Вопрос жилья всегда актуален, и для нормальной жизни каждому человеку необходимо решить его. Выбор невелик: аренда, покупка или строительство. Аренда недвижимости в Германии сегодня стоит дорого. Например, дом из 4-х комнат в пригороде Лейпцига ежемесячно будет обходиться, как минимум, в 1000 евро. И это без учета расходов на коммунальные платежи.
Сегодня оплата по кредиту за покупку жилья или его строительство обходится дешевле, чем аренда. Кроме того, после выплаты ссуды такое жилье перейдет в собственность, а арендованный дом или квартира не будут принадлежать арендатору и через 30-50 лет найма. При наличии накоплений вносится часть собственного капитала, а на недостающую часть суммы берется ипотечный кредит под выгодную процентную ставку. Сегодня это не проблема, но предлагаемые низкие ставки в будущем становятся причиной появления серьезных рисков.
Немало людей, которые строят собственные дома, уже сегодня испытывают затруднения с внесением платежей по условиям дополнительного финансирования. Тем не менее, отказываться от приобретения собственного жилья не стоит, так как существует большое количество способов обезопасить себя от рисков. Сегодня для покупки и строительства предоставляются весьма выгодные условия, которых не было ранее. Главное, тщательно изучить вопрос, чтобы выбрать оптимальные условия, снизить риски до минимума.
Чтобы оптимизировать финансирование строительства или покупку жилья и защититься от возможных рисков, необходимо обратить внимание на основные моменты. Это позволит обеспечить низкую процентную ставку на длительный срок и получить часть средств на покупку жилья от государства (при наличии права на такую поддержку).
Грамотное использование имеющегося капитала
Необходимая сумма ипотеки зависит от стоимости жилья и размеров накоплений. Сэкономить можно, выполнив определенную часть работ, не требующих специальной квалификации, самостоятельно. Это благоустройство приусадебного участка, простые отделочные работы (например, покраска) и прочее. Для оплаты выполнения оставшихся работ потребуется несколько ипотечных кредитов. Каждый из них будет обеспечен залогом. Процентная ставка по кредитам также будет отличаться.
Кредиты, занимающие первую позицию в поземельной книге, наиболее дешевые. Это объясняется тем, что если заемщик не выполнит свои финансовые обязательства, банк будет иметь первоочередное право на удовлетворение своих требований (это реализуется путем продажи недвижимости). То есть риск для банка минимальный, выделенное финансирование будет возращено.
Кредиты, при неоплате которых банк не имеет первоочередного права на удовлетворение требований, предоставляются заемщикам под более высокие процентные ставки. Это объясняется повышением риска для банка. Если заемщик не сможет расплатиться, требования банков будут удовлетворяться по мере очередности. То есть возможен вариант, что средства от продажи достанутся первоочередникам, а банк не вернет свои деньги или получит их не в полном объеме. Именно с целью снижения рисков банк и повышает процентную ставку.
Использование государственной поддержки
Сегодня все большую популярность набирают комбинированные кредиты, которые представляют собой совместное финансирование строительства из двух источников. Ипотека сочетается с накопительным договором, который заключается со строительно-сберегательным банком. Финансирование строительства ведется в два этапа. Во время первого этапа заемщик оплачивает только проценты, начисляемые по условиям кредитования. Основной кредит в этот период не оплачивается. То есть клиент получает отсрочку по оплате ссуды на определенный срок.
В это же время по условиям договора со строительно-сберегательным банком вкладчик ежемесячно вносит определенную сумму. Эти средства накапливаются. Если вкладчик накопит необходимое количество средств, кредит, свободный от погашения основной части долга, заменяется договором на строительство жилья (суммируются накопления и полученная ссуда). Следующим этапом заемщик выплачивает только кредит на строительство. Возможно погашение ссуды, неограниченное временными рамками.
Комбинированное финансирование обеспечивает застройщику несколько весомых преимуществ. Во-первых, благодаря накопительному договору обеспечиваются низкие процентные ставки на кредит. Во-вторых, если застройщик имеет право на государственную поддержку, он может воспользоваться накопительным договором по тарифу Ристера. На практике это означает, что на всех этапах финансирования строительства застройщик будет получать налоговые льготы и доплаты. То есть часть стоимости дома оплатит государство, финансовая нагрузка на застройщика уменьшится.
