Кредиты на недвижимость в Германии доступны, как никогда. В Германии за счёт кредитов просто скупают недвижимость. Страх потерять свои сбережения из-за долгового кризиса в еврозоне, и рекордно низкие процентные ставки по кредитам заставили многих задуматься о покупке собственного жилья. На рынке недвижимости во многих городах Германии царит ажиотажный спрос. Причём не только на квартиры и дома, но и на земельные участки, пригодные под жилищную застройку.
Будет ли обвал на рынке немецкой недвижимости?
Как всегда при ажиотажном спросе, встаёт вечный, как рынок недвижимости, вопрос: «А чем это закончится? Не рухнут ли в итоге цены, как это произошло в Америке, Испании, Латвии? Не надувается ли на немецком рынке недвижимости классический «мыльный пузырь»? Вопрос более чем существенный. Ведь главная причина ажиотажных покупок – стремление сберечь свои накопления от того витка инфляции, который может быть вызван массовым выкупом долговых облигаций стран-должников европейским Центробанком.
Ни для кого не секрет, ни то, что Центробанк такие обещания уже дал, ни то, что выкупать облигации будут напечатанными деньгами. Верить экспертам, когда речь идёт о твоих собственных деньгах, как известно, можно, но осторожно. Хотя бы потому, что и верить нечему. Одни эксперты говорят о возможном «мыльном пузыре», другие – о том, что никакого «мыльного пузыря» в Германии нет. Кому, собственно, из них прикажете верить? Между тем признаками перегрева рынка всегда являются следующие факторы: чрезмерный рост объемов ипотечного кредитования, слишком частые сделки по купле-продаже и явные диспропорции между стоимостью недвижимости и уровнем доходов населения, а также ставками арендной платы. Давайте просто поразмышляем вместе, и оценим всё основное, что известно, собственным умом. Здравый смысл и подскажет ответ.
Насколько выросла ипотека
Очень надёжный способ оценки рынка – способы кредитования покупки недвижимости. Везде, где впоследствии лопнул «мыльный пузырь», основным способом кредитования выступала классическая ипотека. Именно сумасшедший рост выдачи ипотечных кредитов – после катастроф рынка недвижимости в Ирландии и Испании – считается верным признаком надувания «мыльного пузыря». Но в Германии ничего подобного не происходит. С 2003 по 2012 годы объемы ипотечных кредитов увеличились только на 7 процентов по отношению к среднегодовому показателю предыдущего периода. В Испании и Ирландии размеры выданных на покупку жилья ипотечных ссуд выросли за тот же период на 150 процентов. Так что никакого чрезмерного увеличения объёмов ипотеки в Германии не произошло. Но не всё так просто. Во-первых, данная динамика усредняет показатели «до» и «после» скачка цен. Во-вторых, ипотека в Германии не единственный способ получить ссуду на приобретение жилья.
Незначительное увеличение объёма ипотеки в Германии не может считаться надёжным показателем отсутствия мыльного пузыря. Почему? Потому что у немецкого рынка кредитования недвижимости своя специфика. Немецкий рынок недвижимости не похож ни на американский, ни на испанский, ни на ирландский. Для Германии характерен так называемый «кредитный микс». Деньги на покупку дома или квартиры берутся не из одного, а из нескольких источников. Помимо банковской ссуды, в роли заёмщика при покупке жилья в Германии часто выступают строительные сберкассы. Очень распространённый в Германии «кредитный микс» из трёх источников выглядит, например, так: собственный капитал, банковская ссуда и строительная сберегательная касса. 20-30 процентов собственного капитала, 20-30 процентов из строительной сберкассы и 50-60 процентов за счёт банковской ссуды. Суммированный показатель всех источников ссуд, взятых именно в период повышения спроса, в 2008-2011 годы, даёт не 7 процентов, а 15-20. Разница зависит от методики подсчёта. Много это или мало? Трудно сказать. Увеличение объёма выданных ссуд не может дать полную картину реальности, потому что эта реальность создаётся одновременным действием многих факторов. Поэтому, прежде чем делать выводы, надо рассмотреть другие показатели.
