Строительство дома не только сложный и дорогостоящий, но и очень ответственный процесс с точки зрения закона. Именно поэтому застройщик должен заключить целый ряд тех страховок, которые до этого, пока он не начал строить свой дом, были ему не нужны. Не все из этих видов страховых полисов являются обязательными, но все без исключения являются желательными.
В конкретных случаях в договорах на застройку некоторые виды страхования всё-таки включаются в число обязательных условий договора, и пренебречь ими застройщик не может. Правда, обязательными в ряде случаев они могут быть как раз для фирмы, а не для застройщика, но и в этих случаях легче застройщику не станет. Стоимость страховых полисов фирма вполне обоснованно может включить в стоимость своих услуг, причём совсем не факт, что эти страховые услуги окажутся самыми дешёвыми из числа в данный момент имеющихся на рынке. Такова реальность. Строго говоря, расходы на страхование нужно заранее, когда ещё только готовится общий финансовый план, учитывать в калькуляции и уже на этом этапе выбирать те страховые полисы, которые дают разумное сочетание качества и цены.
Страхование гражданской ответственности застройщика
Первой необходимой страховкой является Страхование гражданской ответственности застройщика (Bauherren-Haftpflichtversicherung). Обычный Haftpflichtversicherung, который есть у большинства из нас, для застройщика не годится, потому что учитывает только стандартные бытовые риски. Между тем риски, возникающие при строительстве, не относятся к стандартным. Они являются специфическими и требуют специализированного страхового полиса.
При строительстве дома вероятность несчастных случаев на порядок выше, чем в обычной жизни. Любой человек, оказавшийся на стройплощадке, может, в силу того или иного стечения обстоятельств, стать жертвой несчастного случая. Речь идёт не только о рабочих, прорабе, инженере, архитекторе и прочих участниках строительного процесса. Теоретически не исключено случайное проникновение на стройплощадку прохожих, а если точнее – посторонних лиц. Конечно, вряд ли кто-нибудь залезет на стройплощадку из любопытства, но полностью и это исключить нельзя, особенно, когда речь идёт о детях. Но не только дети относятся к тем посторонним, кто может оказаться на стройке. На стройке могут оказаться и стать случайно жертвой несчастного случая родственники и знакомые застройщика, пришедшие туда по его приглашению посмотреть на строительство или чем-то помочь.
Bauherren-Haftpflichtversicherung даёт страховую защиту не только застройщику. Одновременно с ним застрахованы все, кто в момент наступления страхового случая находится на строительной площадке. Им тоже не придётся самостоятельно отвечать за ущерб, нанесённый третьему лицу. Надо учесть и ещё одно обстоятельство. Если стройфирма состоит в профессиональном товариществе (Berufsgenossenschaft), то её рабочие и служащие уже застрахованы от несчастного случая на стройплощадке. В этом случае ваш Bauherren-Haftpflichtversicherung может быть выбран подешевле, ведь часть страховой защиты уже есть и её совершенно ни к чему дублировать ещё одним договором. Другими словами, ваш Bauherren-Haftpflichtversicherung может в этом случае защищать только вас, случайных прохожих и ваших друзей и родственников, а такие договора существенно дешевле тех, кто включает в страховую защиту непосредственных участников строительства.
Страхование от огня
Следующая страховка, которая нужна застройщику – страхование от огня (Brandversicherung oder Feuerversicherung). На стройплощадке огонь может возникнуть как в силу случайных, так и преднамеренных причин. Намеренный поджог – вещь очень редкая, но вот забытая горящая сигарета, искра от огня или костра, удар молнии могут сделать ситуацию очень опасной. Помимо угрозы для жизни и здоровья людей, огонь может уничтожить значительную часть строительства или даже всё строительство целиком, а также распространиться на соседние участки.
Страхование от огня в большинстве договоров на застройку является обязательным для застройщика. Причина этого проста: кто-то всё равно должен от огня застраховаться, не застройщик, так стройфирма. Огонь – настолько серьёзная угроза, что строить что-либо без этого вида страховой защиты по определению нельзя. Если не будет от огня застрахован застройщик, эти деньги придётся платить стройфирме. Но кому же не захочется переложить платежи на другое лицо? Поэтому стройфирмы и настаивают, чтобы от огня был застрахован именно застройщик, ведь тогда платить страховые взносы будет он, а не фирма.
Застройщик же в свою очередь может попытаться при заключении договора переложить эти расходы на стройфирму, аргументируя это тем, что такой вид страховки должен и так распространяться на все строительные объекты фирмы, ведь на территории этих объектов находится и имущество фирмы в виде механизмов и инструментов, а не только имущество застройщика. В итоге, возможно, удастся разделить и риски, и страховые выплаты. Не всегда это получается, но попробовать всё-таки можно.
Страхование здания
Страхование здания (Gebäudeversicherung) необходимо не на этапе начала строительства, а на этапе его завершения. Этот вид страхового полиса защищает уже готовый дом от пожара, вандализма и других случаев, которые могут нанести зданию существенный или окончательный ущерб. Предыдущая страховка – страхование от огня – защищала от огня в процессе идущего строительства и распространялась именно на период, когда стройка ещё идет. Но когда дом уже построен и строительство на участке полностью закончено, нужен отдельный страховой полис, во-первых, рассчитанный не на этап строительства, а во-вторых, обладающий более широкой страховой защитой.
Дом будет стоять десятилетия и поэтому Gebäudeversicherung будет нужен всегда, то есть его надо будет постоянно продлевать. Этот факт, кстати, благоприятен для хозяев дома, потому что при продлении можно будет выбрать тот полис, который в данный момент наиболее выгоден и отказаться от предыдущего полиса, если он перестал устраивать.
