Фазы работы архитектора утверждены в Германии на федеральном уровне в документе, который называется HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). В HOAI предусмотрены девять различных фаз работы архитектора. Знание конкретного содержания всех фаз обязательно для застройщика, который хочет свободно ориентироваться в ситуации. Каждый этап работы содержит конкретные обязательства архитектора перед заказчиком. Если застройщик не знает, что именно на данном этапе должен сделать архитектор, он не сможет, естественно, и проконтролировать выполнение архитектором взятых на себя обязательств.
Первая фаза
Первая фаза – „Основные предложения архитектора“ (Grundlagenermittlung). Выбор земельного участка под строительство и получение основных данных. На этом этапе архитектор должен соединить конкретные пожелания заказчика с объективной реальностью: типом участка, разрешёнными стандартами строительства и строительными нормами. Он должен связаться с планирующими органами и обобщить полученные в результате этого взаимодействия итоги. Примерная стоимость первой фазы – три процента от общей стоимости девяти фаз. Здесь и далее стоимость называется примерной, потому что может также регулироваться конкретным соглашением между архитектором и застройщиком в пределах, установленных законом.
Вторая фаза
Вторая фаза – „Предварительное планирование“ (Vorplanung). Эскиз и предварительный план проекта. Базовая основа конкретного планирования дома. Здесь разрабатываются только главные, основные части планирования. Архитектор должен разработать так называемую „грубую“, то есть приблизительную концепцию основных систем и компонентов строительного плана. Создание принципиальных схем и диаграмм для всех систем функционирования дома. Разъяснение в письменном виде для заказчика всех специальных терминов и профессиональных подходов. При этом нужно представить заказчику не только основные, но и альтернативные варианты решений основных пунктов планирования.
На этом же этапе архитектор должен оказать заказчику всю необходимую помощь в предварительных переговорах с планирующими органами, то есть со строительным ведомством и коммуной. Также архитектор должен оказать заказчику помощь в определении объёмов финансирования строительства, согласно DIN 276. Проще говоря, архитектор помогает застройщику составить правильную смету, используя свой опыт и профессиональные знания.
На основе всех полученных на этом этапе результатов – основного планирования, технической документации, сметы, информации от планирующих органов – должен быть в итоге составлен обобщённый вариант предварительного планирования и представлен заказчику как самостоятельный документ, пригодный, в том числе, и к самостоятельному использованию, если договорные отношения застройщика и архитектора на этом заканчиваются. Примерная стоимость второй фазы – семь процентов от общей стоимости девяти фаз.
Третья фаза
Третья фаза – „Проектирование“ (Entwurfsplanung). Разработка эскизного проекта. На основе разработанных на первых двух фазах эскизов архитектор готовит окончательный проект. Он идёт путём постепенного, фаза за фазой, развития первоначального плана с учётом всех специфических требований конкретного проекта, особенностей местности и требований планировочных органов государства. Составляются окончательные чертежи всех систем и частей систем. При этом все системы и части систем должны быть точно измерены и подсчитаны.
Эти измерения и подсчёты должны быть представлены в графической форме, то есть в виде чертежей и эскизов. Все технические конструкции должны быть при этом представлены не только каждая сама по себе, но и во всех моментах их взаимодействия. Это означает, что должны быть точно рассчитаны все соединения и стыки, а также дан технический расчёт напряжению и нагрузкам узлов конструкций.
Цель – завершение проекта. Кроме того, на этом этапе, так же, как и на предыдущих, архитектор оказывает заказчику всю необходимую помощь в переговорах с планирующими и строительными ведомствами, в составлении сметы строительства и анализе экономичности и обоснованности данной сметы на основе сравнения с альтернативными вариантами решений. Примерная стоимость третьей фазы – одиннадцать процентов от общей стоимости девяти фаз.
Четвёртая фаза
Четвёртая фаза – „Подготовка проекта на утверждение“ (Genehmigungsplanung). Получение разрешения на строительство – согласование и утверждение плана. Окончательная доработка всех измерений, чертежей и расчётов, – на этот раз уже в том виде, который необходим для получения разрешения на строительство.
Пятая фаза
Пятая фаза – „ Детальное планирование“ (Ausführungsplanung). Разработка строительного проекта – план выполнения работ. Эта фаза наступает, если разрешение на строительство уже получено. Теперь необходимо официальные документы как бы вернуть в формат рабочих чертежей. Начинается подготовка технической документации для тех подрядчиков, которые будут непосредственно строить дом. Конкретная подготовка проекта для строительных работ. Подготовка рабочих чертежей, по которым строители будут возводить дом. Графическое представление всех систем с размерами (без установочных и рабочих чертежей). Изготовление планов всех проёмов. Окончательное определение всех элементов дизайна. Примерная стоимость пятой фазы – двадцать пять процентов от общей стоимости девяти фаз.
