6 главных ошибок при покупке недвижимости

Собственный дом является мечтой многих жителей Германии, но финансирование недвижимости сопряжено с определенными рисками. В большинстве случаев для покупки дома берут крупную ссуду в банке, которую выплачивают на протяжении долгого времени (10 и более лет).

В списке заветных желаний жителей Германии покупка собственного дома стоит на первом месте, а пандемия коронавируса только повысила популярность этого желания. Бум покупки недвижимости на данный момент продолжается. Высокий спрос влечет за собой рост цен на жилую недвижимость, несмотря на то, что в условиях пандемии можно было ожидать их снижения.

На данный момент экономическая ситуация еще полностью не стабилизировалась, а цены продолжают повышаться. Это создает ряд проблем для потенциальных покупателей. В частности, сложно найти доступное жилье, так как спрос очень высокий. Даже на дома, которые находятся в плохом состоянии, установлены высокие цены, и такая недвижимость пользуется спросом. Цены существенно отличаются в зависимости от региона, но общая тенденция сохраняется практически повсеместно. В прошлом году банки выдали больше ссуд на покупку недвижимости, чем за последние годы. Именно дешевая ипотека является основной причиной бума покупок жилой недвижимости.

Покупка недвижимости — одно из самых важных финансовых решений, которое принимают люди. Большинство из них для достижения желанной цели берет крупные кредиты (часто это несколько сотен тысяч евро) и выплачивает их на протяжении десятков лет. Такое серьезное и долгое финансовое обязательство требует правильного планирования. Чтобы покупка дома не обернулась неприятностями, не следует допускать описанных ниже ошибок.

1. Отсутствие в плане затрат дополнительных расходов

Необходимо учитывать, что заявленная цена недвижимости — это так называемая «чистая стоимость», в которую не включен ряд обязательных налогов и сборов. Например, в качестве непредвиденных расходов на покупку земельного участка к его цене следует добавить взимаемый в бюджет федеральной земли налог, нотариальные и брокерские сборы. Размер налога, который необходимо оплатить при покупке участка, устанавливается федеральной землей (например, в Северном Рейне-Вестфалии он составляет 6,5% от стоимости недвижимости).

Оплата этих дополнительных расходов — в среднем, около 10% от стоимости покупки — возлагается на покупателя. Таким образом, при «чистой стоимости» земельного участка 300 тысяч евро, реальные затраты покупателя составят 330 тысяч евро. Подсчитать точную сумму покупки помогут специальные калькуляторы на интернет-порталах недвижимости.

Также нужно знать, что большая часть банков при выдаче кредита на покупку недвижимости требует от заемщика самостоятельного погашения налогов и сборов. Финансирование в размере 110% от суммы покупки доступно в очень редких случаях, когда получатель займа имеет стабильный и высокий доход (например, государственным служащим).

2. Низкий уровень банковского капитала

Как указано выше, большинство банков предоставят кредит на покупку дома или земельного участка, если только заемщик способен оплатить дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости, собственными средствами. Такое 100% финансирование связано с высокими рисками для банка и более высокими затратами для получателя ссуды, так как отсутствует возможное банковское обеспечение.

В случае невозможности выплаты кредита банк вынужден организовывать аукцион для взыскания задолженности, при этом нет гарантии, что стоимость залогового имущества полностью покроет размер ссуды. За отсутствие гарантии возврата кредита приходится расплачиваться более высокими процентными ставками. Чем меньше размер имеющегося у покупателя капитала, тем выше будет процент. В итоге ежемесячные дополнительные расходы могут доходить до нескольких сотен евро.

3. Очень низкая ставка погашения

Под этим термином понимают ту часть от общей суммы кредита, которую заемщик в течение года должен вернуть банку. Как правило, банки Германии требуют возврата 3% в год. Такой размер финансового бремени считается наиболее надежным и приемлемым для заемщика.

В настоящее время многие банки предлагают ссуды на покупку недвижимости с более низкими ставками погашения, в ряде случаев они доходят до 1%. С одной стороны, это значительно снижает сумму обязательных ежегодных выплат, но с другой стороны, увеличивает срок полной выплаты кредита. Получателям ссуды следует быть осторожными — небольшие выплаты сегодня обернутся неопределенностью со сроками погашения долга.