Страхование домашнего имущества
Страхование домашнего имущества (Hausratversicherung) защищает не сам дом, а имущество, которое в нём находится. Если дом служит хозяевам основным или единственным местом жительства, страхование домашнего имущества вполне оправданно, ведь тогда это имущество входит в число основных материальных ценностей семьи, наряду с самим домом и сбережениями. Это тем более важно, что вероятность проникновения в отдельно стоящий дом всегда выше, чем в квартиру в многоквартирном доме, где преступник может быть обнаружен многочисленными соседями.
Гарантийное страхование стройки
Гарантийное страхование стройки (Baugarantieversicherung oder Bauleistungsversicherung) – этот вид страхования не может быть заключён самим застройщиком. Только стройфирма может заключить Baugarantieversicherung. И без этого страхового полиса ни с одной стройфирмой не следует, наверное, заключать договор. Фирма обязана предъявить застройщику Baugarantieversicherung по его первому требованию.
Почему этот страховой полис так важен? Потому что он даёт страховую защиту стройфирме на случай её банкротства (Firmenpleite). Если такого полиса у фирмы нет, и она обанкротится, никто не будет обязан возмещать застройщику ущерб, возникший из-за невыполнения работ и срыва строительного процесса. Если же Baugarantieversicherung у фирмы есть, он говорит об определённой степени её надёжности и даёт застройщику гарантию, что при банкротстве фирмы его убытки будут возмещены страховой компанией.
Дело в том, что страховая компания не будет продавать такой полис „вслепую“. Наступление страхового случая по этому договору влечёт за собой очень крупные выплаты со стороны страховщиков, поэтому эксперты страховой компании тщательно проверяют надёжность строительной фирмы: её репутацию, качество работ, кадровый состав и всё остальное. Но если у фирмы есть Baugarantieversicherung, это не только гарантирует то, что её надёжность проверена экспертами. Типовые договора такого типа дают застройщику право оплачивать авансом работу стройфирмы только „согласно продвижению работ“. Это очень важный момент.
Дело в том, что такое требование существует не случайно. Если застройщик будет оплачивать фирме работы крупным авансом, возможна ситуация, когда эти деньги истрачены фирмой на другие объекты или другие цели. Baugarantieversicherung ставит барьер на пути такого сценария. Отсутствие крупных авансов снижает финансовый риск в целом и, следовательно, риск банкротства фирмы. Более того, страховая компания может потребовать от строительной фирмы счета её подрядчиков.
Если экспертам страховой компании эти счета покажутся завышенными, они потребуют от строительной фирмы или снижения расходов, или смены подрядчиков. Завышенные расходы или нецелевое расходование средств являются в реальной практике самыми частыми причинами банкротства строительной фирмы. Убытки же в результате банкротства несёт взявшая на себя обязательства страховая компания, поэтому она имеет право вмешиваться в общую финансовую деятельность фирмы перед подписанием страхового договора. Поэтому, если у фирмы нет Baugarantieversicherung, это говорит о многом.
Рисковое страхование жизни
Рисковое страхование жизни (Risiko- Lebensverchigerung) обязательно для застройщика в том смысле, что этот вид страхового полиса требуют от него кредитные организации, в которых он берёт деньги на строительство. Точнее, банки и строительно-сберегательные кассы требуют от застройщика гораздо более дорогой страховки: капитального страхования жизни (Kapital- Lebensversicherung).
Капитальное страхование жизни не только страхует от несчастного случая, но и приводит к накоплению капитала, откуда и вытекает название этого страхового полиса. Поэтому Kapital- Lebensversicherung так дорог, ведь, чтобы образовался капитал, надо вносить на порядок больше денег, чем при обычном страховании. Но застройщик вправе не согласиться с требованием заключить Kapital- Lebensversicherung и выбрать Risiko- Lebensverchigerung.
Кредитные организации, выдавая застройщику деньги на строительство, хотят вернуть выданные деньги в случае смерти застройщика или наступления его нетрудоспособности. Это желание понятно: в противном случае кредитная система несла бы серьёзные убытки. Убытки же привели бы к удорожанию кредитов и к общей гонке цен в строительстве и связанных с ним секторах экономики. Но для покрытия этих страховых рисков капитальное страхование жизни вовсе не обязательно. Risiko- Lebensverchigerung вполне достаточен.
Рисковое страхование жизни для застройщиков имеет три разновидности. Первая – страхование со страховой суммой, которая остаётся постоянной (Risiko- Lebensverchigerung mit konstanter Versicherungssumme). Взносы при этом варианте остаются одинаковыми на всё время действия страхового полиса. Но с каждым годом долг, естественно, уменьшается, а так как страховая сумма остаётся постоянной, то возникает разница между остатком долга и страховой суммой, которая постепенно начинает этот остаток превышать. Эта разница может послужить одним из источников финансирования.
Вторая разновидность – страхование со страховой суммой, которая убывает в соответствии с убыванием долга по взятым на строительство кредитам (Risiko- Lebensverchigerung mit fallender Versicherungssumme). Чтобы определить, как именно будет убывать страховая сумма, надо сравнить её с планом возврата кредита. Это необходимо сделать перед заключением страхового договора. В принципе этот вариант из всех трёх представленных является оптимальным для тех, кто не ставит перед собой целей дополнительного финансирования.
Третья разновидность – страхование со страховой суммой, которая убывает линеально, то есть равными долями ежегодно (Risiko- Lebensverchigerung mit linear fallender Versicherungssumme). Взносы для возврата долга остаются на всё время этого возврата одинаковыми.
