В Германии начинается реформа поземельного налога, которая затронет практически всех владельцев домов и квартир и немалое число квартиросъемщиков.
Вынужденная реформа
В западных землях Германии для определения суммы поземельного налога (Grundsteuer) до сих пор использовались ориентировочные нормативные показатели стоимости земли (Einheitswerte) 1964 года, а в восточных — вообще 1935-го. За это время стоимость многих участков существенно изменилась: например, приобретенный некогда участок на окраине города в результате разрастания последнего оказался ближе к центру, а значит, заметно подорожал.
Федеральный конституционный суд еще в 2018 году решил, что база для взимания поземельного налога устарела и противоречит конституции, так что ею допустимо пользоваться только до 1 января 2025 г. После этого за участок, имеющий большую ценность, его собственнику придется платить более высокий поземельный налог. А поскольку собственники доходных домов вправе переложить поземельный налог на квартиросъемщиков, реформа, в конечном счете, затронет не только владельцев недвижимости, но и тех, кто арендует у них жилье.
Трехступенчатая процедура
Налоговая переоценка затронет в общей сложности 36 млн объектов недвижимости: 24 млн жилых и 12 млн производственных. Поземельный налог будет рассчитываться по прежней трехступенчатой процедуре. Однако на первом этапе, подразумевающем определение оценочной величины поземельного налога (Grundsteuerwert-Ermittlung), будет определяться уже не нормативная оценочная стоимость, а новая оценочная величина.
Далее на основании оценочной величины (Grundsteuerwert) и процентной ставки для определения базиса при прямом налогообложении (Steuermesszahl) будет рассчитываться базис для расчета прямого налога (Steuermessbetrag).
На третьем этапе на основании Steuermessbetrag с учетом ставки налога (Hebesatz), устанавливаемой властями конкретного населенного пункта, будет рассчитываться сам поземельный налог. При сведении этих этапов к простой формуле поземельный налог будет равен произведению Grundsteuerwert на Steuermesszahl и на Hebesatz.
Вторая декларация
Определение ориентировочных нормативных показателей стоимости земли предусматривает их оценку на 1 января 2022 г. По состоянию на этот день будут переоценены все земельные участки — застроенные и незастроенные, используемые владельцами или сдаваемые в аренду, находящиеся в частной или производственной собственности. Для переоценки и перерасчета финансамту потребуется определенная информация, касающаяся участка. Поэтому все собственники земельных участков обязаны в период с 1 июля по 31 октября 2022-го подать декларацию об установлении суммы поземельного налога (Grundsteuererklaerung) через дигитальный налоговый портал Elster. Налогоплательщик, имеющий Elster-Konto для подачи налоговой декларации, может использовать его и для заявления об установлении размера поземельного налога (Feststellungserklaerung).
Федеральное министерство финансов также запланировало возможность пересылать упрощенную декларацию об установлении суммы поземельного налога для земельных участков, находящихся в частной собственности (Grundsteuererklaerung für Privateigentum), онлайн через www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de. Она будет действовать в землях, использующих федеральную модель расчета поземельного налога. Впрочем, в особо тяжелых случаях можно подать в финансамт заявление (Haertefallantrag) об освобождении от обязанности подавать сведения через онлайн-портал (Elster-Pflicht). Кроме того, Бавария и Берлин обещают, что налогоплательщикам будут доступны и бумажные бланки декларации, которыми они смогут воспользоваться.
В многоквартирных домах заниматься оформлением и подачей декларации обязаны собственники квартир. Домоуправление (Hausverwaltung) может оказать им помощь, так что имеет смысл навести соответствующие справки. Да и конторы по управлению недвижимостью (Immobilienverwaltung) обязаны предоставлять владельцам недвижимости возможность бесплатно ознакомиться с документами.
В последнем квартале 2022-го и в течение 2023 года финансамты по-новому определят оценочную величину подоходного налога и базис для расчета прямого налога. В течение 2024 года органы местного самоуправления скорректируют ставку налога и разошлют новые уведомления о размере поземельного налога (Grundsteuerbescheide), который собственникам недвижимости предстоит платить с 1 января 2025 года.
Необходимая информация
В рамках декларации об установлении суммы поземельного налога собственники земельных участков обязаны будут предоставить следующие данные:
- Номер дела (Aktenzeichen) или налоговый номер (Steuernummer).
- Имя и фамилия или название владельца (Eigentuemer).
- Детали касательно земельного участка (Grundstueckdetails): границы участка в рамках общины (Gemarkung), номер земельного участка и кадастровый номер (Flur- und Flurstuecksnummer), лист кадастровой ведомости (Grundbuchblatt) и местоположение (Lage).
- Площадь участка (Grundstuecksflaeche).
- Вид использования (Nutzungsart): жилой или нежилой.
В зависимости от федеральной земли может понадобиться и дополнительная информация, в частности:
- Ориентировочный нормативный показатель стоимости земли (Bodenrichtwert).
- Жилая площадь (Wohnflaeche) или полезная площадь (Nutzflaeche).
- Вид недвижимости (Gebaeudeart), например, дом на одну семью (Einfamilienhaus), многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) с указанием числа квартир (Anzahl der Wohnungen) или принадлежащая собственнику квартира (Wohnungseigentum).
- Год постройки (Baujahr).
- Количество парковочных мест в гараже (Anzahl Garagenstellplaetze).
Некоторые из этих данных имеются в информационных письмах, которые многие федеральные земли индивидуально с апреля рассылают собственникам земельных участков. В Берлине, Гамбурге и Гессене соответствующая информация имеется в Интернете. Помогут в заполнении декларации и такие документы, как договор купли-продажи недвижимости (Kaufvertrag zur Immobilie), строительные документы (Bauunterlagen), декларация о разделении (Teilungserklaerung), уведомление о размере поземельного налога (Grundsteuerbescheid) или ориентировочном нормативном показателе стоимости земли (Einheitswertbescheid) и выписка из ипотечного регистра или поземельной книги (Grundbuchauszug), выдаваемая учреждением, ведущим поземельные книги (Grundbuchamt). А Bodenrichtwert можно будет определить с помощью банков данных, которые уже созданы или создаются в федеральных землях.
Разные модели
Владельцам недвижимости, прежде всего, необходимо навести справки, какая модель определения суммы поземельного налога действует в соответствующей земле. 11 земель намерены использовать федеральную модель (Bundesmodell), в рамках которой владельцам недвижимости потребуется представить максимальное количество данных. В частности, при определении Grundsteuerwert будут учитываться арендная плата нетто (Netto-Kaltmiete), жилая площадь, уровень арендной платы (Mitniveaustufe), возраст здания, ориентировочный нормативный показатель стоимости земли и площадь земельного участка. Для жилых зданий будет действовать более низкая процентная ставка для определения базиса при прямом налогообложении, чем для производственных.
Бавария решила использовать модель, учитывающую исключительно площадь (Flaechenmodell). Там владелец недвижимости может ограничиться информацией о площади земельного участка и здания (Gebaeudeflaeche), а процентная ставка для определения базиса при прямом налогообложении для жилых зданий будет ниже, чем для производственных.
Баден-Вюртемберг отдал предпочтение модели, учитывающей ценность земельного участка (Bodenwertmodell). Здесь планируется учитывать только площадь участка и ориентировочный нормативный показатель стоимости земли, а вид застройки влияет только на размер процентной ставки для определения базиса при прямом налогообложении. А Гамбург, Нидерзаксен и Гессен предпочли смешанную модель (Mischform), которая во многом сходна с баварской, но учитывает также ориентировочный нормативный показатель стоимости земли и местоположение земельного участка (Lage).
