Покупка недвижимости была и остается, прежде всего, выгодным вложением капитала и непосредственно связана с ее стоимостью, которая во многом определяется экономической ситуацией в стране. Поэтому покупку недвижимости в странах, экономическая ситуация в которых постоянно меняется, можно отнести к категории довольно рискованной. На протяжении нескольких лет ее цена может расти довольно быстрыми темпами, после чего она либо резко снижается, либо остается на предельно высоком уровне.
Такая нестабильность может быть привлекательна для крупных игроков на рынке недвижимости, однако рядовому покупателю на рынках таких стран лучше не рисковать. Важно учитывать так же то, что для того, чтобы инвестирование в недвижимость было максимально прибыльным, нужна как можно более полная информированность не только об экономической и политической ситуации в конкретной стране, о динамике роста ее рынка недвижимости за последние годы, но также необходимо учитывать, что в каждой стране существуют определенные юридические тонкости приобретения недвижимости, которые либо осложняют процедуру купли – продажи, и жизнь в стране, либо, наоборот, создают иностранцам максимально комфортные условия приобретения собственности.
Как следствие необходимо иметь четкое представление о порядке приобретения недвижимости в той или иной стране, а также о требованиях, предъявляемых действующим законодательством государства, в котором находится приобретаемая собственность.
Одним из важнейших вопросов, возникающих при приобретении зарубежной недвижимости, – является вопрос о том, какая форма собственности будет действовать на купленный дом или квартиру? В большинстве европейских стран, например, Германии действует частная форма собственности. Эта форма собственности является наиболее предпочтительной и надежной. Владелец недвижимости получает право распоряжаться ею по своему усмотрению, продавать ее, передавать в дар или по наследству.
В некоторых странах Европы, например, Чехии, Словакии, иностранец может купить недвижимость только на юридическое лицо, которое должна быть действующим и соответственно платить налоги. При этом иностранец может быть учредителем фирмы, а вот управляющим – должен быть обязательно гражданин страны, пока учредитель не получит собственную бизнес-визу.
Для приобретения же недвижимости в частную собственность в этих странах, иностранец должен выполнить ряд формальностей: получить вид на жительство, зарегистрировать предприятие с определенным уставным капиталом, прожить или проработать определенное количество времени на территории данного государства.
Во многих государствах встречаются и другие, не менее распространенные виды владения жильем. Так, в некоторых случаях приобретение недвижимости может предполагать только получение права на его использование, передачу в наследство и даже продажу, при этом само жилье остается в собственности государства. Такая недвижимость классифицируется как муниципальная. Собственники жилья считаются таковыми лишь формально, а на самом деле являются арендаторами недвижимости, принадлежащей государству. Именно право аренды и передается при продаже или передаче в наследство такого жилья.
Поэтому при приобретении недвижимости необходимо ознакомиться с законодательством страны и определить все возможные способы приобретения имущества.
Договор купли-продажи объекта недвижимости является наиболее распространенный способом передачи права собственности во многих странах. При этом, например, в Германии, предусмотрено обязательное нотариальное оформление такого договора. В других же странах, например, в Украине, наряду с государственными и частными нотариусами право оформления и регистрации объектов недвижимости, в том числе жилого дома, квартиры, имеют товарные биржи. Такое право им предоставлено Законом Украины от 10.12.91 г. «О товарной бирже», в котором говорится, что зарегистрированные там договоры купли-продажи и мены, не подлежат дальнейшему нотариальному удостоверению.
Обмен жильем, дарение, договор пожизненного содержания, наследование также являются возможными способами передачи права собственности, которые регулируются только законодательством страны, в которой находится недвижимость. Поэтому, несмотря на то, что правила, действующие в каждой стране частично схожи, иностранцам, чтобы полноправно владеть недвижимостью другой страны, надо внимательно изучить ее законы, и тогда сделка будет обязательно удачной.
