Жалоба арендодателя в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды может быть дополнена декларативным уведомлением о прекращение договора в одностороннем порядке.
В данной статье ознакомим читателей с двумя актуальными решениями Верховного Федерального суда Германии, принятыми в сентябре 2018 года в делах под номерами VIII 231/17 и VIII 261/17 ZR от 19.09.2018.
В обоих случаях ответчики, жильцы квартир в Берлине, в течение двух месяцев подряд вовремя не перечисляли арендную плату. Соответственно, в связи с несвоевременной оплатой аренды, арендодатели прислали им письма о досрочном прекращении договора аренды, которые были дополнены декларативным уведомлением о прекращении договора аренды в одностороннем порядке. В обоих случаях ответчики сразу же, после получения письма о расторжении договора, оплатили образовавшуюся задолженность, но арендодатели настаивали на расторжении договора аренды и выселении арендаторов. После отказа арендаторов добровольно выселиться оба арендодателя обратились в суд с жалобой (Räumungsklage).
Арендодатели выиграли суды первой инстанции, но апелляционный суд отклонил ими выставленные требования о выселении арендаторов. По мнению апелляционного суда, арендодатели изначально имели право требовать расторжения договора аренды и выселения арендаторов из арендованных квартир на основании досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 543 п. 1 п. 1, 3 Гражданского Кодекса Германии (BGB). Однако эти основания отпали впоследствии из-за полного погашения задолженности по платежам, которая была произведена до возбуждения иска, в соответствии со статьёй 569 ч. 3 п. 2 Гражданского Кодекса Германии (так называемый «Schonfristzahlung»).
С другой стороны, суды первой инстанции в обоих процессах установили, что дополнительные декларативные уведомления о прекращение договора аренды в одностороннем порядке, согласно ст. 573 абз. 1, абз. 2 п.1, и ст. 573 c Гражданского Кодекса Германии, являются не действительными, поскольку соответствующие арендные отношения были уже расторгнуты подачей волеизъявления о досрочном прекращении договора аренды.
Своевременное же полное погашение задолженности по платежам, которая была произведена до возбуждения иска, в соответствии со статьёй 569 ч. 3 п. 2 Гражданского Кодекса Германии, привело к полной отмене оснований для досрочного расторжения договора аренды и выселения арендаторов. Тем не менее, суды первой и второй инстанций решили, что в период времени между получением письма о досрочном расторжении договора аренды и получением оплаты задолженности арендные отношения, которые должны были быть расторгнуты путем уведомления о прекращении договора аренды в одностороннем порядке, были уже расторгнуты, и, соответственно, основания для одностороннего расторжения договора и выселения так же отпали после оплаты задолженности.
Истцы обратились в качестве надзора в Верховный Федеральный суд Германии. Их заявления передали в VIII. Гражданский Сенат Федерального Верховного суда, который занимается непосредственно правовым регулированием арендных отношений. Рассмотрев дела, Сенат установил, что дополнительное декларативное уведомление о прекращении договора аренды в одностороннем порядке, объявленное в связи с несвоевременной оплатой арендной платы, так же ведёт к прекращению арендных отношений, но уже после истечения установленного законом срока уведомления о расторжении договора аренды, если первоначальное заявление арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и выселении арендаторов было правомерно, и это не смотря на то, что арендатор после получения уведомления о досрочном расторжении договора аренды сразу же погасил образовавшуюся задолженность.
Гражданский Сенат Федерального Верховного суда подтвердил, что погашение просроченной задолженности арендатором в соответствии со ст. 569 абз. 3 п. 2 2 делает досрочное расторжение договора аренды согласно ст. 543, абз. 2 Гражданского Кодекса Германии не действительным. Вопреки мнению Апелляционного суда, положения статьи 569 абз.3 п. 2 Гражданского Кодекса Германии не ограничивается просто прекращением требований о выселении и сдаче объекта аренды, а должны законодательно обеспечить продление договора аренды даже после правомерного досрочного расторжения договора арендодателем при условии своевременного погашения задолженности арендатором.
В такой ситуации одновременно с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды дополнительно приложенное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, по причине задолженности по арендной плате, действительно, непосредственно связано с установленным законом условием расторжения договора аренды, и ведёт к его расторжению в установленном законом порядке, согласно ст. 573 абз. 1, абз. 2 п.1, и сроков согласно ст. 573 c Гражданского Кодекса Германии.
Мария Гамзе, адвокат
