Земельный суд Франкфурта-на-Майне признал Гессенский декрет об Ограничении арендной платы от 17.11.2015 (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung), вступившем в силу 27.11.2015, недействительным (LG Frankfurt, Az.: 2-11 S 183/17).
Общеизвестно, что с 1 июня 2015 г. в Германии вступила в силу поправка к закону арендного права (Mietrechtsnovellierungsgesetz), целью которой является ограничение роста арендной платы на квартирном рынке. Таким образом планируется решить напряженную ситуацию аренды в центрах повышенного спроса съёмного жилья.
Так, при заключении договора аренды жилья арендная плата за квартиру, находящуюся на территории повышенного спроса жилья, может превышать принятую на данной местности арендную плату максимум на 10%, § 556d ГКГ. Исключением являются лишь квартиры, которые впервые были приняты в эксплуатацию после 01.10.2014 или же объекты после проведения капитальной модернизации.
Согласно Гессенскому декрету об Ограничении арендной платы от 17.11.2015 (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung), вступившем в силу 27.11.2015, данная поправка к закону арендного права распространяется и на землю Гессен. Таким образом, на рынке жилья, в таких городах как Франкфурт-на-Майне, на протяжении следующих пяти лет арендодателям предстояло ограничиться средней арендной платой с максимальным ростом в размере 10%.
Всё же есть и исключения, § 556e ГКГ. В случае, если договор аренды с предыдущим съёмщиком предусматривал арендную плату, превышающую допустимую границу 10% сверх средней арендной платы, арендодатель вправе и далее требовать аренду в таком размере при заключении нового договора аренды. Данное исключение не распространяется на договоры аренды с изменениями предмета договора. К примеру, если арендодатель в новый договор аренды включает аренду парковки, предмет договора изменяется, что ведет к действию ограничения арендной платы. Также, согласно § 556e, абз.1, пр.2 ГКГ, не учитывается арендная плата, которая была повышена за последний год перед заключением нового договора. Таким образом законодатель способствует предотвращению искусственного роста арендной платы, изначально пресекая попытки обойти правовые механизмы регулирования цен на рынке съёмного жилья.
Однако данное ограничение роста арендной платы в земле Гессен стоит под вопросом после решения Земельного суда г. Франкфурта-на-Майне от 27 марта 2018 года. В данном решении 11 сенат установил, что Гессенский декрет об Ограничении арендной платы от 17.11.2015 (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) является недействительным. Данное заключение суд основывает на том факте, что вопреки категорическому условию в законе, что в случае, если земли Германии будут постановлять декрет об Ограничении арендной платы, они обязаны данный декрет обосновать. Земля Гессен данный декрет не обосновала или не обосновала в надлежащей форме. Данное условие должно обеспечить понимание решения правительства земли, ведь в случае признания определенного района территорией повышенного спроса жилья, владельцы терпят вмешательство в право собственности, защищённое Конституцией. Правительство земли Гессена в своё время поспешило постановить данный декрет и когда-то (не известно, когда), где-то (не известно, где) опубликовало проект обоснования, подчеркнув то, что данное обоснование является проектом, разместив это обозначение на каждой странице, выделив его толстым шрифтом. Данный проект обоснования декрета не удовлетворяет требованиям закона, из чего следует формальная недействительность декрета. Попытки сената узнать, когда же было опубликовано готовое обоснование, также не увенчались успехом. Со стороны правительства последовал неопределенный ответ: когда-то в 2017 году. По итогам поиска следует, что до июля 2017 года данное готовое обоснование ещё не было опубликовано в Интернете. В конце октября 2017 года министерство официально ссылалось на то, что оно не опубликовывает обоснования.
Теперь данную проблематику будет рассматривать Верховный суд Германии, который допустил данный случай на рассмотрение, подтвердив, что оно имеет принципиальное значение. Таким образом, данное решение ещё не вступило в законную силу.
Практическое значение также будет иметь вопрос, является ли данный декрет всё ещё недействительным после последующей публикации его обоснования или нет.
Мария Гамзе, адвокат
