Формальности
§ 568 Гражданского законоуложения (Buergerliches Gesetzbuch, сокращенно BGB) требует: ПИСЬМЕННУЮ форму расторжения (Kuendigung)! Требуются подписи ВСЕХ съемщиков, т.е., всех лиц, находящихся в договорных отношениях со сдатчиком.
Прекращение бессрочного договора
Mietvertrag может действовать определенный срок (befristet), или бессрочно (auf unbestimmte Zeit; unbefristet). Если срок действия договора не оговорен, он является бессрочным.
Обычное расторжение (ordentliche Kuendigung) бессрочного договора возможно к концу календарного месяца. Жилец должен примерно за ТРИ МЕСЯЦА или раньше предупредить владельца (BGB § 573c Abs. 1). Чтобы расторгнуть к концу марта (т.е., освободить квартиру до 1 апреля и за апрель не платить) надо подать заявление «не позже ТРЕТЬЕГО РАБОЧЕГО ДНЯ» января. Расторгнуть к концу апреля – подав «не позже ТРЕТЬЕГО РАБОЧЕГО ДНЯ» марта. И т.д.
Опоздав всего на 1 день, жилец будет вынужден лишний месяц оплачивать жилье.
Сокращенный срок
Такой срок предупреждения действует, когда жилец ВРЕМЕННО снимает часть квартиры, в другой части которой живет сам квартиросдатчик (BGB § 573c Abs. 3). Здесь достаточно предупредить до 15-го числа календарного месяца, чтобы расторгнуть договор к концу этого же месяца.
А может ли Mietvertrag предусматривать иные сроки предупреждения, чем в § 573c? Да, может! Но они не должны ухудшать положение жильца (BGB § 573c Abs. 4)!
«Старые» договоры
До 1 сентября 2001 года действовали иные правила. Как обстоит дело с договорами, заключенными до этой даты?
Применение новых положений BGB в переходной период регулирует особый закон (Einfuehrungsgesetz zum Buergerlichen Gesetzbuche; сокращенно – EGBGB или BGBEG).
Невыгодные жильцу особые сроки из «старых» договоров действуют после 1 июня 2005 года, только если они были оговорены ИНДИВИДУАЛЬНО (BGBEG Art. 229 § 3 Abs. 10).
Большинство «старых» договоров стандартны: текст предложен квартиросдатчиком и одинаков для всех его жильцов. Невыгодные жильцу сроки, оговоренные в таких договорах, сейчас не действуют!
Выходные и праздники
Если на первые дни месяца пришлись воскресенье или официальный праздник, срок подачи заявления соответственно продлевается. Ведь считаются только рабочие дни!
У субботы особое положение. Если она пришлась на ПОСЛЕДНИЙ день срока, заявление можно подать в первый рабочий день после субботы, говорит закон (BGB § 193). Если же суббота просто пришлась на 1-2 число календарного месяца, это на срок не повлияет, уточнил Верховный федеральный суд (BGH VIII ZR 206/04). Спор касался срочного договора, но решение суда о роли субботы актуально и для исчисления срока при расторжении бессрочных договоров.
Например, 1-2 апреля 2006 года пришлись на субботу-воскресенье. Воскресенье – нерабочий день. Поэтому 4 апреля было еще не поздно предупредить о расторжении договора к концу июня. А 5 апреля – поздно: пришлось бы платить еще и за июль! Другой пример. 3 июня 2006 года придется на субботу. В силу BGB § 193, будет еще не поздно предупредить владельца в следующий рабочий день. Это – 6 июня, т.к. 4-5 июня 2006 года – нерабочие воскресный и праздничный дни. Все эти тонкости важны, если тянуть до последнего. Но лучше предупредить заблаговременно: не высчитывая крайний срок и не рискуя ошибиться или опоздать…
Дата предупреждения
Часто текст заявления готовится и подписывается в один день, в другой – отправляется, в третий – попадает в почтовый ящик владельца. Какой из дней станет датой предупреждения? Последний, т.е.день поступления заявления владельцу. Заявление можно отправить обычным письмом, попросив подтвердить получение письменно.
Письменное подтверждение не пришло, а сроки уже поджимают? Лучше отправить заявление повторно – заказным письмом, или вручить лично.
При отправке заказным письмом, у вас сохранится подтверждающая отправку квитанция.
Если почта может опоздать с доставкой, лучше вручить заявление лично владельцу или его уполномоченному представителю (под подпись на копии, или в присутствии свидетелей), либо собственноручно бросить в почтовый ящик владельца – в присутствии свидетелей.
Бессрочное прекращение
Mietvertrag иногда можно расторгнуть раньше, чем позволяет ordentliche Kuendigung. Важные причины, подпадающие под критерии § 543 и § 569 позволяют прекратить договор без соблюдения каких-либо сроков (Ausserordentliche fristlose Kuendigung aus wichtigem Grund). Такими причинами могут быть, например, отсутствие физического доступа к снимаемому жилью или угроза здоровью жильца при дальнейшем проживании в этом жилье, если об этой угрозе жилец не знал при заключении Mietvertrag.
Модернизация
Ausserordentliche Kuendigung, но уже с соблюдением определенных сроков, обычно возможно из-за предстоящей модернизации жилья или при повышении квартплаты. Квартиросдатчик обязан предупредить жильцов о работах по модернизации за три месяца до их начала (BGB § 554 Abs. 3). В течение следующего календарного месяца, жилец обычно может объявить ausserordentliche Kuendigung. Kuendigung вступит в силу к концу следующего месяца.
Пример. Предупреждение поступило в апреле. В мае жилец объявил ausserordentliche Kuendigung. Договор будет расторгнут к 30 июня. BGB § 554 Abs. 3 не дает жильцу прав на ausserordentliche Kuendigung из-за модернизации, если меры мало влияют на снимаемое им жилье, а будущее повышение квартплаты незначительно.
Повышение квартплаты
При объявленном повышении квартплаты (в том числе – вследствие проведенной модернизации!) жилец может (BGB § 561) – до конца второго месяца после предупреждения – объявить ausserordentliche Kuendigung (Sonderkuendigung). Kuendigung вступит в силу к концу второго месяца (zum Ablauf des uebernaechsten Monats), квартплата в этот период останется прежней (BGB § 561). Пример. Извещение о повышении квартплаты поступило в июне. Объявить ausserordentliche Kuendigung можно в июне (вступит в силу 31 августа), в июле (вступит в силу 30 сентября) или в августе (вступит в силу 31 октября).
Смерть жильца
После смерти квартиросъемщика, его права и обязанности по Mietvertrag автоматически переходят к кому-либо из лиц, с ним совместно проживавшим и имевших совместное домашнее хозяйство (BGB § 563). Если они этого не желают, об этом следует сообщить владельцу жилья в течение месяца, считая с момента, когда им стало известно о смерти квартиросъемщика.
Другие съемщики и наследники имеют право объявить ausserordentliche Kuendigung (BGB § 563a, 564), которое – для любого Mietvertrag (включая и срочный!) – вступит в силу в течение примерно трех месяцев (gesetzliche Frist).
Например, вы – другой съемщик или наследник. О смерти съемщика вам стало известно 17 мая. До третьего рабочего дня июня вы можете объявить ausserordentliche Kuendigung, вступающее в силу к концу августа. До 17 июня – объявить ausserordentliche Kuendigung, вступающее в силу к концу сентября.
