Как можно, оставаясь формальным хозяином собственной квартиры или дома, получать за счёт этой недвижимости приличную добавку к пенсии? Да очень просто! Надо заключить договор о так называемой «пожизненной добавке к пенсии (Immobilienleibrente)» или договориться с банком о так называемой «обратной ипотеке (Umkehrhypothek)».
Многие немецкие пенсионеры, являющиеся теоретически весьма состоятельными людьми, практически еле-еле сводят концы с концами. На протяжении многих лет они вкладывали деньги в собственное жильё, стоимость которого сегодня оценивается в среднем от 200.000 до 300.000 евро. Но теперь, выйдя на скромную пенсию, они не имеют денег ни на необходимый для поддержания жилого объекта в нормальном состоянии ремонт (т.н. Instandhaltung), ни на его модернизацию, не говоря уже о дорогостоящих покупках или путешествиях. Что же делать, если государственная пенсия позволяет только очень скромный уровень жизни? Продать собственное жильё? Переехать в маленькую съёмную квартирку? А вырученную от продажи недвижимости сумму положить под «смешные» проценты в банк? Возможно, такой вариант – самый лучший! Но расстаться со своими старыми стенами и дорогой сердцу мебелью, распрощаться с садом, в который вложено столько сил? На такой подвиг способны лишь единицы. А подавляющее большинство пожилых людей хотят остаться у себя дома до самого горького конца. Какой же выход?
Панацея от падения уровня жизни на пенсии
Респектабельная газета Die Welt в одном из мартовских номеров описывает следующий случай. Некий господин Вернер М., рано потерявший жену и одиноко проживающий в своем собственном доме в одном из гамбургских пригородов, получает настолько маленькую пенсию, что её едва хватает на жизнь. Вдобавок ещё его дочь, поступившая в медицинский институт, нуждается в финансовой поддержке со стороны пожилого отца. Чтобы «разрулить» непростую финансовую ситуацию, пенсионер Вернер отважился на очень смелый шаг: er hat sein Haus verrentet (добавка к пенсии за счёт заложенной недвижимости). Иными словами, под залог своего дома он получил от банка определённую сумму, которая перечисляется не сразу, а переводится и будет переводиться на его банковский счёт ежемесячно до конца жизни. Конкретно г-н Вернер М. получает каждый месяц «дополнительную пенсию (Zusatzrente)» в размере 300,00 евро и продолжает жить в своём собственном доме. После его смерти дочь Вернера, являющаяся единственной наследницей, должна будет определить дальнейшую судьбу родительского дома:
▪ либо она вернёт затраченную банком на дополнительную отцовскую пенсию сумму (das Haus wieder ausloest, то есть выкупит дом) и, таким образом, станет его полноправной хозяйкой;
▪ либо она полностью откажется от недвижимости в пользу банка.
Immobilienrente zur Rentenaufbesserung (дополнительная пенсия в счёт недвижимости для улучшения финансовой ситуации пенсионеров)
Umkehrhypothek, Immobilienrente, Zustifterrente, Reverse Mortgage – возможность увеличить свои доходы в старости за счёт собственной недвижимости, в которой проживаешь сам, имеет много названий. Однако суть этих финансовых продуктов одна и та же: владелец жилья продолжает бесплатно (mietfrei) жить в собственном доме или квартире до конца своей жизни или переезда в дом престарелых независимо от того, продаёт ли он это жильё (например, если речь идёт о Immobilienleibrente) или отдаёт его под залог (например, Umkehrhypothek). В зависимости от модели финансирования возможны следующие варианты получения денег:
- одноразовая выплата определённой суммы (Einmalzahlung);
- ежемесячная ограниченная во времени добавка к пенсии (zeitlich befristete Rente);
- пожизненная ежемесячная добавка к пенсии (lebenslange Rente).
Перспективы финансового рынка пенсионеров
Согласно подсчётам Федерального союза государственных немецких банков VOEB и профессора Шрадина (Schradin) из Кёльнского университета, более двух миллионов проживающих в собственных квартирах и домах людей старше 65-ти лет имеют сегодня доход менее 1.000 евро в месяц, а потому могли бы заинтересоваться надбавкой к пенсии в счёт своей недвижимости. Так что, в целом потенциал этого финансового продукта специалисты VOEB оценивают в 90-100 млрд. евро. Тем не менее, в отличие от США и Великобритании, где обратная ипотека (по-английски – Reverse Mortgage) и пожизненная пенсионная добавка как важный инструмент Altersvorsorge (обеспечение в старости) процветает уже несколько десятилетий, в Германии лишь немногие компании предлагают этот финансовый продукт простому бюргеру (исключение составляет элитная недвижимость).