Шестая фаза
Шестая фаза – „Планирование заказов“ (Vorbereitung der Vergabe). Организация проведения тендера на строительство. Составление точного перечня всех работ, необходимых при строительстве данного дома. Определение конкретного объёма для каждого вида работ. Примерная стоимость шестой фазы – десять процентов от общей стоимости девяти фаз.
Седьмая фаза
Седьмая фаза – „Участие в распределении заказов“ (Mitwirkung bei der Vergabe). Оценка результатов тендера – участие в сдаче подряда. Определение стоимости каждого вида работ при строительстве дома. Проверка и оценка предложений подрядчиков. Сравнение предложенных подрядчиками цен на каждую услугу и на каждую работу в отдельности. Оказание застройщику эффективной помощи в проведении переговоров с подрядчиками и при закупке необходимых для строительства материалов. Оценка всех комплексных и единичных предложений строительных материалов (DIN 276). Оказание помощи в размещении заказов.
Восьмая фаза
Восьмая фаза – „Инспектирование строительных работ“ (Objektüberwachung, Bauüberwachung oder Bauoberleitung). Надзор за строительством. Полный контроль архитектора за выполнением всех намеченных работ. Контроль за соблюдением предписаний строительного ведомства, за соблюдением всех спецификаций и технических норм. Содействие постановке точного плана выполнения строительных работ по определённому временному графику, и контроль за соблюдением времени выполнения работ, указанному в плане. Оказание помощи в создании и ведении ежедневного графика выполнения работ. Постоянный технический контроль работ с целью своевременного обнаружения и устранения недостатков. Проверка представленных подрядчиками счетов. Работа по оформлению документации на дом с целью последующего представления в строительное ведомство (оформление готового строительства). Составление протоколов проверок и испытаний. Составление гарантийных документов, определяющих ответственность подрядчиков за недостатки, которые могут быть выявлены после окончательной сдачи дома застройщику. Контроль за устранением уже обнаруженных недостатков. Текущий контроль соблюдения цен на работы и материалы. Примерная стоимость восьмой фазы – тридцать один процент от общей стоимости девяти фаз.
Девятая фаза
Девятая фаза – „Устранение недоделок и документация“ (Objektbetreuung und Dokumentation). Разработка исполнительной документации и гарантий обслуживания объекта. Устранение недостатков, допущенных при строительстве дома с документальным подтверждением со стороны архитектора этого устранения. По каждому эпизоду – отдельная документация. Контроль за устранением обнаруженных недостатков в течение четырёх лет со дня приёмки дома застройщиком. Оказание помощи в соблюдении норм пожарной и прочих форм безопасности в процессе четырёхлетней эксплуатации построек. Оказание в случае возникшей необходимости в составлении чертежей и расчетов. Примерная стоимость девятой фазы – два процента от общей стоимости девяти фаз.
Где можно сэкономить
Теоретически застройщик может обойтись без архитектора на „крайних“ фазах – первой, восьмой и девятой. Если говорить о первой фазе, то у застройщика может быть уже сложившееся представление, каким должен быть его дом и прилегающие к дому постройки. Могут быть готовые образцы и даже чертежи. Застройщик может самостоятельно или с чьей-то помощью связаться с планирующими органами и строительным ведомством. Он может, если говорить о девятой фазе, продлить гарантийные сроки и обеспечить выполнение строительными фирмами взятых на себя гарантийных обязательств с помощью дополнительного страхования.
Если же говорить о самой трудоёмкой, восьмой фазе, „съедающей“ почти 30 процентов гонорара, который платится архитектору, то выполнение этой фазы не архитектором, а строительным мастером может обойтись существенно дешевле.
Многоступенчатый договор
Договор не обязан включать в себя все фазы работы архитектора. От конкретных фаз, по тем или иным причинам, застройщик может отказаться. Кроме того, если заключать отдельный договор на каждую фазу работы, легче среагировать на изменившиеся обстоятельства, то есть прервать сотрудничество. Для этого надо заключать так называемый многоступенчатый договор – Stufenauftrag.
Чаще всего при многоступенчатом договоре полностью берутся первые четыре фазы, а остальные откладываются „на потом“. Это тем более разумно сделать, если на этапе заключения договора ещё неизвестно, будет ли строить дом одна фирма или за дело возьмутся – одновременно или последовательно — несколько.
Однако взять у архитектора только первые четыре фазы – палка о двух концах. С одной стороны, на этом этапе дальнейшее выполнение работ можно передать от архитектора генеральному подрядчику. Генподрядчик, имея в своем составе проектно-конструкторское бюро, делает рабочие чертежи под собственную технологию производства.
Но, с другой стороны, выполнение проекта двумя разными исполнителями объективно увеличивает вероятность возникновения различных недостатков.
