Дом, как известно, можно строить по готовому проекту или воплотить в жизнь индивидуальный замысел. Готовые проекты в изобилии представлены в разных источниках. Они есть в интернете, в специализированных журналах, в рекламных материалах строительных фирм. Существуют и специальные компьютерные программы, позволяющие «построить» виртуальный дом. Так что, что касается общего характера вашего дома, здесь застройщик может осуществить свой выбор самостоятельно, не прибегая к помощи архитектора.
Роль архитектора при строительстве дома
Но всё дело в том, что и готовый проект всегда требует очень основательной доработки. Его надо «привязать» к конкретному рельефу участка, к выбранным для строительства стройматериалам, требованиям местного строительного ведомства и другим факторам. Часто бывает и так, что готовый проект лишь частично устраивает застройщика. Тогда нужно на его основе создавать фактически новый проект. Не всегда подходит и этот вариант, потому что при всём изобилии готовых проектов состав семьи, планы на будущее и личное желание требуют создания индивидуального проекта. Таким образом, при любом сценарии действий архитектор застройщику необходим.
При воплощении в жизнь индивидуального замысла проект разрабатывает по вашему заказу архитектор. В этом случае, как показывает опыт, целесообразно поручить архитектору все шаги по строительству дома, начиная с поиска участка. Во-первых, архитекторы зачастую хорошо осведомлены, где есть свободные участки по приемлемой цене. Во-вторых, зная заранее, какой именно дом предстоит строить, архитектор правильно выберет форму участка и его расположение на местности. В-третьих, архитектор в Германии – это, прежде всего, инженер, то есть он рассчитывает всю технологию строительства, делает технические чертежи и знаком с применяемыми материалами. Следовательно, он может выполнить весь объём работы по полному планированию строительства дома. Кроме того, серьёзным основанием для выбора архитектора как „генерального руководителя “ строительства, служит широкая сфера его ответственности перед застройщиком.
По закону о деятельности архитектора, архитектор обязан при планировании учитывать не только техническую, но и экономическую сторону строительства дома. Он отвечает также, при необходимости и по договору с застройщиком, за оценку земельного участка, за ведение строительных работ на всём участке и за все юридические формальности, связанные со строительством. Осуществить все эти функции архитектурным бюро позволяют не только опыт, но и широкие, хорошо наработанные связи со смежниками.
Ответственность архитектора
Архитектор традиционно относится в Германии к лицам, чья профессия подчиняется особо строгим требованиям закона. Помимо высшего образования, архитектор должен иметь два года практики и членство в профессиональном объединении, чтобы быть допущенным к самостоятельной работе.
Палаты архитекторов существуют в Берлине и в каждой из 16 земель Германии. У них одинаковая организационная структура с федеральной палатой, которая защищает интересы архитекторов всей страны.
Архитектор несёт ответственность и за неверное планирование, и за конструктивные недостатки, и за ошибочный выбор стройматериалов, и за многое другое. Расчёт налоговых выплат для застройщика тоже входит в обязанности архитектора при заключении с ним всеобъемлющего договора. Следовательно, излишне выплаченные налоги будут архитектором компенсированы.
Обычно уже с первых шагов своей профессиональной деятельности архитекторы имеют страховые договора, покрывающие убытки, нанесённые архитектором застройщику. Так что эти убытки наверняка будут покрыты. Правда, серьёзные строительные фирмы тоже должны иметь такие же страховые договора. В этом вопросе между строительной фирмой и архитектором принципиальной разницы вроде бы нет, но зачастую, в конкретных случаях, сфера ответственности архитектора оказывается больше, чем сфера ответственности строительной фирмы. Это касается и сферы налогов, и сферы гарантий на устранение обнаружившихся недостатков. Если строительные фирмы дают на предмет устранения недостатков гарантию на два года, архитектор такую же гарантию может дать на пять лет.
Тарифы гонорара архитектора
Архитекторы в Германии получают гонорар не на основе произвольной договорённости с заказчиком, а на основе тарифной сетки, утверждённой на федеральном уровне единообразно для всей страны. Этот документ называется HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). В последней редакции от 30 апреля 2009 года он утверждён бундесратом 12 июня 2009 года. Предыдущая редакция относится к 2002 году, и уже устарела. Но радикальные изменения в самой системе оплаты труда архитектора произошли ещё раньше – в 1996 году. Тогда гонорар архитектора был впервые „откреплён“ от стоимости строительства дома и переведён на другие принципы оценки. Это было сделано для того, чтобы архитектор не был прямо заинтересован в удорожании строительства – вопреки объективным интересам заказчика.