Во-первых, потому что в ФРГ до сих пор не принят соответствующий закон (Gesetz fuer die Immobilienrente), а во-вторых, финансовые организации при расчёте размера дополнительной пенсии или одноразового платежа закладываются на такой риск долголетия клиента (Langlebigkeitsrisiko), то есть продолжительность его проживания в отданной под залог или проданной недвижимости, что сумма этой пенсионной добавки или одноразового платежа становится неинтересной для желающего её получить. Сегодня расчётами предусматривается продолжительность жизни 95 лет. Риск более продолжительного долголетия полностью перекладывается на финансовый институт, который, правда, может на случай такого развития событий заключить соответствующую страховку, чью стоимость он, конечно же, попытается переложить на клиента.
Носители и виды финансовых продуктов
Среди пионеров финансовых инструментов, поддерживающих пенсионеров, можно назвать такие организации, как:
▪ ImmoKasse GmbH – финансовый продукт ImmoRentenPlus (http://www.mittelstandcafe.de/umkehrhypothek-immorentenplus-erfolgreich-eingefuehrt-129451.html/). Непременные условия выдачи кредита (Umkehrhypothek или Darlehen):
- стоимость объекта (квартиры или дома) не должна быть ниже 100.000 евро;
- имущество должно быть свободным от долгов (schuldenfrei);
- самому молодому партнёру, проживающему в отдаваемом под залог объекте, должно быть не менее 65-ти лет.
Дальнейшие детали финансового продукта:
- пенсионеры получают от банка, как этого желает большинство, залоговую сумму в виде разового платежа (Einmalauszahlung);
- пенсионеры могут отказаться до конца жизни от процентов по займу (Zinszahlungen) и погашения кредита (Tilgungszahlungen), а могут (для того, чтобы частично избавить своих наследников от значительной финансовой нагрузки) раз в год выплачивать небольшой процент в размере 6,9% годовых, насчитываемых к 31-му декабря.
▪ Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG – финансовый продукт Immobilienleibrente (http://deutsche-leibrenten.de/1250-2/).
Детали финансового продукта:
- в отличие от Umkehrhypothek владельцы объекта недвижимости не закладывают, а продают его взамен на право дальнейшего бесплатного проживания до конца жизни (mietfreies Wohnrecht), фиксируемое в реестре собственников (Grundbuch), и ежемесячные пенсионные выплаты, размер которых зависит от стоимости объекта на момент оформления договора;
- также в отличие от Umkehrhypothek и похожих продуктов, предлагаемых банками и страховыми компаниями, Immobilienleibrente никак не связана с процентными ставками по кредитам (Darlehens-Zinsen), различного рода пошлинами (Gebuehren) и маклерскими комиссионными (Provisionen);
- этот финансовый продукт особенно интересен в тех случаях, когда у пенсионера нет наследников, или в семье могут разгореться споры о наследстве (Erbschaftsstreit).
▪ R+V Versicherung – финансовый продукт R+V-Immobilienrente (https://www.ruv.de/home/)
Непременные условия:
- оформляется только для людей в возрастном диапазоне от 65-ти до 80-ти лет;
- недвижимость должна быть свободна от долгов (schuldenfrei);
- дом или квартира должны находиться только в хорошем, респектабельном районе (gute Lage).
▪ VMT Consult GmbH – финансовый продукт Immobilienrente (http://www.vmt-immofinanz.de/)
На сайте этой компании можно предварительно подсчитать размер добавочной пенсии в зависимости от рыночной стоимости недвижимости и возраста её владельца. Надо только заполнить соответствующие строчки электронного запроса.
- И некоторые другие.
В заключение следующий совет. При приобретении финансовых продуктов Umkehrhypothek, Immobilienleibrente и аналогичных надо непременно прояснить такие детали:
- гарантирована ли выплата пенсионных платежей до конца жизни;
- получат ли наследники разницу между выплаченной пенсионеру суммой и зафиксированной в договоре стоимостью недвижимости в случае ранней кончины владельца недвижимости;
- гарантировано ли владельцу недвижимости и его (её) партнеру пожизненное право на бесплатное проживание (lebenslanges Wohnrecht).
На сайте vmt-immofinanz.de можно предварительно определить размер пенсионной добавки
Пример и алгоритм расчёта дополнительной пенсии, приведенный еженедельником Focus
▪ эксперт оценивает стоимость дома по состоянию на момент заключения сделки: 280.000 евро;
▪ финансовый институт рассчитывает рыночную стоимость дома через 20 лет: 250.000 евро;
▪ из этой суммы вычитается так называемый гарантийный взнос (Garantie-Entgelt) в размере от 25 до 40%, который учитывает продолжительность жизни клиента до 110 лет: 250.000 х 40% = 100.000 евро;
▪ сумма обратной ипотеки равна: 250.000 – 100.000 = 150.000 евро;
▪ при 6% годовых 70-летний владелец дома получит в результате дополнительную пенсию в размере 233,00 евро в месяц.
(Quelle: http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/)
При отсутствии прямых наследников такая форма финансирования, пожалуй, имеет смысл (мнение автора).
