Мероприятия по модернизации домов (квартир), в отличие от ремонтных работ, обычно влекут за собой повышение арендной платы за жилье. Решать же, где заканчивается ремонт и начинается модернизация, нередко приходится в судебном порядке.
Две стороны медали
Под санированием жилья подразумеваются мероприятия, направленные на сохранение ценности квартиры и условий проживания в ней. Речь может идти как о содержании жилья в надлежащем состоянии (Instandhaltung), так и о приведении его в таковое (Instandsetzung). Осуществляемые по настоянию домовладельца ремонтные работы предотвращают появление дефектов или устраняют сами повреждения или их последствия.
Поскольку соответствующие расходы покрываются за счет арендной платы за жилье, домовладелец не вправе повышать квартплату или перекладывать их на жильцов в качестве эксплуатационных расходов (Betriebskosten), за исключением затрат на работы по техосмотру и техническому обслуживанию (Wartungsarbeiten) водопровода, отопления, водонагревательных устройств, лифта, антенны и домовой прачечной и уходу за прилегающими к дому зелеными насаждениями. Домовладелец обязан в письменной или устной форме предупредить квартиросъемщиков о предстоящих работах по ремонту или санированию минимум за три дня и максимум за две недели.
Модернизация же осуществляется с целью долгосрочного улучшения состояния квартиры и условий проживания в ней, выведения ее на современный технический уровень, повышения ее потребительской стоимости или обеспечения устойчивой и значимой экономии энергии или воды. Домовладелец обязан в письменном виде уведомить квартиросъемщиков о работах по модернизации не позднее чем за три месяца до их начала, предупредив об их виде, объеме и продолжительности и размере последующего повышения квартплаты.
В настоящее время домовладелец вправе повышать годовую арендную плату на сумму, не превышающую 8% затрат на модернизацию. При этом повышение квартплаты должно укладываться в предельную границу (Kappungsgrenze), составляющую 3 евро за кв. м в течение шести лет. Если месячная арендная плата составляла менее 7 евро за кв. м, домовладелец вправе повысить ее после модернизации не более чем на 2 евро за кв. м. По мнению земельного суда в Лейпциге, при модернизации с целью повышения эффективности системы отопления и экономии энергии повышение квартплаты не должно превышать сэкономленную сумму более чем в два раза (LG Leipzig, Az.: 12 S 6262/01 от 24.01.2002).
Обязанности и права
Закон обязывает жильцов соглашаться на проведение работ, направленных на поддержание квартиры в надлежащем состоянии (Duldungspflicht), обеспечить мастерам доступ в квартиры, а при необходимости также переставлять мебель, демонтировать определенные предметы или временно освобождать часть помещений.
Как правило, жильцам приходится соглашаться и на работы по модернизации, особенно если они направлены на улучшение жилищных условий, экономию энергии или воды. В то же время закон предоставляет квартиросъемщикам хоть какие-то шансы защититься от нежелательной модернизации, например, при недостаточно подробном уведомлении о предстоящих работах, неоправданных или чрезмерных неудобствах в процессе их проведения, ухудшении своих жилищных условий или по состоянию здоровья. Для этого квартиросъемщикам необходимо заявить протест в течение месяца со дня получения уведомления.
В то же время с точки зрения жилищного права мероприятиями по модернизации не считаются ни замена окон с изолирующими стеклами в деревянных рамах на такие же окна в пластиковых рамах, не обеспечивающая заметной экономии энергии (LG Berlin, Az.: 63 S 263/01 от 30.04.2002), ни замена балконных дверей по эстетическим соображениям (AG Wiesbaden, Az.: 93 C 4042/01 от 28.03.2002). Квартиросъемщики не обязаны соглашаться ни на подобные мероприятия, ни на повышение квартплаты. Жильцы также имеют право не соглашаться на модернизацию незадолго до окончания арендного договора и выезда из квартиры (AG Osnabrück, Az.: 14 C 94/77 от 25.02.1977).
Размытая грань
Разграничение содержания жилья в надлежащем состоянии или приведения его в порядок и модернизация нередко становится камнем преткновения между домовладельцем и квартиросъемщиком, прежде всего потому, что только во втором случае владелец жилья имеет право повысить квартплату. Не удивительно, что во многих случаях грань между ремонтом и модернизацией приходится определять судам. Так, замена свинцовых труб в доме оцинкованными, установка сливных бачков, обновление фасада, замена покрытия на крыше и водосточных желобов не могут рассматриваться как мероприятия по модернизации, поскольку речь идет об устранении недостатков (AG Halle-Saalkreis, Az.: 22 (4) C 196/92 от 15.09.1992).
Зато изоляция дома стиропором для уменьшения потери тепла, оборудование лестничной клетки системой обогрева и обеспечение централизованного горячего водоснабжения вместо проточных водонагревателей в квартирах представляет собой модернизацию, на которую жильцы обязаны согласиться (AG Berlin-Koepenick, Az.: 12 C 123/15 от 18.12.2015). То же касается замены газовых печей в квартирах системой центрального отопления (LG Berlin, Az: 64 S 49/02 от 14.01.2003) и установки лифта в пятиэтажном здании (LG Berlin, Az.: 63 S 239/01 от 19.04.2002). Замена изношенного коврового покрытия ламинатом представляет собой модернизацию и хотя бы формально требует предварительного уведомления квартиросъемщиков и их согласия (AG Dresden, Az.: 145 C 5372/08 от 02.10.2008; LG Stuttgart, Az.: 13 S 154/14 от 01.07.2015).
В то же время замена плиты с металлическими конфорками на плиту с конфорками из стеклокерамики во встроенной кухне представляет собой незначительную модернизацию, от которой квартиросъемщики не вправе отказаться (duldungspflichtige Bagatellmodernisierung). Она не направлена на повышение потребительской стоимости жилья и не требует предварительного уведомления (AG Berlin-Neukoelln, Az.: 10 C 391/16 от 19.12.2016). То же касается замены газовой плиты в квартире на индукционную (AG Berlin-Schoeneberg, Az.: 103 C 196/16 от 02.11.2016).
Майя Алексеницер, журнал „Neue Zeiten“ № 04 (226) 2020
