«Рискованные заемщики»
После непродолжительного периода безработицы 50-летний Александр Ляйфман* из города Lohfelden нашел себе неплохо оплачиваемое рабочее место в курьерской фирме FR-Logistik mbH. Со срочным договором сроком на 5 лет.
«Вот теперь-то, – несказанно обрадовалась его жена Ольга, – мы сможем, наконец, взять в банке кредит и купить себе на старость небольшую квартирку где-нибудь в пригороде Касселя».
«Пять лет – срок немалый! – поддержал жену Александр. – Если потуже затянуть поясок, то за это время можно полностью рассчитаться с банком и спокойно смотреть в будущее».
Так что, в начале октября супруги «взяли термин» в местном отделении своего банка и, захватив трудовой договор Александра, отправились за деньгами. Однако сотрудник финансового института очень быстро остудил их пыл.
«Сегодня, – заявил он, – банки выдают кредиты на приобретение недвижимости чрезвычайно осторожно. Если они уверены, что кредит будет погашен своевременно».
Однако получить деньги в банке успешному бизнесмену Кляйну пока что не удалось. Ведь банки очень неохотно выдают кредиты мелким предпринимателям. Да еще и тем, которые занимаются собственным делом менее 3-х лет. Как бы успешно ни развивался их бизнес! Кроме того, Леонид погашает сегодня кредит за автомобиль, что рассматривается банкирами как отягощающее обстоятельство.
Финансовые институты сейчас стали чрезвычайно осторожны. Многие из них уже обожглись на кредитовании недвижимости, а потому круг лиц, которые могут получить кредит, резко ограничен. Да и проценты за последние несколько месяцев росли быстрее, чем за предыдущие 2-3 года. Но это еще не самое страшное! Тот, кто не может взять кредит сегодня, по крайней мере, ничего не теряет. Просто осуществление его мечты о собственном доме или квартире откладывается на неопределенное время. А вот ситуация для тех, кто из категории надежных заемщиков перешел в категорию ненадежных (по возрасту, в результате снижения доходов и т. д.), весьма и весьма серьезна.
Должники иностранных компаний
Чтобы избавиться от рискованных клиентов, некоторые банки стали продавать текущие ипотеки иностранным инвесторам. Из-за чего заемщик традиционного немецкого банка Павел Янцен* стал с недавнего времени должником английской инвестиционной компании «Morgan & Co», потребовавшей от него немедленно рассчитаться с долгом по кредиту. В противном случае новый кредитор пригрозил пустить купленный Янценом еще 15 лет тому назад дом с молотка.
Единственный способ обезопасить себя от такого развития событий – дополнительное соглашение с банком о невозможности продажи ипотеки третьему лицу. За что банки, разумеется, берут дополнительные деньги. И сегодня кое-кто из заемщиков вынужден идти на эти траты. Но в случае с Павлом Янценом этот инструмент не работает, потому что взявший в 1993-ем году заем в банке Павел такую «заковыку» не предусмотрел. Как, впрочем, и многие другие. Ведь тогда никому не могло прийти в голову, что через полтора десятилетия немецкие банки станут торговать невыплаченными ипотеками.
В недавнем интервью журналу «Neue Zeiten» эксперты консультационного бюро фирмы gsb GmbH (gemeinsam sparen & bauen) акцентировали внимание на том, что пленниками ситуации, подобной той, в которую попала семья Янцен, стали сотни, если не тысячи наших соотечественников. Ведь именно тогда, в начале и середине 90-х годов многие переселенцы нахватали ипотечные кредиты на таких условиях (например, 1 или 2% Tilgung), когда выплата долга (без процентов) была заведомо непредусмотрена. И теперь, по истечении 10-ти или 15-летнего срока с фиксированными процентами по кредиту они попали в следующую фазу финансирования недвижимости – фазу остаточного перефинансирования. Когда банки, что называется, могут вить веревки из своих клиентов.
Потому как, долг банку, в лучшем случае, погашен лишь на 30-40%, взявший в банке в 1993-ем году кредит 35-летний заемщик с надежной специальностью в руках превратился в 50-летнего безработного, а взрослые дети, которые могли бы выступить теперь гарантами перед банком, давно уже упорхнули в большие города и потеряли всякий интерес к родительским домам в немецких деревнях.
