Стоимость перелагаемых на жильца текущих расходов (Betriebskosten, Nebenkosten, laufende Kosten) во многих случаях уже равна квартплате (Miete) и продолжает расти опережающими темпами. К сожалению, закон не ограничивает ни абсолютную величину Betriebskosten, ни темпы их роста. Но он дает жильцу право требовать корректного и своевременного перерасчета текущих расходов. Это часто позволяет сэкономить немалую сумму. Ведь значительная часть перерасчетов либо содержит недопустимые ошибки, либо приходит позже законного срока.
Перелагаемые расходы
Эксплуатация и даже само существование жилья неизбежно связана с расходами. Тут и налоги (особенно – налог на недвижимость – Grundsteuer), и различные местные сборы и платежи, и оплата страховок здания, и расходы за различные коммунальные услуги (например, ток, вода, газ, канализация), и оплата необходимых ремонтно-восстановительных работ… Теоретически все эти расходы (за исключением услуг, которые жилец получает не от квартиросдатчика, а по прямому договору с другой фирмой) должен нести квартиросдатчик. Однако закон позволяет оговорить в тексте договора найма (Mietvertrag), что некоторые из этих расходов будет нести не владелец жилья, а сам жилец.
К расходам, которые могут быть в рамках Mietvertrag переложены на жильца (umlagefaehige Kosten) относятся, например, расходы на косметический ремонт квартиры (Schoenheitsreperaturen) и долевое участие жильца в так называемом «мелком ремонте» (Kleinreparaturen).
Текущие расходы – это другая разновидность umlagefaehige Kosten. Обычно их принято делить на «холодные» и «горячие». К «горячим» (Heizkosten) относятся прямые и побочные текущие расходы в связи с отоплением и водогреем, к «холодным» (kalte Betriebskosten) – все остальные перелагаемые текущие расходы.
Прочие расходы, которые не относятся ни к Schoenheitsreperaturen и Kleinreparaturen, ни к текущим расходам, не могут быть переложены на жильца в рамках Mietvertrag. Требовать их возмещения от жильца можно только при наличии его вины в возникновении дополнительных расходов: например, при умышленной или халатной порче оборудования квартиры.
Предоплата и перерасчет
Если в Mietvertrag оговорено, что оплата всех или каких-то текущих расходов перекладывается на жильца, он обязан – наряду с квартплатой – ежемесячно совершать предоплату (Vorauszahlung) соответствующих Betriebskosten. Квартиросдатчик, в свою очередь, обязан впоследствии сравнить предоплату жильца с реальными текущими расходами за тот же период и вычислить разницу между ними. Жилец получает результаты сравнения в форме «перерасчета» (Abrechnung). Abrechnung является основанием требовать с жильца доплату разницы между фактическими расходами и более низкой предоплатой, либо – если предоплата выше реальных расходов – обязует квартиросдатчика вернуть переплаченное жильцу. Обычно «холодные» текущие расходы пересчитываются отдельно от «горячих», в связи с чем жилец получает два отдельных перерасчета: Betriebskostenabrechnung и Heizkostenabrechnung.
Квартиросдатчик вправе требовать от жильца доплаты лишь в том случае, если перерасчет соответствует требованиям закона и не содержит ошибок. Поэтому не стоит слепо принимать к исполнению очередной Abrechnung: его надо обязательно проверить!
Принято считать, что значительная часть ежегодно рассылаемых перерасчетов недействительны, так как несвоевременно высланы, включают не относящиеся к Betriebskosten или не упомянутые в Mietvertrag расходы, либо содержат иные ошибки – вплоть до арифметических. Спор идет лишь о том, насколько высока доля таких недействительных Abrechnung’ов в масштабах страны. Если, например, Немецкий союз квартиросъемщиков (DMB) считает, что недействительна примерно половина всех Abrechnung’ов, то журнал «OEko-Test» в 2008 году нашел ошибки во всех проверенных им Abrechnung’ах…
Если вы состоите в каком-либо союзе квартиросъемщиков, уплата членских взносов позволяет попросить специалистов организации бесплатно проверить очередной Abrechnung. Всем остальным обычно приходится самостоятельно проверять перерасчет. Впрочем, многие часто встречающиеся ошибки способен обнаружить и неспециалист – вроде нас с вами.
Так что же следует проверить, получив очередной Abrechnung?
Сроки перерасчета
Закон требует (§ 556 BGB), что Abrechnung должен производиться не реже раза в год и не позже годичного срока по окончании очередного расчетного периода (Abrechnungsperiode, Abrechnungszeitraum). Если эти условия не соблюдены, жилец вправе отказаться доплачивать по такому Abrechnung.
Соответственно, следует обратить внимание на то, расходы за какой период времени положены в основу перерасчета. Если Abrechnungsperiode длился дольше года, вы вправе не платить по такому Abrechnung! Если вы уже не первый год снимаете жилье, следует убедиться, что очередной Abrechnungszeitraum начался на следующий день после предыдущего.
Во-вторых, надо обратить внимание и на то, сколько времени прошло с конца Abrechnungsperiode и до доставки вам перерасчета. Если больше года (Ausschlussfrist), то вы, опять же, вправе не платить по такому Abrechnung!
Исключения из вышеупомянутых правил очень редки. Они связаны с ситуацией, когда государственная или коммунальная организация (но не частная фирма!) слишком поздно выставила счет за какие-то расходы. Только в таком случае квартиросдатчик, в свою очередь, вправе нарушить установленные законом сроки перерасчета – но только для этой части расходов! Он может либо включить их в перерасчет за следующий расчетный период, либо выслать дополнительный Abrechnung уже после того, как истек год с окончания Abrechnungsperiode.
