«В двух словах на словах»

Нет ни одного человека, который в своей жизни не заключил хотя бы один договор. Можно привести массу примеров: договоры на аренду жилья, на передачу квартиры, покупку машины, телефонные договоры, договор на пользование фитнес клубом, договоры на страховки, рабочие договоры, договоры на кредит, договоры на покупку недвижимости, договоры на постройку дома и т. д. Можно продолжать до бесконечности.

К сожалению, многие, подписывая договоры, их не читают и не задумываются о том, что в них стоит или надеются, что не он первый подписывает и наверняка в договоре стоит всё то, что ему только что рассказали «в двух словах на словах». Позже, когда начинают появляться проблемы и выясняется, что то, что было на словах, на деле выглядит иначе, легковерно подписавшие договор, обращаются к адвокату за помощью. Часто, приходится слышать: «Но нам же обещали, что будет так». А то, что в договоре стоит не так, и то, что слово обещали, в немецком законодательстве не встретишь, и как доказательство к делу не пришьешь, многие понимают с трудом, а некоторые не понимают вообще.

Каждый договор можно, перед тем как подписать, отдать на проверку адвокату, который не только объяснит Вам все пункты и обязательства, которые Вы своей подписью на себя берёте, но посоветует внести изменения в договор, если это необходимо, что бы защитить Ваши интересы.

К сожалению, как правило, обращаются к адвокату не до того, а после того. Вот последний пример: Галина и Сергей накопили деньги на собственный угол, хотелось, конечно, домик, но на домик не хватало, и решили, пусть будет квартира, но обязательно на первом этаже и с террасой или маленьким садиком, что бы можно было и шашлыки на свежем воздухе пожарить, да и цветочки посадить.

Искали долго. И вдруг увидели в газете объявление: продаётся 4-х комнатная квартира на первом этаже, терраса возможна (Terasse möglich). Слово «возможно» пропустили, так сказать, мимо ушей, увидели в объявлении только желаемое слово «терраса». Да и скажем, немецким оба владели не очень, что бы могли вникнуть в тонкости написанного, в объявлении ещё стояло, in sanirungsbedürftige Haus, это было переведено как квартира, требующая ремонта.

Позвонили, договорились с хозяином о встрече, что бы посмотреть квартиру. Поехали смотреть квартиру не только Галина и Сергей, но и их близкий друг Владимир, в качестве переводчика. Цена у квартиры была заманчивая. Правда, квартира была в запущенном состоянии. Оконные рамы были старые. Непосредственного выхода на участок перед домом из самой квартиры не было. Продавец это объяснил так, что ему терраса была не нужна, и окна он не стал менять потому, что, если новый владелец будет делать выход на террасу, то всё равно нужно будет ставить другое окно уже с дверью. И тут же показал на дом напротив, где такой же участок был огорожен забором и из квартиры на первом этаже был выход на террасу. Продавец торопил с решением, объясняя это тем, что уезжает через три дня в отпуск, а так как желающих на покупку много, то если Галина и Сергей не хотят упустить квартиру, то можно назначить подписание договора у нотариуса прямо на завтра.

Были, конечно, сомнения, что как-то уж всё быстро и подумать не дают, а с другой стороны цена хорошая, да и если участок перед домом огородить и сделать из него террасу, то будет именно то, что они хотели. Договор был подписан. После внесения Галины и Сергея в земельную книгу, они перевели деньги на счёт продавца и получили ключ от квартиры. Сразу же начали заниматься ремонтом и заказали фирму, что бы им сделали предложение, на замену окна дверью.

Хорошо, что в тот момент, когда фирма делала замеры, появился любопытный сосед. Услышав, что новые соседи собираются на участке перед домом делать террасу и пробивать выход в фасаде, с округлившимися от ужаса глазами сказал, что этого делать нельзя, потому что участок перед домом принадлежит всем владельцам дома, а что касается пробивания дыры в фасаде для двери, так это вообще невозможно, так как фасад является памятником старины и изменять его внешний вид, запрещено. Разговорчивый сосед так же сообщил, что через неделю будет собрание совладельцев дома, на котором будет приниматься решение о реставрации фасада и замене окон, для чего будет приниматься постановление о сборе дополнительных средств (Sonderumlage), так как в кассе сообщества денег на это не хватит.

Кроме того, такие реставрационные работы производят фирмы, которые знают, какие материалы разрешено применять для реставрации таких зданий, а так же будут заказываться окна специального изготовления, которые будут соответствовать облику старых.