В новой системе архитектор заинтересован в экономии средств, при условии, что эта экономия достигается без ущерба для качества строительства и качества применяемых материалов. Для стимулирования экономии архитектор имеет право претендовать на 15-20 процентов от суммы, сэкономленной благодаря его участию.
Так как строительство дома – это сложный, многоступенчатый процесс, законодатели выделяют различные фазы строительства в отдельные единицы и придают разным единицам разную стоимость. Но и сами фазы меняют свою стоимость, в зависимости от того, к какой зоне (тематической области) строительства они относятся. Это естественно, ведь построить хозяйственную пристройку или жилой дом в несколько этажей – принципиально разные по сложности задачи.
Всего насчитывается пять зон. Первые две зоны объединяют все типы нежилых и при этом небольших по размеру построек, например, гаражей. Третья и четвёртая зоны объединяют проекты жилых построек. Друг от друга они отличаются степенью сложности возводимых домов и их размерами. Обычные жилые дома относятся к третьей зоне, многоквартирные многоэтажные дома – к четвёртой. К пятой зоне относятся высотные сооружения.
Согласно инструкции, первая зона определяется как зона очень низких требований к планированию. Вторая зона – низкие требования. Третья зона – средние требования к планированию. Четвёртая зона – требования к планированию выше средних. Пятая зона – очень высокие требования к планированию. Существует подробная инструктивная разработка соотношения зоны оплаты гонорара архитектора с фазой строительства. С многочисленными таблицами этой разработки любой застройщик может самостоятельно ознакомиться в интернете, набрав в поисковом окне – Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.
В этих таблицах все расценки указаны с точностью до евро. При этом они указаны «от» и «до», то есть некий разрыв, некая зона неопределённости, позволяющая обеим договаривающимся сторонам поторговаться. К счастью, эта зона невелика по своему размеру, так что для ожесточённой торговли стратегического пространства нет. Следовательно, застройщик всегда может посчитать свои расходы на гонорар архитектора на каждом этапе строительства достаточно точно.
Требования к архитектору
Так как высшее образование в области архитектуры получают в Германии и в университетах, и в Высших технических школах (Fachhochschule), то и распределение области применения знаний разное. Выпускники университетов занимаются в итоге сложным, „креативным“ строительством, которое относится к четвёртой и пятой зоне. А выпускники Высших технических школ лучше подготовлены к обычному типовому малоэтажному строительству – от первой до третьей зон. Для обычного застройщика они предпочтительнее, потому что лучше выпускников университетов владеют практическими навыками инженерного дела. Собственно, архитектор становится действительно востребованным, когда оказывается способен на полное авторское сопровождение проекта и сможет квалифицированно и точно систематизировать все виды работ, которые должны быть выполнены в его рамках. Поэтому в процессе практической деятельности знания и навыки выпускников технических школ и университетов, как правило, сближаются. Этого требуют интересы дела.
Кроме исходного образования, неплохо узнать и отзывы предыдущих клиентов выбранного вами архитектора. Ключевыми моментами в их отзывах является умение архитектора координировать действия подрядчика, способность укладываться в намеченную смету и достигать экономии, регулярный и качественный контроль работ и активная помощь застройщику в возникающих по объективным причинам проблемных ситуациях.
Договор застройщика с архитектором
Соглашение об оплате труда архитектора, согласно закону, должно быть заключено исключительно в письменном виде. Устные соглашения заведомо недействительны при рассмотрении дела в суде, так что от них надо отказываться, какими бы аргументами предложение устного соглашения ни сопровождалось. При определении границ гонорара архитектора закон требует придерживаться нижних и верхних границ, описанных в инструкциях.
Продолжительность сотрудничества с архитектором определяется заключённым с ним договором. Но надо помнить, что расторжение договора с архитектором требует оплаты уже произведённых им работ и убытков, возникающих в результате расторжения договора. Договор с архитектором может быть составлен двумя разными способами. Первый способ – это договор, составленный в нужной ему форме самим архитектором. Второй способ – готовая форма договора федеральной палаты архитекторов (Bundesarchitektenkammer). Как всегда, „правильность “ договора можно проверить у адвоката или в Обществе защиты интересов потребителей. Адвокат при этом, если возможно, должен специализироваться в области строительного права.
