Строительство требует больших денег и потому при заключении договора фирма вполне обоснованно требует от заказчика документальных доказательств его платежеспособности. Это может быть обычное подтверждение финансирования, выставленное банком. Но немало случаев, когда фирма считает кредитный договор не окончательным доказательством платежеспособности клиента.
Подтверждение финансирования
В этих случаях фирма требует от банка подтверждения того, что деньги на строительство в любом случае поступят на счет фирмы. Тут все дело в том, что по кредитному договору банк перечисляет деньги застройщику. Но до стройфирмы эти деньги, по тем или иным причинам, могут не дойти. Такое иногда бывает. Вот поэтому фирма и может потребовать прямого перечисления кредитных денег на ее счет от банка, минуя застройщика.
Обоснованно ли это требование? Это очень сложный вопрос, так как здесь у каждой из сторон есть право защищать свои интересы. В интересах фирмы не допустить перебоев с финансированием строительного процесса. В интересах заказчика не допустить, чтобы фирма получала деньги автоматически, независимо от объема выполненных работ и их качества. Это спорная ситуация, требующая, как все спорные ситуации, компромиссного решения.
Закон требует, чтобы застройщик предоставил фирме распоряжение на снятие денег со счета в течение шести месяцев, начиная с даты подписания нотариального договора или подтверждения заказа. Застройщик также действительно должен предоставить фирме неотзываемую гарантию оплаты. Так что требование гарантий оплаты само по себе законно и обоснованно.
Но не абсолютно. У застройщика тоже есть право требовать гарантии от стройфирмы. Закон оставляет застройщику возможность приостанавливать платежи, если фирма нарушает свои обязательства. То распоряжение, о котором идет речь в „Общих деловых условиях“, дает фирме право снимать деньги с целевого счета застройщика лишь после отчета о состоянии работ. Этот отчет составляет старший прораб или другой представитель фирмы. Таким образом, получить деньги на следующий этап строительства фирма может только тогда, когда отчитается за предыдущий.
Поручительство
Надо иметь в виду, что вместо дополнительной гарантии оплаты, как отдельного документа от банка, в договоре может быть пункт о „неотзываемом подтверждении оплаты“, которое фирма требует предоставить после подписания договора и подписания подтверждения заказа. Это на самом деле то же самое, что и документ от банка с гарантией оплаты, минуя застройщика, только теперь этот документ как бы отодвинут во времени. Вместо такого документа фирма может потребовать предъявления банковского поручительства. Банковское поручительство само по себе еще не означает выплату денег фирме от банка, минуя застройщика. Это, по сути, лишь документ о перестраховке. Банк дает поручительство за застройщика в том смысле, что сам, в случае необходимости, рассчитается с фирмой, используя целевой кредит, выданный этим банком застройщику.
Фирма может потребовать, чтобы поручительство было отягощено дополнительными требованиями. Это может быть „поручительство, исключающее уговоры“ (Buergschaft unter Verzicht auf Einreden) или „поручительство по первому требованию“ (Buergschaft auf erstes Anfordern). Несмотря на разницу в названиях, это все тот же вариант, при котором банк переводит деньги прямо на счет фирмы, минуя застройщика.
Что по этому поводу говорит закон? Закон, разумеется, согласен с тем, что не стоит приступать к строительству дома, если нет гарантий, что на это строительство имеются средства. Это аксиома, и с этим никто не спорит. Поэтому, согласно закону, не позднее, чем за два месяца до начала строительства, застройщик обязан предоставить фирме те или иные гарантии оплаты. И какова бы ни была форма этой гарантии, к гарантии в любом случае должно быть приложено распоряжение, дающее фирме право снимать деньги с целевого счета заказчика. Но, как уже писалось в предыдущем абзаце, это снятие не является безусловным и ограничено обязанностью фирмы перед снятием денег со счета отчитаться перед застройщиком о выполненной работе.
Порядок проведения платежей
Заказчик обычно оплачивает работу стройфирмы авансовым порядком. Платежи делятся в договоре на ряд частей. Но при этом в любом случае последняя часть платежей платится не авансом, а после сдачи дома заказчику. Эта часть фактически становится залогом, который заказчик держит у себя до тех пор, пока фирма не выполнит всех взятых на себя обязательств. Последний залоговый платеж обычно вносят на особый счет адвоката, которого называет фирма. Адвокат служит ответственным третьим лицом, в равной мере учитывающим интересы обеих сторон. Boзможен и вариант блокированной конты (Sperrkonto).Снять деньги с такой конты можно только с согласия двух сторон, подтвержденного в банке письменно.
Таким образом, авансовые платежи служат гарантийными выплатами для строительной фирмы, а последний платеж служит уже интересам другой стороны-заказчика. Как говорится, здесь „и волки сыты, и овцы целы“, то есть разумно удовлетворены интересы обеих договаривающихся сторон.