Галина и Сергей не успели опомниться от такого сюрприза, как пришёл счёт за дорожные работы, произведённые на их улице городом в прошлом году в размере 1350 евро. Они были уверены, что этот – то счёт им оплачивать не придётся, так как ремонтные работы производились в прошлом году, когда они ещё не были владельцами.

На собрании собственников было принято постановление о сборе Sonderumlage, часть, которую должны были заплатить Галина и Сергей, составила 5000 евро.

Галина и Сергей чувствовали себя в ловушке и обратились к нам за помощью, они хотели отказаться от квартиры, если это возможно или хотя бы избежать оплаты счетов за ремонт улицы и за реставрацию фасада дома и замены окон.

Сразу же, при первой консультации, нами были выяснены нарушения: покупателю должны быть предоставлены черновик договора и так называемый Teilungserklärung , за две недели до подписания договора, для проверки. Наши клиенты увидели договор в тот день, когда они его подписывали. Teilungserklärung, они не получили вообще, а в этом документе содержатся все сведения о доме и земельном участке, на котором он стоит, с указанием, какая часть участка является неограниченной собственностью владельца, а какая общей собственностью совладельцев.

Кроме того, продавец не указал в договоре, что часть здания, а именно фасад, является памятником старины (Denkmalschutz), что обязан был сделать. Не говоря уже об объявлении в газете, которую нам пришлось запрашивать в архиве издательства, стояла заведомо ложная информация о том, что терраса якобы возможна. Так же была скрыта информация о том, что предстоит собрание совладельцев дома, на котором будет рассматриваться вопрос о сборе дополнительных средств на реконструкцию фасада и замену окон. Приглашение на это собрание с повесткой дня было на руках продавца, когда он продавал квартиру. Скорее всего, это и было одной из причин, такой быстрой продажи.

Другая причина в том, что продавец знал о том, что вот – вот придёт счёт за ремонтные работы и оплачивать его будет тот, кто к моменту получения счёта является владельцем, а не тот, кто был владельцем во время проведения ремонтных работ. Мы потребовали расторжение договора о купле- продаже, так называемый Rückabwicklung, с требованием возмещения всех убытков, которые понесли наши клиенты.

Сюда входили расходы на переезд в новую квартиру, расходы на ремонт, расходы на запись в земельной книге, налог на покупку недвижемости, нотариальные издержки, стоимость наших услуг и т.д.

Продавец отказывался от расторжения договора, и мы подали в суд. Собрали все доказательства, подтверждения от домоуправления о получении продавцом приглашения на собрание и о том, что он знал, какое решение там будет приниматься. Запросили документы из администрации города, с подтверждением того, что продавец был оповещён ещё в прошлом году о том, что за ремонтные работы владельцам близлежащих домов придут счета на оплату.

Нами были предложены свидетели, один из них был Владимир, который сопровождал друзей при первом осмотре квартиры и помогал как переводчик, который очень убедительно подтвердил, что продавец не сказал о том, что участок перед домом не принадлежит непосредственно к продаваемой им квартире, а показывал, как можно сделать террасу и оградить участок, сделав выход на примере дома, лежащего на противоположной стороне улицы. Дом на противоположной стороне имел на самом деле террасу, и земля на которой она находилась, принадлежала, на основании земельной книги и Teilungserklärung, владельцу квартиры. Кроме того, это был дом постройки 90 годов, не являлся соответственно памятником старины, и выход на террасу был с самого начала там предусмотрен.

Суд безоговорочно признал правоту наших клиентов, а договор недействительным, обязав противника возместить материальный ущерб, понесённый нашим клиентом.
Продавец подал на апелляцию, в которой ему было отказано, за отсутствием прогноза на успех.

Всё закончилось благополучно для Натальи и Сергея, они не понесли материальных потерь, а вот моральные потери и потраченные нервы, можно было сэкономить, обратившись к адвокату перед тем, как подписывать договор.

Мы не только проверяем и составляем договоры о купле- продаже недвижимости, но и проверяем наличие необходимых документов и юридическую чистоту объекта, сопровождаем Вас на нотариальное подписание договора и представляем там Ваши интересы. Не забывайте, что нотариус – это нейтральное лицо, которое не имеет права стать ни на одну из сторон и не имеет права Вас консультировать, Ваш адвокат не является нейтральным лицом, мы представляем Ваши интересы.