Сделки по купле-продаже
Специфика немецкого рынка недвижимости до недавних пор состояла в том, что лишь чуть больше половины граждан страны обладали собственным жильем. Тот факт, что почти каждый второй немец пользовался арендованной площадью, объяснялся особенностями послевоенного развития страны. В условиях, когда значительная часть жилищного фонда оказалась разрушенной, в ФРГ была сделана ставка на стимулирование инвестиций в рынок съёмного жилья. В ГДР строительством квартир занялось само государство, но выполнило эту задачу в итоге хуже, чем частный капитал Западной Германии. Однако теперь картина на рынке жилой недвижимости быстро меняется.
Согласно опросу Commerzbank, в настоящее время уже 59 процентов немцев живут в собственных квартирах или домах. В 2010 году этот показатель составлял 55 процентов. Надо сразу сказать, что в последние два-три года заметно увеличилось число тех, кто приобретает жильё не с целью своего собственного проживания, а с целью последующей сдачи внаём. Это новая тенденция. Рост доли собственников всего за два года на целых четыре процентных пункта эксперты банка объясняют существенным удешевлением ипотеки. Такой рост всего за 24 месяца – это очень большая цифра. Но ведь этот рост должен иметь и будет иметь свои естественные границы. Однажды он остановится.
Нацией собственников немцы всё равно не станут. До цифры в 80 процентов собственников, как в Великобритании, нам не дойти, потому что даже при таких темпах роста идти надо несколько десятилетий, а беспрерывный рост 20-30 лет подряд – вещь невозможная. Вопрос лишь в том, когда этот рост остановится и на какой цифре. Но в любом случае можно сказать, что за последние годы отложенный спрос уже в значительной степени реализован. Ажиотаж сыграл на руку будущему равновесию рынка. Он «вымыл» потребительские резервы, тем самым снизив нагрузку на рынок в последующие годы. Пик ажиотажа покупок, кажется, уже пройден.
Рост цен и рост доходов
Есть ли сейчас диспропорция между ростом цен на недвижимость и уровнем доходов населения? Давайте попробуем в этом разобраться. Это не такой простой вопрос, каким он может показаться. С одной стороны, доходы населения, конечно, не выросли за последние несколько лет в такой же степени, как выросли цены на недвижимость. В принципе, доходы выросли не больше, чем на несколько процентов. Но значит ли это, что есть диспропорция между ростом доходов и ростом цен на недвижимость? Нет, не значит, потому что отсутствие резкого роста доходов полностью компенсировано очень дешёвыми кредитными линиями. Сейчас получить кредит на покупку недвижимости можно всего-навсего за три с половиной, три и даже за два процента годовых. Разница между этими цифрами зависит в первую очередь от размеров собственного капитала. Чем он больше, тем меньше процент по кредиту. И здесь, кстати, самое время вспомнить про «кредитный микс».
Строительные сберкассы хранят деньги вкладчиков под очень низкий процент, но и дают его вкладчикам под низкий. Следовательно, рост в «кредитном миксе» доли строительных касс ещё больше удешевляет кредиты. А дешёвые кредиты легче выплачивать. Когда банки выдают кредиты, всегда высчитывается соотношение между доходами или зарплатой заёмщиков и выплатами по кредиту. Следовательно, те кредиты, которые стали выдаваться в больших объёмах, вполне посильны на сегодняшний день для заёмщиков. Нарушить это соотношение может только резкий рост безработицы. Но экономика Германии уже прошла испытание кризисом. И прошла успешно. Худшее уже позади.