Улучшение условий повторного финансирования
Сегодня на ипотечное кредитование предлагаются рекордно низкие процентные ставки. Поэтому, несмотря на дороговизну недвижимости, люди приобретают хорошие квартиры и дома вместо того, чтобы ограничиться недорогим вариантом. Приобретение жилья своей мечты уже сегодня – это замечательно, главное оптимизировать финансирование, чтобы в будущем не лишиться заветной квартиры или дома. Как правило, по условиям кредитного соглашения процентная ставка не может меняться в течение 10-ти лет. Срок кредитования в большинстве случаев значительно длиннее. После истечения 10-летнего срока предусмотрено заключение нового кредитного договора. Его условия могут существенно отличаться от текущего предложения. В этом и заключается основной риск.
Для людей, заключающих договор под низкие проценты, повышение ставок в будущем оборачивается серьезной опасностью. Ставки до 2%, которые предлагаются сегодня, являются рекордно низкими. В прошедших периодах договора кредитования заключались на более высоких ставках. Если по истечении 10 лет ставка будет повышена до 4-5%, возможны серьезные проблемы с дальнейшим финансированием.
Через 10 лет добросовестной выплаты кредита заемщики ожидают снижения финансовой нагрузки, так как сумма задолженности к этому моменту существенно уменьшается. Увеличение процентной ставки приводит к тому, что финансовая нагрузка не только не уменьшится, а напротив, возрастет. Если человек потеряет работу или в его жизни произойдут другие серьезные неприятности, скорее всего, он не сможет вносить необходимые платежи. В результате, жилье будет продано, и все прилагаемые ранее усилия окажутся тщетными.
Чтобы снизить риск такого развития ситуации, стоит при низкой ставке стараться вносить большие платежи. Также стоит пользоваться возможностью ежегодных внеочередных погашений кредита (она предусмотрена в большинстве кредитных договоров). Еще одной возможностью снизить риски являются договора с фиксированной процентной ставкой на срок более 10 лет. Они стоят несколько дороже, чем договора с замораживанием ставки на 10 лет, но риски по ним меньше. В случае понижения процентных ставок в дальнейшем можно будет через 10 лет расторгнуть текущий договор (при досрочном погашении комиссия, как правило, не взимается).
Смена банка
Если клиент в течение 10 лет добросовестно погашает свой ипотечный кредит, банк заинтересован в дальнейшем сотрудничестве с ним. История платежей подтверждает надежность клиента. Предоставление такому человеку еще одной ссуды для повторного финансирования банку выгодно, так как риски в этом случае минимальные. Процентная ставка по такому кредиту корректируется в соответствии с текущей рыночной ситуацией. Тем не менее, безоговорочно верить банку не стоит. Возможно, что предоставленная клиенту ставка значительно превышает средние показатели на рынке. В таком случае смена банка принесет ощутимую выгоду. Переплачивать по кредиту бессмысленно.
Простой пример. На покупку недвижимости был взят кредит в размере 100000 евро. За 10 лет было выплачено 30000 евро. Остаток долга составляет 70000 евро и требуется новый кредит. Банк предлагает ссуду под 2,5%. Это неплохое предложение, но сегодня можно получить кредит и под 2%. При процентной ставке в 2,5% стоимость кредита за 10 лет составит 17500 евро. Если сменить банк и взять ссуду под 2%, за пользование средствами обойдется в 14000 евро. Экономия от смены банка составит 3500 евро. Если сумма кредита больше или разница в ставках более значительная, сумма экономии увеличится.
Благодаря Интернету сегодня не составит труда получить обзор процентных ставок, предлагаемых на рынке. Имеются предложения для финансирования 60-80% стоимости недвижимости, можно подобрать ежемесячный платеж. Чтобы изучить предложения и выбрать выгодный вариант, требуется минимум времени.
Повторные переговоры
Условия ипотечного кредитования определяются залогом, который предоставляется банку. В поземельной книге лучшие кредиты располагаются на первом месте. При увеличении стоимости недвижимости, автоматически растет и объем льготных кредитов.
При оптимизации повторного финансирования следует обратить внимание еще на один момент – размер доходов. Если ежемесячные финансовые поступления у застройщика увеличились, имеет смысл увеличить и размеры выплат по повторному кредиту. Это позволит в перспективе сэкономить на оплате процентов, погасив задолженность быстрее, чем планировалось изначально.
Следование приведенным выше рекомендациям поможет приобрести жилье на выгодных условиях и снизить риск появления проблем в будущем.
