Отклонение фактической (действительной) жилой площади от согласованной жилплощади на не менее чем 10% квалифицируется как дефект квартиры, который предоставляет квартиросъемщику право снизить арендную плату на будущее и потребовать возмещения излишне уплаченной – то есть в прошлом не сниженной – арендной платы.
В 2004 году Верховный федеральный суд Германии (Bundesgerichtshof) принял в пользу квартиросъемщиков такое решение: «При отклонении фактической жилой площади от указанной площади в договоре аренды на не менее чем 10%, квартиросъемщик имеет право снизить арендную плату, так как отклонение жилой площади в таких размерах является дефектом квартиры. При этом квартиросъемщик не должен больше доказывать, что использование квартиры в этом случае действительно ограничено».
Право на снижение суммы арендной платы предстоит и тогда, когда в договоре аренды указывается приблизительная жилая площадь (т.е. перед размером жилплощади указана немецкая аббревиатура „ca.“).
Кроме того, в 2010 году Верховный федеральный суд Германии принял решение, что отклонение фактической площади квартиры от согласованной считается дефектом квартиры и в том случае, если в заключенном в письменной форме договоре аренды вообще не указан размер жилплощади. В рассмотренном Верховным судом случае в письменном договоре аренды отсутствовали данные по объёму квартиры, эти данные даже не предусматривались формуляром договора аренды. Квартира рекламировалась маклерской фирмой в газетном объявлении со следующим текстом: “MA-Waldhof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK” («Маннхайм-Вальдхоф, 3-комнатная квартира на последнем этаже, с балконом, около 76 м², паркет, встроенная кухня, 890 немецких марок + коммунальные расходы). До заключения договора аренды квартиросъемщице передали схему-план квартиры и подробный расчет жилой площади, в котором было указано, что общая площадь квартиры составляет 76,45 м². На самом деле жилплощадь квартиры составляла всего лишь 53,25 м². Квартиросъемщица подала иск в суд с требованием снизить арендную плату. Верховный федеральный суд удовлетворил её исковые требования, обосновывая свое решение следующим образом: «Из общих обстоятельств дела следует, что стороны заключили договор аренды исходя из взаимного представления, что жилплощадь квартиры составляет76 м²». Этим решением суд предоставил возможность требовать снижения арендной платы и в тех случаях, если в письменном договоре аренды вообще не указан размер квартиры. Однако же квартиросъемщик должен доказать, в каком размере была договорена жилплощадь.
Если вышеназванные предпосылки выполнены, следует, тем не менее, принять во внимание следующие аспекты:
- Квартиросъемщик теряет право требовать снижения арендной платы, если на момент заключения договора аренды ему была известна фактическая жилплощадь, или же она была ему неизвестна вследствие грубой халатности.
- Право требования снижения арендной платы на будущее и возмещения излишне уплаченной – то есть в прошлом не сниженной – арендной платы может быть также утрачено, если после заключения договора аренды квартиросъемщику становится известен факт отклонения действительной жилплощади от договоренной и он, тем не менее, продолжает безоговорочно выплачивать арендную плату. То же самое относится и к случаям, в которых квартиросъемщик согласился с повышением арендной платы (Mieterhöhung), хотя он знал об отклонении фактической жилплощади от договоренной. В таких случаях считается, что квартиросъемщик добровольно отказался от своего права на снижение арендной платы. Однако же в таких случаях квартиросъемщику так же должно было быть известно о наличии у него права требовать снижения арендной платы.
Если же квартиросъемщик не утратил право требовать снижения арендной платы, то он, в принципе, правомочен и задним числом требовать возмещения суммы излишне уплаченной в прошлом арендной платы, причем единственным ограничением является срок давности. Срок давности по требованиям квартиросъемщика в части возмещения ему излишне уплаченной арендной платы составляет три года с того момента, когда ему стало известно об отклонении фактической жилой площади от договоренной.
Размер снижения арендной платы определяется процентом соответствующего отклонения жилплощади. Например, если жилплощадь квартиры в действительности на 12,3 % меньше чем согласованная, то квартиросъемщик вправе снизить арендную плату на 12,3 %.
Резюме:
Квартиросъемщикам рекомендуется провести измерение жилой площади и обратиться к адвокату, если будет выявлено отклонение жилплощади не менее чем 10%, так как отклонение фактической площади даёт ему не только право на снижение арендной платы, но и влияет на расчет эксплуатационных расходов (Nebenkostenabrechnung), повышение арендной платы (Mieterhöhung) и может предоставить квартиросъемщику право на бессрочное расторжение договора аренды (fristloseKündigung).
Эта статья опубликована только для информации и не является юридической консультацией. Несмотря на тщательную обработку статьи, автор не несёт ответственность за возможные ошибки.
