В одних регионах недвижимость и ее аренда дорожают, в других дешевеют
Немцы называют недвижимость „бетонным золотом“, подразумевая тем самым, что вложение денег в покупку квартир и домов так же надежно и в долгосрочном плане прибыльно, как и инвестиции в благородный металл. Однако динамичный XXI век вынуждает нас существенно скорректировать это традиционное представление: и золото, и недвижимость могут, оказывается, серьезно терять в цене. Особенно после периодов бурного роста.
Есть ли угроза мыльного пузыря?
В Германии вот уже пять лет продолжается бум на рынке жилой недвижимости. Поэтому в ушедшем 2014 году в немецких СМИ периодически возникали тревожные дискуссии о том, не надулся ли на рынке „мыльный пузырь“. Ведь в последние годы мы видели на примере США и Англии, Испании и Ирландии к какому обвалу цен приводят лопающиеся пузыри.
Однако абсолютное большинство немецких экспертов сходится на том, что в масштабах всей страны мыльного пузыря нет, но что в отдельных городах и в некоторых сегментах рынка (например, квартиры класса люкс) рынок, действительно, перегрет. Это подтверждает и целый ряд опубликованных в конце года исследований.
В одном из них, проведенном немецким интернет-порталом по недвижимости Immowelt, анализировались цены предложения на квартиры (как новые, так и на вторичном рынке) в 14 крупнейших городах Германии с 2004 по 2014 годы. Оно вновь подтвердило широко известный факт: до 2009 года недвижимость повсюду в Германии на протяжении нескольких лет теряла в цене, после чего в некоторых частях страны начался подъем, местами очень быстрый.
В результате по итогам десятилетия жилье в 10 городах подорожало всего лишь в пределах инфляции (приблизительно на 20%). Или даже подешевело: в Лейпциге, например, на 22%, в Дортмунде – на 24% и в Эссене – на 26%. Таким образом, реальный рост цен наблюдался за этот период всего лишь в 4 городах: во Франкфурте-на-Майне (34%), Берлине (43%), Гамбурге (47%) и Мюнхене (53%).
Огромный разброс цен
Как видим, спрос на жилье концентрируется главным образом на небольшую группу самых крупных городов, но лидирует при этом вовсе не столица страны, а столица Баварии. В Мюнхене и его живописных окрестностях цены самые высокие в Германии, причем с большим отрывом. По данным Immowelt, за квадратный метр здесь платят уже 5192 евро. Правда, в данном случае учитываются и новостройки, и квартиры класса люкс. Если же взять только квартиры на вторичном рынке в среднем ценовом сегменте, как это делает отраслевой союз Immobilienverband Deutschland (IVD), то квадратный метр в Мюнхене стоит 3600 евро.
Согласно этому же исследованию, за обычные квартиры на берлинском вторичном рынке просят сейчас 1750 евро, а, скажем, в Дюссельдорфе и Гамбурге порядка 2100 евро. Средняя для всей Германии цена в данном сегменте составляет 1082 евро, подсчитал IVD. К аналогичному выводу приходит и Immowelt: в Эссене, самом дешевом из 14 крупнейших немецких городов, квадратный метр обходится в 1000 евро.
Итак, немецкий рынок недвижимости развивается весьма неравномерно и даже разнонаправленно: в одних регионах жилье быстро дорожает, в других оно в последние годы существенно подешевело. Это породило огромный разброс цен. Наиболее востребовано сейчас жилье в городах-миллионниках, в регионе Рейн-Майн вокруг Франкфурта, в Рейнской области вокруг Кельна-Бонна, а также в университетских городах.
Ключевое значение демографии
Основное объяснение этому – демография. В Германии низкая рождаемость, население стареет. Прирост происходит за счет мигрантов, а те, как правило, селятся в крупных городах. Туда же на учебу и в поисках интересной работы перебирается молодежь, да и пожилые люди предпочитают жить поближе к „благам цивилизации“ (и здравоохранения). В результате многие малые города и сельская местность начинают пустеть, а молодых семей с детьми, стремящихся жить на природе, не так уж много. Все это плохо для тех, кто хочет продать дом в сельской местности, но выгодно для тех, кто намерен его там купить.
На рынке съемного жилья происходят аналогичные процессы, хотя здесь есть своя специфика. Главная из них: стремительное удорожание аренды квартир наблюдается по сути дела только в Берлине. Там размеры квартплаты без эксплуатационных расходов (Kaltmiete) за 10 лет выросли на 45 процентов, свидетельствует Immowelt. Тем не менее, за кв. метр в столице все еще просят меньше, чем в других городах-миллионниках и даже некоторых университетских городах: 9 евро.
В Кельне аренда стоит 9,80, в Гамбурге – 10,40, во Франкфурте – 12,50, а в Мюнхене – 14,30 евро. По версии Immowelt, для квартиросъемщиков самый дешевый из крупных городов – Лейпциг (5,40 евро). По данным IVD, аренда квартир в среднем ценовом сегменте обходится в Мюнхене в 12 евро, во Франкфурте – в 8,80, а в целом по стране – в 5,78 евро. В исследовании этого отраслевого союза особо указывается на заметное удорожание аренды в Эссене, что объясняется продолжающимся притоком молодежи.
