В прошлом году был принят Закон об изменениях в области съемного жилья (Mietrechtsänderungsgesetz). В этой статье остановлюсь на таких важных аспектах в изменениях жилищного законодательства, как регулирование перевода на контрактинг, упрощение выселения недобросовестных съемщиков и пресечение выселения добросовестных, а также расскажу о праве федеральных земель ограничивать рост квартплаты в городах и районах с нехваткой съемного жилья.
Контрактинг
Благодаря реформе впервые в явном виде урегулирован в законе перевод отопления и горячего водоснабжения съемного жилья с прямого обеспечения владельцем на обеспечение сторонней фирмой – контрактором (система в целом называется «контрактинг» – Contracting). Контрактинг выгоден квартиросдатчику организационно (не надо более заботиться об отоплении и водогрее) и финансово (плата контрактору может быть целиком переложена на жильцов, тогда как при самостоятельной эксплуатации котлов расходы на ремонт нельзя было переложить). По последней причине Contracting обычно невыгоден жильцам и попытки перевести уже имеющихся съемщиков на Contracting нередко заканчивались в суде победой жильцов: даже если теплоснабжение обеспечивал контрактор, жильцы продолжали платить только за расход топлива, но не за ремонтные работы и не за услуги и прибыль контрактора. (Новых жильцов намного проще принудить к контрактингу: эта услуга просто включена в накладные расходы в предлагаемом к подписанию договоре найма, а если договор не устраивает, то скатертью дорога!)
По нынешним правилам перевод «старых» жильцов на Contracting теперь возможен лишь если он не сопровождается повышением платы за теплоснабжение (kostenneutral für Mieter). О планируемом переводе квартиросдатчик обязан заблаговременно известить съемщиков, чтобы у тех было время проверить законность перевода. Как правило, перевод на Contracting должен быть связан с установкой нового (энергосберегающего!) оборудования, либо – с подключением к сети внешнего теплоснабжения. Перевод без замены оборудования или изменения способа теплоснабжения возможен лишь если при этом улучшится качество обслуживания оборудования.
Повышение квартплаты
Без связи с модернизацией жилья, может быть повышена квартплата для «старых» съемщиков – до обычного для данной местности уровня (BGB § 558 Abs. 1), но не более чем на 20% в течение последних трех лет (Kappungsgrenze, BGB § 558 Abs. 3). Реформа дополнила текст BGB § 558 Abs. 3 фразой о том, что федеральные земли имеют право ограничить максимальный рост квартплаты – 15% вместо 20% – в районах с особо напряженной ситуацией на рынке съемного жилья.
Как известно, ориентиром для «обычного для данной местности уровня квартплаты» в смысле BGB § 558 является официальное «зеркало квартплат» (Mietspiegel) – там, где оно существует. Реформа изменила и правила составления подобных «зеркал»: в будущем жилье в них должно быть более подробно рассортировано по степени энергосбережения.
Выселение неплательщиков
Реформа облегчила выселение недобросовестных жильцов: и так называемых «жилищных кочевников» (Mietnomaden) и обычных неплательщиков.
Слушания по делам о выселении будут назначаться судами в первую очередь. Сроки для подготовки сторон – максимально сокращены, процедура рассмотрения – максимально ускорена.
Любимым трюком «кочевников» является необоснованное одностороннее снижение квартплаты (часто – на все 100%) из-за мнимых недостатков жилья. Пока суд да дело, убытки квартиросдатчика продолжают расти из месяца в месяц. Чтобы избежать этого в будущем, реформа предоставила суду право потребовать уплаты жильцом всей (или спорной части) квартплаты на особый счет – в том числе даже на месяцы вперед! После рассмотрения дела по существу эти деньги – в зависимости от решения суда – либо вернут жильцу, либо переведут квартиросдатчику. Ну а если жилец не выполнит распоряжение суда о внесении денег (Sicherungsanordnung), квартиросдатчик получит право потребовать от суда немедленно выдать ордер на выселение!