4. Отсутствие гибких вариантов погашения

Кредитование с целью покупки дома, квартиры или земельного участка предполагает весьма длительный период выплаты, до нескольких десятилетий. В это время может измениться как семейное, так и финансовое положение заемщика. Например, он может вступить в брак или, наоборот, развестись, получить новую, более высокооплачиваемую работу или потерять часть дохода из-за безработицы. Все эти факторы невозможно предусмотреть при получении ссуды, соответственно, план финансирования должен быть максимально гибким.

В большей части банков заемщикам доступны достаточно комфортные варианты изменения условий погашения ссуды. Уже стандартом стало изменение ставки погашения в пределах от двух до пяти процентов без дополнительных взысканий. В дальнейшем, чтобы изменить величину ежегодного обязательного погашения, следует внести одноразовую оплату за услугу (обычно несколько сотен евро).

Еще одна выгодная для заемщика услуга — возможность внесения один раз в год более крупного взноса (специальный платеж может достигать от 1 до 10% от общей суммы кредита). Таким образом, должник может ускорить погашение ссуды в том случае, если он получит дополнительное вознаграждение (бонус) на работе, прибыль от ведения бизнеса или наследство.

Такие дополнительные возможности управления планом финансирования позволяют уменьшить кредитное бремя или срок выплаты ссуды на наиболее выгодных для заемщика условиях. Если банк не предоставляет таких услуг, лучше рассмотреть предложения других банков.

5. Выбор фиксированных процентных ставок на короткий срок

Темпы строительства в нашей стране с начала года увеличились, но несмотря на это, они до сих остаются на достаточно низком уровне. В настоящее время ставка по займам с фиксированной процентной ставкой сроком на 10 лет составляет в среднем 1%. Это один из самых низких показателей (5 лет назад ставка по кредитам на покупку недвижимости составляла 1,8%, 10 лет назад — более 4%). Вполне возможно, что в будущем ситуация изменится, и процентные ставки вырастут, поэтому многие люди, планирующие покупку недвижимости, хотят воспользоваться ссудами с выгодными процентными ставками, которые сохранятся на протяжении долгого времени.

На данный момент банки предлагают большой диапазон фиксированных процентных ставок сроком от 5 до 30-40 лет. Кратковременные фиксированные процентные ставки стоят дешевле, чем долгосрочные. На первый взгляд это преимущество кажется очень привлекательным, но в случае роста процентных ставок следующий заем может быть слишком дорогим и вероятны проблемы с дальнейшим финансированием.

Долгосрочные фиксированные процентные ставки обеспечивают безопасность планирования финансирования. В этом случае не нужно беспокоиться о возможном росте процентных ставок, но придется заплатить дополнительные средства банку. Чем больше срок фиксированной процентной ставки, тем она выше.

Чтобы покупка недвижимости не превратилась в неподъемные финансовые обязательства, необходимо заранее рассчитать процентный риск. Прежде, чем брать ссуду, покупателям недвижимости важно продумать все варианты развития событий. Вполне возможно, что после окончания срока фиксированной процентной ставки она вырастет на 3-4 процентных пункта. Перед покупкой важно подумать, будет ли в таком случае возможность продолжать вносить выплаты по ссуде. Необходимо учитывать, что эксперты не предполагают дальнейшего снижения процентных ставок по ссудам на покупку недвижимости, а прогнозируют их постепенный рост по мере выхода экономики страны из кризиса.

6. Изучение небольшого количества банковских продуктов

Кредиты на покупку домов, квартир, земельных участков в Германии выдают более 1300 финансовых учреждений, в их числе как крупные, так и региональные банки. Чтобы принять наиболее выгодное решение, следует заранее получить и сравнить предложения от максимально большого числа поставщиков. При этом нужно учитывать даже незначительные, на первый взгляд, нюансы, так как выплаты будут проводиться на протяжении многих лет. Например, значительную экономию можно получить из-за чуть более низкой процентной ставки или акционного предложения.

Понятное и достоверное сравнение банковских продуктов предоставляют крупные кредитные посредники, такие как Interhyp и Dr. Klein. В их обзоры попадают предложения от пятисот банков, но небольшие финансовые учреждения местного и регионального уровня здесь не учтены. Об этом следует помнить получателям кредитов на покупку недвижимости, так как именно в них могут попасться наиболее выгодные условия кредитования или лояльные требования к заемщикам.

Антон Шварц, журнал „Neue Zeiten“ №09 (243) 2021