И собственный жилой дом, фактически, превратился из копилки в своеобразный финансовый пылесос! Ведь копилку через 15 лет можно было бы разбить и воспользоваться деньгами. А что делать с домом, на котором висит не менее ста тысяч евро долга?! И жить в нем уже нельзя, – потому что новый инвестор требует возврата денег! И продать без убытка невозможно! Дилемма!!!
Потребительский ипотечный кооператив
Поэтому многие эксперты сегодня настоятельно советуют всем, кто намерен приобрести недвижимость или перефинансировать остаточный кредит, обратить внимание на иную, не менее традиционную, чем ипотечные банковские кредиты, форму финансирования – потребительский ипотечный кооператив, или Wohnungsbaugenossenschaft. Его основная цель – покупка недвижимости для членов кооператива (или пайщиков), которые получают право на приобретение того или иного жилого объекта в собственность после внесения своего первого взноса. При этом надо понимать, что в отличие от ипотечного банковского кредита, когда человек на много лет вперед становится должником финансового института, пайщик ипотечного кооператива вообще не знает что такое долг! Он ни при каких обстоятельствах никому ничего не должен! И никогда не может попасть в ситуацию Павла Янцена, чья невыплаченная ипотека была продана банком иностранному инвестору.
Принцип взаимоотношений пайщика и потребительского ипотечного кооператива можно рассмотреть на следующем примере.
Семья Виталия Мюллера (муж, жена, ребенок) решила приобрести квартиру стоимостью 80.000 евро. Вступив в Wohnungsbaugenossenschaft с первоначальным взносом в 14.000 евро (возможно внесение по частям – in Raten, прим. ред.), Мюллеры ровно через 12 месяцев с момента внесения своего пая получили право на пользование общей кассой кооператива, который купил для них найденную ими самими квартиру стоимостью 80.000 евро.
Заключив со своим кооперативом так называемый Immobilien-Optionskauf-Vertrag (договор аренды с эксклюзивным правом выкупа) сроком на 25 лет, Мюллеры в течение этого периода будут платить арендную плату в размере 300 евро в месяц, которая останется неизменной до истечения этого срока. Параллельно они откладывают ежегодно на специальном (с рентабельностью не менее 7%) накопительном счете сумму, равную 1,1% от стоимости приобретенной для них кооперативом квартиры (880 евро в год при 80.000 евро). С тем, чтобы через 25 лет в их распоряжении оказалась необходимая для выкупа этой квартиры сумма. А далее они совершенно вольны в своих решениях.
Если стоимость этой квартиры через 25 лет упадет (ведь жилье не только может дорожать, но и терять в цене), Мюллеры могут забрать накопленные ими деньги (первоначальный взнос с процентами плюс Wohn-Riester с процентами – см. ниже) и купить себе другую квартиру. Если же «их» квартира подорожает (даже в 2 раза), кооператив, тем не менее, обязан продать им ее по старой 25-ти-летней давности цене.
Дотации взрослым выплачиваются до достижения ими пенсионного барьера (67 лет), а за детей – в течение всего срока выплаты детского пособия Kindergeld. При самом грубом подсчете становится ясно, что величина государственной дотации за 25 лет для семьи Мюллер (30-летний муж, 28-летняя жена и 3-летний ребенок) может достичь 10.000-11.000 евро. Если эти деньги будут регулярно поступать на 7%-ый целенаправленный накопительный счет Мюллеров, то в итоге через 25 лет четверть стоимости квартиры будет погашена только за счет Wohn-Riester. И кстати сказать, вступительный паевой взнос в размере 14.000 евро с процентами также используется для выкупа квартиры.
Но самое главное преимущество варианта «потребительский ипотечный кооператив» заключается в том, что кооператив ни при каких обстоятельствах не может продать квартиру без ведома пайщика. Ведь во втором разделе так называемой поземельной книги (Grundbuch) зафиксирован совладелец недвижимости – семья Мюллеров. Что отличается от варианта банковской ипотеки.
Приобретение собственного жилья волнует каждую семью, но не каждый желающий может себе это позволить. Или может?! Не поленитесь проанализировать свои шансы на успех в случае приобретения жилья через потребительский ипотечный кооператив Wohnungsbaugenossenschaft.