АGB не обязывает заказчика осуществлять все без исключения платежи на расчетный счет фирмы, указанный в подтверждении заказа. На этот счет застройщик обязан перевести только первые два платежа. Причем перевести сам, а не разрешить снятие денег со своего счета. Зато все последующие платежи, кроме последнего, фирма имеет право требовать к безусловному снятию с целевого расчетного счета заказчика. В этом распределении ролей есть своя очевидная логика.
Заказчик в начале строительства подстрахован именно тем, что деньги пока что не снимаются, безусловно, с его счета. Ведь фирма может задержать те или иные необходимые работы, и тогда застройщик вправе потребовать, чтобы оплата производилась лишь согласно фактически выполненному объему. В этом случае отсутствие у фирмы права безусловного снятия денег со счета застройщика, конечно же, застройщику выгодно. Он подстрахован, по крайней мере, на первом этапе строительства.
Но закон, совершенно справедливо, не дает решающих преимуществ в договорной практике ни одной из сторон. Поэтому, если первый этап строительства пройдет благополучно, то есть фирма на этом этапе выполнила все свои обязательства, преимущество переходит к фирме. Теперь она вправе, за исключением последнего залогового платежа, снимать деньги со счета заказчика в безусловном порядке и тем самым иметь уверенность в оплате.
Разумеется, это не должно быть общим пожеланием, а должно стоять в договоре. Таким образом, после первого этапа фирма получает как бы „кредит доверия“ со стороны заказчика. В целом же весь порядок и характер платежей, согласно „Общим деловым условиям“, должен быть указан в плане оплаты. План оплаты составляется фирмой и должен быть приложен к подтверждению заказа как его неотъемлемая законная часть.
Твердая цена
Фирма обязана, согласно положениям «Общих деловых условий», указывать в договоре твердую цену, включающую и налог на добавленную стоимость. Твердая цена должна действовать в течение двенадцати месяцев со дня подписания нотариального договора или даты подтверждения заказа. При этом закон определяет те рамочные условия, при которых гарантия твердой цены сохраняет свою силу в течение 12 месяцев. Этих условий, как минимум, два. Первое – разрешение на застройку дано в течение шести месяцев с даты подписания нотариального договора или подтверждения заказа.
В твердую цену, указанную в договоре, обычно не включаются расходы на оплату ведомственных пошлин, расходы по разметке котлована и расходы по проведению земляных работ. Дело в том, что эти виды расходов являются или независимыми, или переменными величинами и не могут быть объявлены заранее.
Может ли гарантия твердой цены утратить свою силу? Да, при определенных условиях может. Согласно „Общим деловым условиям“, если деньги не поступают от застройщика вовремя или не поступают вовсе, гарантия твердой цены теряет силу. Это естественно, ведь фирма вынуждена в этом случае или приостановить работы, или вести их за счет заемных средств. Таким образом, фирма либо несет прямые убытки, либо испытывает трудности, которые, согласно договору, она не обязана испытывать. Кроме того, нарушение гарантии твердой цены служит справедливым наказанием для заказчика.
Угроза этого наказания служит стимулом для заказчика к добросовестному исполнению взятых на себя обязательств. Но и при добросовестном исполнении своих обязательств застройщиком твердая цена может измениться. Правда, как в сторону повышения, так и в сторону снижения. Это может произойти, если изменится налог на добавленную стоимость или изменятся цены на строительство в соответствии с нововведениями Федерального строительного кодекса.
Залог после сдачи дома
Кроме залога, который застройщик держит у себя до сдачи ему фирмой дома, есть еще один залог, который не имеет отношения к первому. Первый залог – это деньги, которые застройщик обязан отдать фирме, когда дом окончательно сдан и протокол о сдаче дома подписан или застройщиком, или уполномоченным им представителем. Но бывает еще и второй залог. Дело в том, что есть целый ряд строительных недостатков, которые объективно невозможно зафиксировать при приемке дома. Они выявятся только после, в процессе эксплуатации. Поэтому от трех до пяти процентов от общей стоимости дома застройщик имеет право удержать и после сдачи дома в эксплуатацию. Этот залог остается у застройщика до истечения гарантийного срока на дом.
Есть еще и третий вариант залога. Если при приемке дома обнаружены недостатки, которые сразу исправить нельзя, застройщик может тоже удержать у себя определенную сумму до устранения недостатков в полном объеме. Если по поводу недостатков и объема удерживаемых денег стороны не приходят к добровольному соглашению, и наступает спор, спор решает обычно эксперт, назначенный Торгово-промышленной палатой. Решения эксперта являются обязательными и могут быть обжалованы исключительно в судебном порядке. Расходы на эксперта несет сторона, чьи доводы будут признаны экспертом необоснованными. Такая система разнообразных залогов дает возможность застройщику эффективно защищать свои имущественные права во взаимоотношениях со строительной фирмой.
