При переезде легко попасть в юридические ловушки или понести лишние расходы — особенно если полагаться на распространённые мифы. Ниже разберем типичные ошибки арендаторов и дадим практические советы, как их избежать.
Косметический ремонт
Одна из самых стойких иллюзий — идея, что все положения о ремонте в договоре аренды теперь недействительны. Это не так. Хотя Федеральный верховный суд действительно признал недействительными многие устаревшие формулировки, это привело к обратному эффекту — теперь арендодатели чаще используют юридически корректные формулировки. Только специалист по праву аренды может точно определить, обязаны ли вы проводить ремонт.
Можно ли передать ремонт новому арендатору? Лучше отказаться от этой идеи. Ответственность за косметический ремонт по-прежнему несёт выезжающий арендатор. Если новый жилец выполнит работу плохо, отвечать придётся вам. Более того, такое неформальное соглашение может повлиять на права и обязанности следующего арендатора. Судебная практика показала, что если арендодатель принимает квартиру без ремонта и не компенсирует это новому арендатору, тот освобождается от обязанностей по окончательному ремонту (Федеральный верховный суд, дело № VIII ZR 277/16).
Акт приёма-передачи
Акт приёма-передачи нужен, подписывать его нужно внимательно. Если в документе указаны конкретные обязательства по ремонту, это может считаться признанием долга. Такое признание, как постановил суд Айленбурга в 2021 году (дело № 14 C 468/20), юридически значимо и не подлежит отмене. Поэтому акт должен ограничиваться описанием состояния квартиры без дополнительных обязанностей.
Продажа мебели
Продажа встроенной кухни или мебели новому арендатору — обычная практика, но навязать её нельзя. Обсуждать такую сделку следует заранее и оформлять письменно до подписания договора аренды. Закон о посредничестве при найме жилья (п.2 §4а WoVermRG) гарантирует, что такие сделки действительны только при заключении договора аренды. Однако арендодатель не обязан выбирать арендатора, согласного на покупку, и вы можете остаться с мебелью.
Не завышайте цену
Запрашивать чрезмерную цену за мебель рискованно — при «явной несоразмерности» договор может быть частично признан недействительным, а покупатель получит право на возврат части суммы. Завышением считается превышение рыночной стоимости более чем на 50%. Для определения цены ориентируйтесь на частные объявления и сохраняйте чеки. Так, встроенная кухня теряет около 24% стоимости в первый год и по 4% ежегодно при хорошем состоянии. Бюджетная мебель из строительного магазина теряет до половины своей стоимости уже в первый год.
При частной продаже вы вправе исключить ответственность за материальные дефекты — и это разумно. Главное — избегать обещаний вроде «работает идеально» и честно указывать все видимые недостатки в договоре.
Письменные договорённости
При любых договоренностях между арендатором и арендодателем, особенно касающихся ремонта, мебели или сроков освобождения жилья, важно всё фиксировать письменно. Даже если стороны договорились вежливо и устно (например, что арендодатель сам покрасит стены или разрешит оставить мебель), без письменного подтверждения вы не сможете это доказать в суде. Лучше, если такие договорённости включаются как дополнение к основному договору или сопровождаются двусторонней перепиской по электронной почте.
Вопросы залога и скрытых дефектов
Отдельного внимания заслуживает возврат залога. Арендодатель может удержать часть суммы, если квартира сдана с повреждениями, которые выходят за рамки обычного износа. Например, глубокие царапины на полу, повреждения стен или оставленный строительный мусор могут стать поводом для вычета из депозита. Часто арендодатели прибегают к практике удержания средств за «предполагаемую уборку» или «возможный ремонт», не предоставляя конкретных расчётов. В таких случаях вы имеете право потребовать обоснование и даже обжаловать решение в суде. Закон требует, чтобы удержания из залога были прозрачными, подтверждены сметами или счетами и соразмерны реальному ущербу.
Не затягивайте с передачей квартиры
Передача квартиры арендодателю должна происходить в заранее согласованную дату, лучше — днём, чтобы при дневном освещении можно было объективно оценить состояние помещения. Несвоевременная сдача ключей может быть расценена как нарушение договора, влекущее финансовые последствия.
Такие простые советы и рациональный подход помогут вам завершить аренду без сюрпризов и минимизировать юридические и финансовые риски.
