Что необходимо учесть при проверке коммунальных расходов
По окончании хозяйственного года управляющая компания производит расчёт коммунальных расходов. Данный годовой отчёт («Jahresabrechnung») предоставляется собственникам имущества («Wohnungseigentümer») перед провидением общего собрания («Wohnungseigentümerversammlung»), где он рассматривается и утверждается большинством голосов.
Как правило, собственник, получивший приглашение на собрание, вместе с расчётными документами и годовым отчётом, его не проверяет. На собрании годовой отчёт утверждается в основном единогласно и только изредка некоторые собственники оспаривают предоставленный управляющей компанией расчёт.
Так произошло и в случае нашего клиента. К началу лета он получил годовой отчёт по объекту. Не отреагировав на данное письмо, спустя четыре недели после проведения собрания клиент получил письмо от управляющей компании с требованием оплаты коммунальных задолженностей согласно годовому отчёту. Тогда клиент проверил расчёт, согласно которому сумма задолженностей по отношению к прошлому году возросла в два раза, и оспорил его. Управляющая компания, с которой клиент поделился своими сомнениями в отношении расчёта, пообещала проверить информацию и связаться с клиентом. Успокоенный этим ответом, клиент оставил этот вопрос до того момента, пока не получил адвокатское письмо с требованием о немедленной оплате коммунальных долгов, согласно годовому отчёту.
С этим письмо клиент обратился к нам с просьбой о помощи, но, к сожалению, оказалось слишком поздно! Хоть при проверке расчёта и были установлены многочисленные ошибки, оспорить данный отчёт формально уже было невозможно, так как по истечению сроков утвержденный годовой отчёт вступил в законную силу.
На этом примере мы хотим объяснить читателям, на что необходимо обратить внимание, получив годовой отчёт по коммунальным расходам.
Первое и самое важное – утвержденный собственниками годовой отчёт сразу вступает в правовую силу. Данный факт следует из § 23 Абз.4, пр.2 Закона о собственниках („Wohnungseigentumsgesetz“ WEG), согласно которому, постановления собрания собственников, в том числе и постановления об утверждении годового отчёта („Genehmigungsbeschluss“), сразу вступают в правовую силу. Исходя из этого, целесообразно проверять годовые отчёты перед провидением собрания собственников.
Но даже в том случае, если Вы не оспорили годовой отчёт до проведения собрания, не все еще потеряно. У Вас все ещё есть возможность оспорить данный отчёт, даже если он уже был утверждён собственниками. Однако для этого необходимо соблюдать установленный законом порядок, в противном случае все возражения, даже являясь обоснованными, будут отклонены без рассмотрения.
Второе, что необходимо знать собственникам, это срок, в течение которого возможно оспорить утвержденный годовой отчёт и порядок данного процесса. Так, согласно § 46 абз.1, пр.2 WEG собственник имеет право в течение одного месяца с момента утверждения годового отчёта подать заявление в суд на признание данного постановления недействительным и в течение двух месяцев обосновать свой иск. Если же срок на подачу заявления пропущен, все возражения по годовому отчёту изначально не допускаются к рассмотрению судом, так как тогда утвержденный отчёт имеет законную силу и не подлежит обжалованию в суде.
И наконец, нужно учесть тот факт, что утвержденный годовой отчёт остается в силе до вынесения судебного решения, согласно которому он признается недействительным. Это означает, что подача иска в суд изначально не освобождает собственника от обязанности выплачивать задолженность по годовому отчёту.
В заключение остается отметить, что в отношении годового расчёта бездействие не приведёт к желаемому результату, а напротив только исключит возможность собственника оспорить утвержденный расчёт.
Мария Гамзе, адвокат
