Решение о таком случае предстояло принять в 2007 году земельному суду города Берлина. Съёмщик, который первым подписал договор о найме квартиры, подал прошение в берлинский земельный суд с заявлением, запретить наймодателю предоставлять квартиру в пользование другим съёмщикам. К его большому разочарованию прошение было земельным судом отклонено.
Правомерно? Да, если следовать новой судебной практике. Решение земельного суда было так же подтверждено апелляционным судом города Берлина, с последующим обоснованием:
«В случае заключения двух договоров о сдаче внаём одной и той же квартиры принцип приоритета («чей черёд, тот и берёт») для ответа на вопрос, какой из двух договоров наймодатель в первую очередь должен выполнить, не применяется.
Наймодатель имеет право сам решать, какой из двух договоров (первый или же второй) он хочет выполнить, предоставив квартиру в пользование. Это соответствует существу личной автономии (Privatautonomie), которая основывается на принципе того, что каждое личное лицо имеет право самостоятельно определять собственные интересы (Grundsatz der eigenverantwortlichen Selbstbestimmung). На основе этого правом защищённого принципа наймодатель может заключать несколько договоров о сдаче внаём одной и той же квартиры и свободно решать, кому он в итоге предоставит квартиру в пользование.
При этом съёмщик, которому вследствие свободной диспозиции наймодателя, квартира предоставиться больше не сможет, достаточно защищён правами о возмещении ему возникшего материального ущерба». Нечего съёмщику ожидать за исключением накладных расходов? Это можно действительно и так рассмотреть. Так как разочарованный съёмщик остался не только без «его привлекательной квартиры», но и ко всему этому, суд обязал его нести все затраты судебного процесса. Это значит не только судебную пошлину, но, а также гонорар своего адвоката и адвоката наймодателя. Ему остаётся всего лишь право потребовать от наймодателя возмещения причиненного ему материального ущерба (например: расходы за проживание в гостинице, за хранение мебели, за услуги маклера, за более дорогую квартиру, если она соответствует тем же самым критериям и т.д.). Затраты первого безуспешного процесса, однако же, сюда не относятся.
В нередких случаях съёмщик, потерявший квартиру, сталкивается и следующем процессе с трудностями доказательства объёма ему причиненного ущерба. Тот, кто хочет избежать этих процессуальных трудностей, может при заключении договора о съёме квартиры внаём принять соглашение об определённом штрафе (Vertragsstrafe), на тот случай, если одна из сторон отклонит исполнение договора. Двойную сдачу квартиры внаём, к сожалению и этим способом невозможно будет предотвратить, однако же, съёмщик может без проблем потребовать от наймодателя договорённую сумму штрафа как компенсацию за причиненный ему ущерб.
