Застройщик не может самостоятельно изготовить ходатайство о разрешении строительства, так как это сложный технический документ. Поэтому изготовление ходатайства фирма обычно берет на себя. К ходатайству должны быть приложены строительные планы и чертежи дома и подвала в масштабе 1:100. В число приложений входят также описание отдельных работ, планы обезвоживания грунта, расчет жилой площади, статика дома и подвала, данные о потреблении и расходе тепла.
Ходатайство о разрешении строительства
Фирма не может изготовить ходатайство о разрешении работ без ряда документов, которые застройщик должен предоставить фирме. Предоставление этих документов – прямая обязанность застройщика. В число этих документов входят планы расположения участка, выписка из проекта застраивания местности, формуляры ходатайства (они выдаются не фирме, а застройщику) и дополнительные документы, перечень которых зависит от конкретных обязательств. Какие-то документы фирма может попросить у застройщика уже в процессе изготовления ходатайства.
Изготовление ходатайства оплачивается застройщиком независимо от того, будет ли получено разрешение на строительство или нет. Это естественно, потому что любая работа должна быть оплачена, а риск отклонения ходатайства, с точки зрения здравого смысла, должен лежать на застройщике, поскольку именно он, а не фирма строит дом. Фирма лишь подрядчик застройщика, выполняющий по его поручению те или иные работы. Впрочем, если выяснится, что причиной отказа является промах фирмы, допустившей в ходатайстве те или иные ошибки, застройщик вправе отказаться от оплаты изготовления ходатайства или потребовать возврата денег, если они уже были внесены на счет фирмы.
Когда ходатайство будет фирмой изготовлено, фирма предоставит его в распоряжение застройщика. Застройщик обязан в течение четырех дней с момента получения изготовленного фирмой ходатайства сдать его в строительное ведомство. О сдаче документов застройщик должен сообщить фирме в письменном виде. Все письменные сообщения, как со стороны фирмы, так и со стороны застройщика, желательно производить с уведомлением о вручении. Фирма, получив от застройщика сообщение о сдаче документов в строительное ведомство, начинает отсчет дней. После того, как пройдут две недели, фирма, если ответа из строительного ведомства еще нет, может связаться с ведомством, чтобы ускорить каким-либо образом обработку посланных туда документов.
План работ
Получив из строительного ведомства разрешение на строительство, фирма изготавливает план работ с учетом существующих строительных предписаний. Планы и чертежи, изготовленные фирмой, защищены по закону авторским правом и являются интеллектуальной собственностью фирмы. Это означает, что передать их третьему лицу для того, чтобы по этим чертежам был построен дом, без письменного согласия фирмы, нельзя. Если данный факт все-таки будет иметь место и фирма узнает о несанкционированной передаче, она вправе подать в суд на застройщика и потребовать возмещения убытков.
Застройщик при подаче ходатайства в стройведомство оплачивает ведомственные пошлины, начисленные за ходатайство и расчет статики дома и подвала. Но ходатайство о строительстве может быть и отклонено. В этом случае, получив отказ, застройщик обязан в течение трех дней с момента получения отказа сообщить об этом фирме в письменном виде. Фирма в этом случае, выяснив причины отказа, может предпринять какие-либо меры для устранения этих причин, если они носят чисто технический, а не принципиальный характер.
Устные сделки
Надо следовать простому правилу, утвержденному законом. „Общие деловые условия“ требуют от участников деловых соглашений заключать все договоренности только в письменном виде. Это естественно, иначе для доказательства своей правоты в спорных случаях каждый раз нужны были бы свидетели, готовые подтвердить или опровергнуть устное соглашение. Наличие документов позволяет обходиться без свидетелей и упрощает работу суда. Не придется искать свидетелей и застройщику, который столкнулся с фактом невыполнения соглашений.
Если какое-либо соглашение является дополнительным и возникает после оформления основного текста договора, его тоже надо заключать только в письменном виде и присоединять к основному тексту. Любые уверения, что договоренности имеют силу в Германии и в устном виде, должны быть отброшены, как сомнительные или требующие надежных свидетелей.
Оговорки (Klausel)
По общему правилу мировой юриспруденции, оговорки в любом договоре имеют силу в суде, только если соответствуют закону. В случае с договорами на строительство дома регулирующими законами являются «Гражданский кодекс законов» (BGB) и «Положения о подряде на строительные работы» (VOB). Причем закону подчиняется весь текст договора целиком, включая все, что с намерением или без намерения набрано мелким шрифтом. Отсюда и важнейший вывод: «Подпись под договором не означает действительности всех его частей»!
Другими словами, застройщик, подписавший договор с нарушающими его законные права пунктами, может отстоять свои права в суде, несмотря на поставленную им в свое время под договором собственноручную подпись. Дело том, что застройщику никогда не предлагается фирмой ставить подпись под каждым пунктом договора в отдельности. Он вынужден ставить подпись под общим текстом договора на строительство дома. Однако это не может означать согласия со всеми пунктами договора, так как ни один из них не выделен в отдельный документ. Обращение в суд становится в этом случае методом выделения отдельных пунктов, превращения их в самостоятельный юридический документ и полноценного обсуждения. Сделать это в момент подписания договора заказчик не имел возможности: ему был предложен текст целиком.