Само выселение (Räumung) теперь – по всей стране – будет проходить по так называемому «берлинскому образцу» (Berliner Räumung). Это значит, что судебный исполнитель обеспечивает выселение прежних жильцов, но не заморачивается освобождением квартиры от их имущества, его перевозкой и хранением. Соответственно, процедура выселения становится намного быстрее и дешевле. За сохранность оставшегося в квартире имущества квартиросдатчик отвечает лишь если причиной пропажи или порчи стали преступная халатность или умысел.
«Пересдача» жилья (часто – мнимая) – еще один любимый трюк из арсенала «кочевников». Дело в том, что в ордере на выселение (Räumungstitel) указаны конкретные жильцы. Если дверь судебному исполнителю откроет третье лицо, якобы снявшее квартиру (или ее часть) у прежних жильцов (подсъемщик – Untermieter), исполнитель не имеет права выселить этого человека. Нужен новый Räumungstitel – с новым именем. Реформа облегчила и ускорила процедуру получения такого нового ордера.
Невыселение добросовестных
Реформа покончила с так называемой «мюнхенской моделью» (Münchener Modell), нацеленной на законное выселение добросовестных съемщиков. В испытывающих нехватку жилья районах (в том же Мюнхене) владельцу жилья выгодно избавиться от прежних жильцов (им-то квартплату не повысишь более чем на 20% за три года) и поселить новых (а здесь нет никаких ограничений на величину квартплаты!). Или поселиться самому и не платить сумасшедших квартплат. Тут-то и пригождалась Münchener Modell. Чтобы понять ее смысл, придется начать издалека…
Чуть ли не единственным законным способом избавиться от добросовестного квартиросъемщика против его воли, является одностороннее расторжение договора найма владельцем жилья со ссылкой на собственную потребность (Eigenbedarfskündigung, BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2). Мол, сам буду там жить, или поселю членов своей семьи. Пока жилье принадлежит юридическому лицу, права которого не приравнены к правам физических лиц, Eigenbedarfskündigung невозможно в принципе: юридическое лицо (какое-нибудь общество с ограниченной или неограниченной ответственностью) не имеет родственников и не нуждается в жилье само.
Иногда сдаваемое юридическим лицом жилье преобразуется в жилищный кооператив (Eigentümergemeinschaft) и квартиры распродаются поодиночке. Собственниками квартир обычно становятся физические лица (причем разные!) и угроза Eigenbedarfskündigung резко возрастает. Ведь жить в «своей» квартире проще и дешевле, чем сдавать ее, снимая, в свою очередь, чужую. Чтобы защитить жильцов после образования Eigentümergemeinschaft, закон предусматривает трехлетний срок защиты от Eigenbedarfskündigung – считая с момента изменения формы собственности (BGB § 577a Abs. 1). Местные власти могут продлить мораторий на срок до 10 лет (BGB § 577a Abs. 2).
Münchener Modell позволялаобойти BGB § 577a. Вместотогочтобысразуобразовывать Eigentümergemeinschaft, недвижимостьсначалапокупалообщество, имеющееправафизическоголица (Personengesellschaft), например – «обществогражданскогоправа» (Gesellschaft bürgerliches Rechts, сокращенно – GbR). Под этим заковыристым названием скрывается неформальное (или почти неформальное) объединение людей, преследующее какую-то общую цель (здесь – покупку и использование жилья). Раз это не Eigentümergemeinschaft, то § 577a попросту не работал. А раз общество имеет права физического лица, то оно имеет право и на Eigenbedarfskündigung! Объединившиеся в GbR новые владельцы говорили прежним жильцам: выметайтесь, мы сами в ваших квартирах жить будем! Избавившись от прежних жильцов, они могли (при желании) создать Eigentümergemeinschaft (чтобы не отвечать всем имуществом за возможные проступки партнеров). А через год-другой – сдать или продать вымороченное жилье и начать все сначала…
Именно этот юридический трюк с Personengesellschaft в роли коллективного владельца с правами физлица и выселением добросовестных съемщиков назывался «мюнхенской моделью». По форме все – законно, а по существу – сущее издевательство! Теперь эта лазейка прикрыта.
