В нашу канцелярию часто обращаются инвесторы из стран бывшего СССР с вопросами о порядке приобретения недвижимости в Германии. Зачастую эти вопросы увязываются с иммиграционным законодательством, т.е., попросту говоря, получением долгосрочного вида на жительство.
Покупка недвижимости в Германии – мероприятие, требующее взвешенного подхода, подкрепленного серьезной юридической подготовкой.
Если решение о приобретении собственности в Германии принято, то важно знать, что законы страны относительно покупки недвижимости иностранцами сегодня достаточно либеральны. Приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость можно на всей территории государства. В Германии нет никаких законов или положений, дающих немцам преимущества перед покупателями из других стран.
Процедура покупки
Процедура покупки состоит из нескольких стадий.
Любая недвижимость проходит процедуру государственной регистрации, при этом в земельный реестр (Grundbuch) заносят основную информацию об объекте: владелец, стоимость, площадь, наличие задолженности (например, гипотек) и т.д.
Купля-продажа обязательно совершается при участии государственного нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца построена таким образом, чтобы исключить возможность обмана. Поэтому она занимает около 2-3 месяцев.
Сначала нотариус получает от земельного реестра всю содержащуюся в нем информацию об объекте недвижимости.
На основе этой информации он составляет договор купли-продажи, учитывающий, как правило, интересы обеих сторон. Необходимо знать, что при покупке поддержанной недвижимости типовым договором предусматривается исключение всякой ответственности продавца за состояние земельного участка и находящихся на нем построек.
После предварительного ознакомления с проектом договора стороны подписывают и заверяют нотариально окончательный текст договора о купле-продаже недвижимости.
Нотариально заверенный договор нотариус направляет в государственный орган регистрации, который на основании заключенного договора вносит пометку в земельный реестр, делающую невозможной повторную продажу недвижимости. После этого нотариус извещает покупателя о внесении этой пометки, а также, в случае необходимости, о погашении продавцом всех долговых обязательств по земельному участку. Только после этого покупатель переводит стоимость недвижимости на специально открытый банковский счет.
После поступления денег на счет нотариус извещает об этом государственный орган регистрации, который вносит покупателя в земельный реестр в качестве нового собственника недвижимости.
Единоразовые расходы при покупке недвижимости в Германии: налог на покупку – 3,5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, 2% от этой же суммы составляют расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно обходятся в 4-6% от цены покупки.
Мы рекомендуем подключать к процедуре покупки недвижимости, особенно на стадии согласования взаимно приемлемого текста договора о купле-продаже, адвоката, который, в отличие от нотариуса, защищает интересы только своего клиента. По крайней мере, прежде чем подписать договор, необходимо проконсультироваться у адвоката, который поможет оценить составленный нотариусом договор купли-продажи и указать на возможно имеющиеся в нем подводные камни.
Вид на жительство в Германии
Не вдаваясь в детали Закона об иностранцах, можно с уверенностью сказать, что владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.
Выдача разрешения на жительство не связана с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя.
Права владельца недвижимости
Ситуация на рынке недвижимости в Германии такова, что покупку недвижимости иностранцами в этой стране можно рассматривать по большей части как надежную инвестиционную возможность ввиду широкого распространения найма жилья. Доходность от подобных вложений составляет от 7 до 15 % годовых, в зависимости от региона и свойств недвижимости.
Каждый владелец вправе сдавать недвижимость внаем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. В договоре аренды указывается ежемесячная оплата (Miete), залоговая сумма (Kaution), Nebenkosten (дополнительные расходы, то есть оплата уборки мусора, освещение подъезда, пользование лифтом и т.д.).
Арендатор выплачивает залоговую сумму из расчета трехмесячной арендной платы владельцу объекта. Этот залог гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды. Залог защищает владельца недвижимости от финансовых потерь. Например, если в договоре аренды зафиксировано, что арендатор обязан вернуть объект после расторжения договора отремонтированным, то в противном случае владелец вправе использовать залог для оплаты ремонта. При отсутствии претензий владелец возвращает залоговую сумму в установленном порядке.
Процедура расторжения арендного договора со стороны арендодателя очень сложна, и это необходимо учитывать уже при заключении договора.