Ясность формулировок
Чем однозначнее формулировки договора на строительство дома, тем легче застройщику отстаивать свои права в спорных случаях. Но избежать двусмысленных, допускающих широкое толкование пунктов может только специалист. Сам застройщик это сделать не может, так как для этого нужны и юридические знания, и опыт, которых у него нет. Поэтому договор должен до его подписания пройти проверку у специалиста.
Перед подписанием договор нужно „почистить“. Это тем более необходимо, потому что именно в строительстве чаще всего встречаются и незаконные оговорки, и двусмысленные формулировки. Дело тут даже не в стремлении строительной фирмы укрепить свои позиции в возможных спорах с застройщиком заранее, а в сложности строительного процесса как такового. Объективное течение строительства таково, что спорные и сложные ситуации случаются независимо от чьей-либо доброй или злой воли. Поэтому проверка договора специалистом перед его подписанием застройщиком необходима даже в тех случаях, когда застройщик имеет дело с надежной, отлично себя зарекомендовавшей строительной фирмой.
Гражданский кодекс и Строительные положения
Большинство фирм предпочитают «Положения о подряде на строительные работы». При заключении договора фирма обязана предоставить застройщику текст положений, а именно: VOB Teil B. Но надо учитывать, что «Положения о подряде на строительные работы» в системе законодательных приоритетов стоят ниже уровнем, чем «Гражданский кодекс законов», то есть в случае противоречий между ними верховенство признается за Гражданским кодексом. Поэтому, если при заключении договора фирма не вручила застройщику VOB Teil B, договор считается заключенным на основе Гражданского кодекса.
То же самое будет происходить, если в договоре вообще не указано, что он составлен на основе Строительных положений. И то же самое произойдет, если в договоре фирма использовала оговорки, недопустимые с точки зрения Гражданского кодекса и нарушающие существенным образом права застройщика.
Разница между Гражданским кодексом и Строительными положениями
Бытует мнение, что Строительные положения составляли строители и потому составили их так, что у строителей прав много, а у застройщика – мало. Гражданский же кодекс составлен в интересах рядовых потребителей, и потому у застройщика по Гражданскому кодексу прав гораздо больше. Это мнение ни на чем не обосновано и в корне неверно. Ситуация принципиально другая. Она конкретна. Это означает, что один и тот же Гражданский кодекс и одни и те же Строительные положения в одних пунктах более благоприятны для застройщика, а в других – меньше. Невозможно поэтому сказать, что застройщику лучше опираться только на Гражданский кодекс или только на Строительные положения. Проиллюстрируем это на нескольких примерах.
Согласно Строительным положениям, гарантия на проведенные на участке работы составляет один год. То же самое касается двух частей отопительной системы: котла и форсунки. Гарантия на постройки и на деревянные части составляет два года. Согласно Гражданскому кодексу, срок гарантии на дом — пять лет. Разница огромная! Правда, гарантия на работы, проведенные на участке, согласно Гражданскому кодексу, тоже один год.
Согласно Строительным положениям, застройщик имеет право требовать от фирмы быстрого устранения замеченных им недостатков. Застройщик имеет право сразу же назначить срок для устранения недостатков и требовать от фирмы неукоснительного соблюдения указанных сроков. В случае несоблюдения указанных сроков без уважительных причин застройщик имеет право предать заказ другой фирме. Однако согласно Гражданскому кодексу, застройщик не может требовать от фирмы быстрого устранения недостатков. Более того, по Гражданскому кодексу фирма вообще может задержать устранение недостатков до конца стройки. Таким образом, фирма получает возможность заниматься устранением недостатков в то время, которое ей удобно. Она лишь должна устранить недостатки к моменту сдачи дома заказчику.
По Строительным положениям, застройщик может потребовать изменений во время строительства. Никакого особого, прошедшего определенные процедуры, согласия фирмы на эти изменения не нужно. Конечно, речь идет только о разумных, целесообразных и экономически оправданных изменениях. Произвольные и неоправданные изменения исключены. Но на разумные требования застройщика фирма обязана согласиться.
Однако по Гражданскому кодексу, застройщик может производить изменения в процессе строительства только с особого, прошедшего определенную процедуру, согласия фирмы. Это означат, что фирма не обязана соглашаться даже на разумные и целесообразные требования изменений со стороны застройщика. Захочет отказаться – может отказаться.
По Строительным положениям, именно застройщик, а не фирма, несет риск убытков из-за любых непредвиденных происшествий во время стройки, например, погодных катаклизмов, сильного дождя, вандализма и других причин.
Однако по Гражданскому кодексу, риск таких убытков лежит не на застройщике, а на фирме. На самом деле и в том, и в другом случае риск лежит на страховой компании, с которой заключен соответствующий договор. Вопрос стоит не в риске, а в том, кто заключает и оплачивает соответствующую страховку: застройщик или фирма. По Строительным положениям, страховку должен заключить застройщик, по Гражданскому кодексу — фирма.
