«Поработаю в поту, дом построю я – мечту!» – любимый девиз в Германии. На практике перед непосредственной постройкой дома встают следующие проблемы: с одной стороны – это заявление на строительство и другие административные документы, с другой стороны – частный договор на строительство. Правовые аспекты строительства часто ставят перед застройщиками непредвиденные проблемы.
Из этой статьи Вы узнаете, на какие моменты необходимо обратить особое внимание при заключении частного юридического договора на строительство.
Заключение частного юридического договора на строительство
Прежде чем начать строительство, необходимо заключить подрядный договор на строительство. Это является фактически самой важной частью, так как в этом договоре обычно определяются направления для дальнейшего развития дел.
Знание разнообразных форм договоров и особенностей их видов является важнейшей предпосылкой для устранения возникающих впоследствии возможных трений. Поэтому для начала мы рассмотрим главные формы строительного договора.
Архитектурный строительный договор представляет собой простейший вид строительного договора. Для него является характерным то, что застройщик обо всем заботится сам. Он дает архитектору подрядный договор на разработку плана строительства (Werkvertrag) и потом самостоятельно заботится о его дальнейшем финансировании (заключает с банком договор на кредитование). Затем он выбирает строительные организации и заключает с ними подрядные договора на строительство сооружения. Этот вид строительного договора имеет несомненные преимущества в том, что застройщик сам может выбирать партнеров по договору. И то, насколько хорошо он разбирается в этой отрасли, может служить гарантией качества его будущего дома.
Для застройщика такой вид договора является проблемным в том отношении, что он оказывается связан жесткими временными рамками. На нем лежит ответственность за распределение и своевременную организацию работ всех задействованных в строительстве организаций и фирм, поскольку это не входит в обязанности архитектора. Последнее приводит к избытку партнеров по различным договорам и часто к беспорядку.
Основные недостатки архитектурного строительного договора могут быть устранены, если работы будут вестись от имени специализированной строительной организации-посредника (Bauträgerbau). Застройщик обращается в строительную организацию, которая перенимает все заботы, связанные со строительными работами (такие как, например, договор о покупке земельного участка, подрядный договор с архитектором, подрядные договора с другими строительными организациями и фирмами). Эта организация является единственным рабочим партнером застройщика во всем, что касается строительных работ. Сам застройщик должен обеспечить только лишь финансирование строительства (кредитный договор с банком) и отрегулировать все формальности с городскими властями (разрешение на постройку и т.п.). Однако при таком виде договора теряются преимущества, присущие архитектурному договору. Застройщик имеет лишь косвенное влияние на выбор мастеров. Часто ситуацию обостряет тот факт, что застройщик производит оплату за строительные работы непосредственно строительной организации. Она, в свою очередь, оплачивает работы строительных организаций. При этом заработок организации-посредника во многом зависит от затрат, которые она должна возместить строительным организациям. Это может побудить посредника к экономии средств за счет ухудшения качества строительства.
Вышеназванные проблемы встречаются при договоре с паушальной (оптовой) оплатой, при наличии твердой договоренности о цене за выполнение общего объема строительных работ. Эта цена принципиально не зависит от фактических затрат на строительство. Если паушальная цена согласована, то вполне естественно, что посредник попытается выполнить работы таким образом, чтобы получить максимальную выгоду.
Разрешить эту проблему можно частично путем договоренности о стандартной цене за единицу объема выполненной работы. Это дает возможность твердо установить определенную цену за отдельные работы. Конечная цена будет равна единичным ценам за отдельные работы, умноженным на действительно выполненные работы.
Например: стоимость отделки одного квадратного метра стены составляет 50,- евро. Всего было оштукатурено 20 кв. метров. Конечная цена составит 1.000,- евро.
Правда и в этих случаях посредник имеет возможность лавировать ценами за отдельно выполненные работы, преследуя свои выгоды. Но в этом случае ему будет значительно труднее обмануть застройщика, чем в случае договоренности о паушальной цене.
Продолжение следует.
Эдуард Флеер, адвокат
Тел. 069-90 550 430
