя произвольно в жилом доме, хотя он и свой, открыть мастерскую или магазин. Для этого нужно специальное разрешение.
Коварный грунт
Экспертиза грунта на вашем участке может уже существовать, и вы можете ознакомиться с ее результатами в строительном ведомстве. В принципе, для вас она не обязательна, если на соседних участках такие же условия, как и у вас, и эти участки уже застроены. Тем более не обязательна, если ваш участок уже использовался под строительство, и у прошлых хозяев не возникало проблем.
Но если соседних застроенных участков нет, и ваш еще никогда не застраивался, вы покупаете не участок, а «кота в мешке». Лучше подстраховать себя и заказать экспертизу (Gutachten ueber Bodenverhaeltnisse). Ее делает специалист — Bodensachverstaendiger. Проблемы с грунтом могут не просто затруднить строительство, а полностью его отменить, как таковое.
Расходы по преодолению этих проблем могут оказаться непосильными для застройщика. Если вам попался слишком влажный грунт, не факт, что его вообще можно здесь осушить. Близость реки или ручья может перечеркнуть все ваши надежды. Если на участке раньше была ферма или вредное производство, почва наверняка заражена ядовитыми отходами, устранить которые крайне трудно.
Форма участка
Форма участка — отдельная тема для разговора. Лучше всего иметь в своем распоряжении правильный квадрат. Но это в идеале. Обычно приходиться мириться с более или менее вытянутой формой. Слишком вытянутые участки вообще порой не подлежат застройке. Но и участки, вытянутые не через меру, тоже имеют свои особенности, которые надо обязательно учесть при покупке.
Чем длиннее границы участка, соприкасающиеся с улицей (Grundstuecksgrenzen), тем больше будут коммунальные пошлины (Anlegegebuehren). Хуже всего угловой участок. У него максимально велика длина границ, соприкасающаяся с улицей. Но встречается еще одна беда. Сами коммуны в целях экономии места порой предлагают к застройке участки в форме «чулка», с шириной фасадной части не больше шести метров и длиной до тридцати. Строить на таком участке дом рядовой застройки можно только, если все помещения в доме тоже будут «чулками».
Но не лучше и вариант, когда вы покупаете слишком крупный участок, с площадью про запас. Так поступают, когда планируют в будущем новые пристройки или раздел участка между родственниками. Но планы могут измениться, дети не захотят здесь жить, а если и захотят, вам могут и не дать разрешения на строительство второго дома на одном участке. Так что каждый раз приходиться думать. На то и стройка.
Подготовка участка
На то и стройка, чтобы не ошибиться еще в одном моменте. Даже если вы оплатили уже существующие счета за инженерную подготовку участка, это еще не означает, что эти счета окончательные. Дело в том, что, возможно, не все необходимые работы уже произведены: какие-то отложены на потом. Поэтому, чтобы потом не удивляться, надо выяснить, будут ли еще производиться на участке инженерные работы, сколько они будут стоить, и когда нужно будет платить.
Вообще оплата инженерной подготовки участка рассчитывается в одном из двух измерений: либо паушальная сумма, привязанная к общей площади, либо коррекция этой суммы с длиной участка, граничащей с улицей. В этом случае, чем длиннее граница участка и улицы, тем больше расходная часть на подготовку территории к застройке.
Размеры расходов везде разные, но в целом стоимость инженерной подготовки участка общей площадью около 600 квадратных метров составляет от шести до десяти процентов от стоимости участка. Естественно, чем больше участок, тем больше и расходы, но не всегда в прямой пропорции, так что и здесь все конкретно. Разумеется, подготовка участка к застройке означает не работы на самом участке, а подведение к его границам инженерных сетей. При этом если подъездной дороги к вашему участку не существует, или она не доходит до границ участка, дорожно-строительные работы по подведению дороги тоже производятся за счет застройщика, то есть за ваш счет.
Но и это еще не все. В планах общины на будущее может стоять многое: велосипедная дорожка, автостоянка, дополнительное уличное освещение, дополнительное озеленение. Все эти расходы тоже, естественно, будут в свое время оплачивать собственники. Такова роль собственников везде, в том числе и владельцев квартир в многоквартирных домах. Не хочешь платить, снимай дом или квартиру. Тогда все эти расходы будут включены в арендную плату, и отдавать деньги будет как-то психологически легче, чем выкладывать крупные суммы разовым порядком в роли собственника. Но тогда не будет и своего дома. В жизни всегда приходиться выбирать.
Строительный план
Строительный план считается принятым, если он подписан обеими сторонами. Учитывая важность вашей подписи, используйте ее необходимость в своих интересах: внимательно проверьте план вместе с независимым специалистом, прежде чем его подписывать. Дело в том, что не все в строительном плане может соответствовать строительным нормам. Тогда нужно вносить изменения: до начала строительства, а не после. Внесение изменений после начала строительства обойдется в тысячи евро, а предъявить претензии фирме вы не сможете, потому что добровольно и сознательно строительный план подписали собственноручно, а, следовательно, его утвердили.
От каждого плана у вас в обязательном порядке в папке должны лежать копии. Если их вам не дали, потребуйте. Строительный план не должен при этом в обязательном порядке включать все детали строительства, вплоть до малейших. Тип окон, дверей, кафельной плитки и тому подобное часто выбирают вместе с прорабом уже после подписания строительного плана, в ходе строительства. Впрочем, если для вас это вопросы принципиального порядка, и вы будете настаивать в их включении в строительный план, с вами придется согласиться. В принципе, в строительный план при желании действительно можно включить почти все: и тип коврового покрытия, и тип котла, и форсунки, и радиаторы, и санитарно-техническое оборудование и даже расположение розеток и выключателей в каждом помещении.
Есть фирмы, которые требуют обязательного участия застройщика при выполнении простых работ, не требующих особой квалификации. Это тоже может быть отражено в строительном плане. Причины такого подхода просты: нехватка времени и кадров у фирмы, выполняющей работы одновременно на нескольких объектах. Само по себе такое требование вовсе не означает, что эти работы вы должны выполнять лично, собственными руками. Речь идет лишь о том, что на эти работы вы должны найти отдельного подрядчика. Чаше всего речь идет о малярных работах, побелке, наклейке обоев и прокладке полового настила.
Что интересно, не всегда исключение этих работ из строительного плана приводит в такой же пропорции к уменьшению цены строительства, так что стоит при выдвижении такого требования просмотреть и другие строительные фирмы, прежде чем соглашаться.
