Бездефектное жилье
Гражданское законоуложение (BGB) считает передачу и поддержание жилья в состоянии, соответствующем условиям договора найма (Mietvertrag) одной из основных обязанностей квартиросдатчика (BGB § 535 Abs. 1). В круг его обязанностей относится поддержание жилья в исправном состоянии (Instandsetzung) и устранение дефектов и поломок (Maengelbeseitigung). Причем это относится не только к самому жилью, но и к другим объектам личного или коллективного пользования, используемых жильцом в рамках Mietvertrag: подъезду, лифту, подвалу, двору, автостоянке и т.п. Дефекты в смысле BGB – это не только разбитые окна, неисправная сантехника, плохо закрывающиеся двери, влажные стены и пр. в том же роде, но и отсутствие возможностей или свойств, гарантированных Mietvertrag. Например – отсутствие обещанной договором кладовки в подвале или невозможность использования оговоренной договором автостоянки во дворе.
Особые случаи
Как правило, квартиросдатчик не только организует Instandsetzung и Maengelbeseitigung, но и несет соответствующие расходы. Исключениями из этого общего правила могут быть косметический и мелкий ремонт жилья (Schoenheitsreperaturen и Kleinreparaturen) , если это корректно оговорено в Mietvertrag. Однако если такой ремонт потребовался из-за дефекта, за который отвечает квартиросдатчик (см. ниже «Возмещение ущерба жильцу»), то ему этот ремонт и оплачивать.
Кто виноват?
Независимо от содержания Mietvertrag жилец отвечает за дефекты, возникшие по его собственной вине (с точки зрения отношений между жильцом и квартиросдатчиком сюда относятся и случаи, когда дефект возник по вине членов семьи или гостей жильца).
Не является виной жильца естественный износ в результате нормальной эксплуатации (BGB § 538). Например, протершийся линолеум или пожелтевшая ванна. Вопрос о причине дефекта часто становится предметом спора жильца и квартировладельца. Частой темой судебных разбирательств стала, например, плесень в квартире. Из-за чего она завелась: из-за недостатков самого жилья (трещина, неправильная тепло- или гидроизоляция) или из-за неадекватного отопления и проветривания квартиры жильцом? Квартировладельцы склонны обвинять жильца, а жильцы — настаивать на наличии объективных недостатков. Часто спор приходится решать в суде – с привлечением экспертов, мнения которых тоже могут расходиться.
Возмещение ущерба жильцу
Помимо Instandsetzung и Maengelbeseitigung, квартиросдатчик может оказаться обязан возместить жильцу ущерб, возникший из-за дефекта снимаемого жилья. Например, протекла крыша, и вода повредила мебель, электроприборы, книги и одежду съемщика. Жилец вправе требовать возмещения такого ущерба (Schadensersatz), если есть хотя бы одна из трех предпосылок (BGB § 536a Abs. 1): 1. дефект возник по вине квартиросдатчика, его представителя или нанятых им лиц (например, имущество жильца повреждено вследствие ремонтных работ, проводимых по заказу владельца жилья); 2. устранение дефекта просрочено по вине квартиросдатчика (т.е. жилец своевременно сообщил о дефекте и предоставил квартиросдатчику соразмерный срок на его устранение, который истек); 3. дефект снимаемого жилья имелся уже в момент заключения договора (т.н. Garantiehaftung). Текст Mietvertrag может, в принципе, исключить или ограничить Garantiehaftung.
Не медлить!
Жилец не только имеет право требовать устранения дефектов жилья, не оговоренных в Mietvertrag. Он ОБЯЗАН сразу сообщить о появившемся дефекте (BGB § 536c Abs. 1), а также – в тех случаях, когда жильцу становится известно о необходимости защитных мероприятий против непредвиденных ранее опасностей.
Неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности информировать владельца, лишает жильца права позже требовать возмещения ущерба, снижать квартплату из-за неустранения дефекта или прекращать Mietvertrag «по важной причине» без назначения соразмерного срока по устранению дефекта (BGB § 536c Abs. 2 Satz 2). Обнаруженный дефект вам не мешает? Все равно следует незамедлительно сообщить о нем владельцу! Иначе уже вас можно привлечь к возмещению ущерба, возникшего из-за несвоевременного оповещения (BGB § 536c Abs. 2 Satz 1).
Форма оповещения
Закон не предписывает определенной формы извещения об обнаруженном дефекте. В принципе это можно сделать устно, например – позвонив по телефону. В экстренных случаях эта форма наиболее предпочтительна. Но для того, чтобы позже доказать факт своевременного извещения, целесообразна письменная форма: с сохранением копии, отправкой заказным письмом или вручением под подпись владельцу либо его представителю. Возможна также комбинация оперативного устного сообщения с последующим письмом. Надо ли сразу прибегать к подобным «письменным» формальностям? Ответ зависит от того, ожидаете ли вы оперативного устранения дефекта владельцем без дополнительного давления с вашей стороны. Во всяком случае, если дефект вам мешает, а владелец явно тянет с ремонтом, следует повторить устные требования письменно, повторно указав на обнаруженные дефекты и упомянув предшествующий разговор о них – с указанием его даты.
Срок исполнения
Чтобы не заниматься потом дополнительной писаниной, есть смысл сразу назначить соразмерный срок устранения дефекта. Во многих случаях соразмерным сроком считаются две недели, хотя все зависит от конкретных обстоятельств: насколько сложно устранение дефекта, с одной стороны, и насколько неотложно его устранение, с другой.
Назначение соразмерного срока позволит потом требовать от квартиросдатчика возмещения нанесенного просрочкой ущерба и предпринимать другие меры.
Содержание письма
Следует описать обнаруженные дефекты (Maengel) и их последствия, потребовать их устранения в определенный срок (например «Ich fordere Sie auf, diese Maengel umgehend, spaetestens jedoch bis zum … — точная дата — zu beseitigen»), оставить за собой право снижения квартплаты (скажем, «Eine Mietminderung ab … – дата извещения о дефекте – behalte ich mir vor»).
Образцы подобного рода посланий можно взять в ближайшем Mietverein (например, цитируемые выше фразы взяты из текста, подготовленного дортмундским Mietverein) и в др. организациях, защищающих права съемщиков. Помочь в написании письма может адвокат; для малоимущих – в рамках Beratungshilfe. Может помочь и Интернет (поиск по ключевым словам «Maengelanzeige Muster»).
Владелец не реагирует
Допустим, вы оповестили о дефектах, и даже написали владельцу жилья грозное письмо, требуя устранить их в определенный срок. Тем не менее, владелец не реагирует или отделывается пустыми обещаниями. Что тогда? Об этом — в следующей статье.