Рост арендных ставок
На судьбу цен на недвижимость рост арендных ставок оказывает влияние лишь в размерах той части недвижимости, которая приобреталась с целью сдачи внаём. Но эта часть не так уж и велика по своему объёму. И, кроме того, если для сдачи внаём приобретаются недорогие квартиры, то и арендные ставки на них не так уж велики. И, наконец, рост арендной платы в Германии в любом случае лимитирован законом. Нельзя повысить арендную плату произвольно, только потому, что на рынке резко вырос спрос. Повышение арендной платы должно быть обосновано ростом расходной части и не может превышать 20 процентов за три года, даже, если расходная часть выросла.
Квартиры внаём не являются в Германии обычным предметом торга между хозяином и съёмщиком. Жильё относится к предметам первой необходимости, и государство очень жёстко защищает права тех, кто нуждается в съёмной квартире. Главное же право съёмщика – доступность арендной платы. Следовательно, как бы объективно ни повышался спрос, резкого роста арендной платы всё равно не будет. Для тех, кто приобретает квартиры для сдачи внаём, плюсов в государственном лимитировании арендной платы на самом деле гораздо больше, чем минусов. Конечно, нельзя, пользуясь повышенным спросом, получить ту дополнительную прибыль, которую может получить продавец обычного ходового товара. Это минус.
Зато государственный лимит сохраняет равновесие рынка, не позволяет рынку резко «уйти» ни вверх, ни вниз. Те, кто сдают квартиры, теряя на лимите в краткосрочном измерении, выигрывают в долгосрочном. Равновесие рынка позволяет рассчитать доходность квартиры на десятилетия вперёд. А это, в свою очередь, позволяет и кредит брать не на пять лет, а на 15-20. Если проценты по кредиту будут всё время «гаситься» доходом от сдачи жилья, долгосрочность кредита уже не имеет никакого значения. Важен лишь общий финансовый итог за те же самые 15-20 лет.
Итоги
Что же в итоге? Ни по одному из базовых показателей рынка недвижимости в Германии признаков «мыльного пузыря» нет. Рост объёмов выданных кредитов и ссуд, во-первых, как бы ни был велик, не идёт ни в какое сравнение с США или Испанией в предкризисные годы, а во-вторых, в решающей степени объясняется дешевизной кредитных линий. Резкий рост покупок квартир под последующую сдачу внаём, способный погнать цены вверх, вряд ли возможен. Дело в том, что значительная часть недорогих квартир, не требующих в процессе своей эксплуатации больших капитальных вложений, уже продана. Квартиры, в которые нужно вкладывать большие деньги, для сдачи внаём не годятся. Если же на квартиры под сдачу внаём продажная цена резко поползёт вверх, они не найдут своего покупателя, потому что станут невыгодны. Ведь арендную плату произвольно, как мы уже говорили, в Германии повышать нельзя. Следовательно, здесь тоже угрозы для рынка нет.
Что же касается ножниц между ростом цен и способностью заёмщиков выплачивать кредиты, то здесь на руку рынку играет то обстоятельство, что немецкие кредитно-финансовые учреждения гораздо строже испанских или американских проверяют кредитоспособность заёмщика. Обрушить рынок здесь может только массовая безработица. Но откуда ей взяться?
Тот кризис, который уже был, экономика Германии уже прошла. Новый кризис всегда, конечно, возможен, но если он не будет по своим масштабам превышать нынешний, немецкая экономика с ним тоже справится. Если же говорить о непредсказуемом, то мы зайдём в область иррационального. Тогда вообще никакие вложения не имеют смысла. Деньги при таком подходе надо тратить в день получения. Но вы же не захотите так жить, без сбережений на будущее? Так что немецкая недвижимость вполне надёжное вложение средств. Конечно, не в том смысле, что финансовый расчёт сбудется, как было написано на бумаге. Какие-то колебания, в ту или иную сторону, будут. Где-то рост цен остановится, где-то пойдёт вверх, и предсказать эти колебания с точностью ни один здравомыслящий человек не возьмётся. На то и живая жизнь. Но в целом «бетонное золото» Германии – вещь неплохая. И на долгие годы.