Abrechnung считается доставленным, если он брошен в почтовый ящик жильца – даже если жилец находится в отъезде. В спорном случае обязанность доказать факт доставки и ее своевременность лежит на квартиросдатчике. Поэтому, если сроки поджимают, Abrechnung’и часто доставляет курьер (в этой роли может выступить, например, хаусмайстер), который при необходимости сможет подтвердить в суде факт своевременной доставки.
Если перерасчет доставляется не в почтовый ящик, а должен быть забран жильцом с почты (заказное письмо, письмо до востребования), то тут днем доставки является день, когда жилец соизволит забрать письмо.
Ну а как несоблюдение сроков перерасчета влияет на обязанность квартиросдатчика вернуть переплаченное? А никак! Жилец не отвечает за соблюдение сроков перерасчета и не может на них повлиять. Поэтому он ничего не теряет, если эти сроки не соблюдены. Даже по истечении вышеупомянутых сроков жилец вправе требовать перерасчет. И если окажется, что он заплатил больше положенного, то квартировладелец по-прежнему обязан вернуть переплаченное.
Оформление
Оформление Abrechnung’а должно соответствовать определенным требованиям. Их неисполнение также делает перерасчет недействительным и не подлежащим оплате жильцом.
Прежде всего, должны быть указаны начало и конец периода времени (начало и конец Abrechnungszeitraum), к которому относятся соответствующие расходы. Как уже упоминалось выше, продолжительность Abrechnungszeitraum не должна превышать один год.
Обычно сдаваемое жилье является частью жилого комплекса (подъезда, дома, или группы домов) и квартировладелец не знает заранее, какая именно сумма тех или иных текущих расходов приходится именно на вашу квартиру или дом. Эту сумму еще только предстоит вычислить. Соответственно, Abrechnung должен содержать все необходимые данные для проверки проведенных вычислений: общую сумму затрат (Gesamtkosten) для каждой разновидности Betriebskosten и ее отдельные составляющие, способ их распределения (Verteilungsschluessel) между квартирами или домами (пропорционально площади жилья, пропорционально количеству жильцов, пропорционально показаниям счетчиков, смешанные варианты и так далее), конкретное значение величины Verteilungsschluessel для данного жильца, приходящуюся на жильца сумму для каждой разновидности Betriebskosten и общую сумму всех Betriebskosten.
Далее, Abrechnung должен содержать величину вашей предоплаты и – как конечный итог – величину требуемой с вас доплаты или возвращаемой вам переплаты.
Отсутствие хотя бы одной из вышеупомянутых позиций делает Abrechnung недействительным, и вы вправе потребовать нового правильного перерасчета. Исправление формальных и любых иных ошибок в Abrechnung’е должно произойти в сроки, которые указаны в главке о сроках, иначе жилец вправе не доплачивать и после исправления ошибок.
Содержание
Кроме ошибок в оформлении, Abrechnung может содержать ошибки фактического характера. Любая такая ошибка делает перерасчет недействительным со всеми вытекающими из этого последствиями.
Имя фактическим ошибкам – легион. Это могут быть, например, арифметические ошибки в вычислениях. Это могут быть и ошибки в исходных данных: может быть неверно указана площадь жилья (сравните с указанной в Mietvertrag цифрой), количество проживающих лиц, показания счетчиков воды и тепла и так далее. Если площадь жилья перенята в Abrechnung из Mietvertrag, но не соответствует действительности, это – по мнению Верховного федерального суда (BGH) – делает Abrechnung недействительным, лишь, если отклонение составляет % и более.
К исходным данным относится и указанные в перерасчете Gesamtkosten и другие параметры, относящиеся к подъезду, дому или группе домов. Жилец вправе потребовать показ документов (счетов, сведений о жилой площади и так далее), подтверждающих правильность этих данных.
Используемый Verteilungsschluessel и перелагаемые виды Betriebskosten должны соответствовать договоренностям из Mietvertrag. Недопустимо перелагать на жильца Betriebskosten, которые не были – хотя бы косвенно – упомянуты в договоре. А вот для Verteilungsschluessel закон порой (например, для отопления и водоснабжения) допускает – без согласия жильца – отклонения от оговоренного в Mietvertrag порядка расчета в пользу Verteilungsschluessel, больше ориентированного на фактическое потребление (на показания счетчиков).
Кроме того, недопустимо перелагать на жильца расходы, не являющиеся Betriebskosten с точки зрения закона. Общее определение для Betriebskosten дает § 1 Предписания о текущих расходах – Betriebskostenverordnung (сокращенно, BetrKV). Важно запомнить, что Betriebskosten – это всегда текущие (то есть, регулярные и повторяющиеся) расходы. Расходы разовые и неповторяющиеся сюда не относятся!
Исчерпывающий перечень разновидностей kalte Betriebskosten содержится в § 2 BetrKV, а разновидностей Heizkosten – в § 7 Abs. 2 Предписания о расходах на отопление – Heizkostenverordnung (сокращенно, HeizkostenV). Бессмысленно, да и неуместно перечислять их в статье, призванной дать общее представление о порядке проверки Abrechnung’ов. Тем более что одни и те же расходы (например, на хаусмайстера) могут – в зависимости от характера оплаченных услуг – относиться к Betriebskosten или не относиться к ним.
Что относится, а что не относится к Betriebskosten с точки зрения закона – тема не только многогранная, но и многообещающая с точки зрения поиска ошибок в Abrechnung’е. Если она заинтересует читателей, к ней можно будет вернуться позже. А пока я – помимо текстов законов – рекомендую интересующимся почитать на немецком очень подробные обзоры с многочисленными примерами (отдельно для kalte Betriebskosten и Heizkosten) на интернет-сайте www.bmgev.de
