Нотариусы по-разному проводят процедуру подписания договора о покупке недвижимости. В идеальном случае нотариус не только зачитывает договор, но и объясняет сложные юридические выражения и разъясняет значение конкретных пунктов договора. Проект договора должен быть предоставлен сторонам за 14 дней до его подписания. В виду того, что нотариус не всегда имеет время подробно обсуждать каждый пункт договора, рекомендуется заранее проверить важные условия договора.
К важным условиям договора относятся:
личные данные сторон (правильное написание имени, фамилии, даты рождения, адреса и данных удостоверяющего личность документа);
разделение долей собственности, если недвижимость приобретается несколькими покупателями (например, каждый супруг приобретает ½ часть);
предмет договора: следует из описания в земельной книге (Grundbuch). Важно проверить,все ли договоренности с продавцом относительно принадлежностей к дому (Zubehör) указаны в договоре (например, встроенная кухня);
содержание земельной книги: содержит ли Grundbuch ограничения, как, например, право проживания третьих лиц (Wohnrecht) или же право проезда в пользу соседского участка (Geh-und Fahrrecht);
цена: общая сумма и сколько из этой суммы приходится на принадлежности к дому (кухню и т.п.), как и когда должна быть произведена оплата, санкции за просрочку платежа. Кроме того, в этом пункте могут быть приняты особые договоренности относительно отсрочки платежа (например, до выселения проживающего в доме квартиросъемщика или же до занесения в земельную книгу записи об изменении собственника (Auflassungsvormerkung);
запись об изменении собственника (Auflassungsvormerkung) происходит, как правило, после полной уплаты договорной цены и предоставления справки из налоговой об уплате налога на приобретение недвижимости (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Существует возможность сразу сделать Auflassungsvormerkung, если предоставить от банка гарантийное письмо. Таким образом можно сэкономить нотариальные расходы для Auflassungsvormerkung;
когда происходит передача объекта;
расходы, связанные с заключением договора, с получением необходимых разрешений и регистрации новой ипотеки несет, как правило, покупатель. Расходы, связанные с погашением регистрации старой ипотеки, а также связанные с погашением регистрации других обременений земельного участка, несет, как правило, продавец.
При покупке квартиры важно перед подписанием договора ознакомиться с содержанием Teilungserklärung.
1) содержит ли Teilungserklärung другой способ распределения расходов на ремонт, чем в соответствии с размером Miteigentumsanteil;
2) урегулировано право голоса необычным способом (не в соответствии с размером Miteigentumsanteil или по количеству квартир);
3) зафиксированы ли в Teilungserklärung особые права пользования (Sondernutzungsrechte), которые привилегируют избранные квартиры в то время, как другие ущемляются в своих правах (например, Sondernutzungsrecht пользоваться всем садовым участком для квартиры, расположенной на первом этаже, и, таким образом, невозможность пользоваться садом для других квартир);
4) является ли ремонт балкона или террасы обязанностью владельца квартиры (т.е. принадлежат ли эти части к Sondereigentum);
5) существуют ли особые правила относительно ремонта или поддержания в порядке земельного участка или отдельных частей здания? (Например, обязанность нести расходы за садовые работы распределена только между квартирами на первом этаже);
6) предусматривается ли право использования квартир дома не только в качестве жилых квартир? Какие производства могут быть открыты в квартирах? (Например, офис, парикмахерская, врачебный кабинет или магазин). Какие последствия могут ожидать жильцов?
Кроме того, при покупке квартиры рекомендуется письменно закрепить переход взносов продавца на содержание дома (Instandhaltungsrücklage) покупателю.
Оксана Лабун, юрист
Ольга Миллер, юрист
Адвокатское бюро др. Шуберт и Коллеги
