1 января этого года вступил в силу закон (Mieterschutzgesetz), усиливающий защиту съёмщиков жилья (Mieter) от чрезмерно высокой квартплаты (Miete, Nettokaltmiete). Упоминаемые в статье параграфы относятся к Гражданскому законоуложению (BGB), если не указано иное.
Mieterschutzgesetz изменяет: 1) BGB, 2) сборник действующих при изменении норм BGB особых правил (EBGB) для «старых» случаев и 3) Закон о наказании за экономические правонарушения (WiStrG 1954).
Изменения в BGB и WiStrG 1954 – это новые правила, а новый § 49 из EBGB Art. 229 на разные лады говорит, что новогодние поправки к BGB касаются только «новых» случаев.
Одна группа новых правил затрагивает права съёмщиков на всей территории страны, другая – только там, где действует «тормоз» роста квартплаты (Mietpreisbremse).
По Германии в целом
Штраф за вытеснение жильца
Новый § 6 из WiStrG 1954 вводит новое административное правонарушение: умышленное принуждение съёмщика к прекращению найма жилья путём строительных работ, ведущих к чрезмерному усложнению проживания. Штраф до ста тысяч евро. Если после 1 января вас так выживают – жалуйтесь!
Фактическим дополнением к этой норме WiStrG 1954 является новый § 559d BGB, вводящий презумпцию виновности Vermieter’а:
1) если объявленное ожидаемое повышение после модернизации увеличит Miete вдвое и более;
2) если работы проводятся способом, который чрезмерно и без необходимости обременяет жильцов;
3) если объявленные работы не начались в течение 12 месяцев, или, начавшись, прервались более чем на 12 месяцев. У Vermieter’а есть право опровергнуть презумпцию, доказав наличие объективных причин. § 559d действует только для событий, происшедших после 31.12.2018.
Модернизация и квартплата
Возможности квартиросдатчика (Vermieter) односторонне повысить плату обычно ограничены законом (§ 558): Miete после повышения не сможет превысить обычную плату в данной местности за сопоставимое жильё (ortsübliche Vergleichsmiete), а размер и сроки возможных повышений дополнительно ограничены.
Модернизация жилья позволяет обойти ограничения: для повышения Miete из-за модернизации действуют особые правила. Теперь они изменились в пользу съёмщиков.
Величина возможного повышения годовой Miete ограничена 8% расходов (было 11%) Vermieter’а на модернизацию (без трат на ремонт и полученных госсубсидий). Впервые ограничена и абсолютная величина повышения – не больше 3 евро в месяц за квадратный метр, а если Miete была ниже 7 евро в месяц за метр, то повышение не более 2 евро.
Подробности – в актуальной редакции § 559, которая действует только для модернизаций, объявленных до 01.01.2019. В остальных случаях действуют старые правила: перелагаются 11% без ограничения абсолютной суммы повышения.
Модернизация и упрощённый подсчёт
Новый § 559c разрешает Vermieter’у упрощённый способ подсчёта расходов на модернизацию (vereinfachtes Verfahren) в случаях, когда «модернизационные» расходы в итоге не превысят 10 тысяч евро на квартиру. Вычитаемые расходы на ремонт паушально оцениваются в 30% полных расходов Vermieter’а на все работы. Кроме того, вычитаются и ранее переложенные на съёмщиков расходы за предыдущие модернизации предыдущих пяти лет.
Использовав упрощённый подсчёт, Vermieter обязан указать на это и теряет право на новое «модернизационное» повышение платы в следующие пять лет (здесь есть, впрочем, ряд исключений). § 559с применим только для модернизаций, объявленных до 01.01.2019.
Районы с Mietpreisbremse
Mietpreisbremse
Mietpreisbremse – это запрет назначать слишком высокую квартплату новым съёмщикам жилья в отдельных населённых пунктах или районах. Потолок – 110% от ortsübliche Vergleichsmiete. Аналогичный потолок действует и для всех сумм Staffelmiete – квартплаты, будущие повышения которой заранее оговорены в договоре съёма жилья в конкретных денежных суммах. Под ortsübliche Vergleichsmiete обычно понимают данные официального «Зеркала квартплат» (Mietspiegel) для соответствующей местности.
В силу закона Mietpreisbremse не действует:
1) для жилья, впервые сдаваемого в наём с 1.10.2014 (для поощрения нового строительства);
2) если предыдущий жилец в последний год действия его договора найма платил более высокую квартплату (новому можно навязать такую же плату);
3) если жильё было существенно модернизировано в течение трёх лет перед съёмом.
Выбор населённых пунктов и районов оставлен на усмотрение федеральных земель, но это должны быть районы с особо напряжённой ситуацией с жильём. Сейчас «тормоз» действует на части территории всех федеральных земель, кроме Саксонии, Саксонии-Анхальт и Саарланда.
Mietpreisbremse в Северном Рейне-Вестфалии действует с 01.07.2015 в 22 городах четырёх округов (Regierungsbezirken): Дюссельдорфского (в городах Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen), Кёльнского (Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf), Мюнстерского (Münster, Bocholt) и Детмольдского (Bielefeld, Paderborn).
Изменения
При незаконном нарушении ограничения в 110% ortsübliche Vergleichsmiete в регионе с Mietpreisbremse съёмщик должен сам защищать свои права. Он должен сначала письменно указать (schriftliche Rüge) Vermieter’у на нарушения, а уже с этой даты односторонне снизить Miete до законного размера.
По старым правилам в schriftliche Rüge должно содержаться указание на конкретные факты. А для этого жильцу надо было убедиться, что речь именно о нарушении, а не об одном из законных исключений из правила. Необходимую информацию следовало требовать от Vermieter’а.
По новым правилам Vermieter обязан ещё до заключения договора письменно проинформировать нового съёмщика о факте превышения 110% и о законных основаниях превышения. Если он это не сделает надлежащим образом, Vermieter не вправе требовать более высокую плату даже при наличии оснований! Проинформировав с опозданием, сможет превысить 110% только два года спустя. Никогда не проинформировав, не вправе требовать больше 110%. Mieter вправе потребовать доказать упомянутые факты документами.
Что до schriftliche Rüge нового съёмщика в связи с превышением 110%, то без информации от сдатчика никаких фактов указывать не требуется. При наличии информации, текст должен учитывать её (например, опровергать основания превышения или указывать, что они не являются законными).
Для договоров найма, вступивших в силу до 01.01.2019, по-прежнему действуют старые правила. То есть в заявлении надо указывать факты нарушения, а квартиросдатчик не обязан давать информацию без предварительного запроса жильца.
Подробнее о правилах – в § 556g: о новых – в актуальной редакции, о прежних – в действовавшей до 01.01.2019.
