И вот наступил период «платить по счетам» за коммунальные услуги, полученные в 2015 году.
Многие из нас уже получили такой счёт и просто в недоумении, почему опять надо доплачивать, и причём, приличную сумму. Остальные ждут, какой же в этом году сюрприз преподнесет им их арендодатель.
При получении так называемого Betriebskostenabrechnung советуем не впадать в панику, а лучше попытаться разобраться в правильности счёта. По данным Союза нанимателей жилых помещений, каждый второй счёт является, к сожалению, неправильным.
Поэтому его проверка всегда имеет смысл, даже если из него гласит, что Вы получаете Guthaben. Дело в том, что, принимая Guthaben, Вы акцептируете выставленный Вам счёт, который впоследствии будет сложно или совсем невозможно оспорить.
Очень часто арендодатели обнаруживают допущенные ими ошибки предшествующего периода только при подготовке счёта за актуальный период. И, конечно же, те ошибки, которые были в Вашу, а не в его пользу, они исправляют в новом счёте, что часто приводит к существенным доплатам. Поэтому ни в коем случае без проверки счёта не надо ничего платить. Ваша оплата, как и получение Guthaben, в юридическом смысле расценивается как признание счёта и влечёт те же для Вас негативные последствия потери права на его оспаривание.
Законом предусмотрены определённые сроки для выставления счетов, возможности его исправления и обжалования обеими сторонами договора.
Согласно §556 Гражданского Уложения, Ваш арендодатель обязан не позднее одного года с момента окончания периода, за который выставляется счёт, произвести расчёт и Вам его предоставить. Этот расчёт должен соответствовать предъявляемым требованиям. Это означает, что он должен быть так составлен, что любой человек без особых познаний в этой области в состоянии установить, какие действительно расходы и в каком объём он должен оплатить. Для этого в счёте каждый вид расходов должен быть указан отдельно, причём как общая сумма расходов, например, по всему дому, так и сумма конкретно по Вашей квартире. При этом обязательно должен быть указан принцип, по которому общие расходы распределялись на каждую квартиру (например: фактический расход, величина жилой площади, количество проживающих и другое).
Проверяйте тщательно эти данные, поскольку очень часто встречаются чисто технические ошибки и, как правило, не в пользу нанимателя жилья.
Если Ваш арендодатель не предоставит Вам в течение года счёт или этот счёт будет не соответствовать указанным требованиям, то он теряет право требовать с Вас доплату коммунальных услуг, потому что этот срок является преклюзивным, т.е. имеет пресекательный характер. Следовательно, только в течение этого срока он вправе исправлять допущенные в нём ошибки. Поэтому если в счёт включены исправления предыдущего счёта, то Вы вправе не доплачивать суммы, которые не доплатили за прошлый период. По истечении этого срока арендодатель имеет право делать исправления только в пользу нанимателя.
Для нанимателей предусмотрен также пресекательный срок для оспаривания счёта. Он составляет один год и исчисляется с момента получения счёта.
Годичный срок не действует только в том случае, если арендодатель или наниматель не виноваты в том, что время ушло.
Очень часто арендодатели, пропустив необходимый срок, ссылаются в свою защиту на то, что расчёт производила специальная фирма, которая и допустила ошибку.
Этот аргумент не принимается во внимание, т.к. арендодатель, как сторона по договору, несёт перед Вами ответственность за правильность счёта и отвечает за ошибки тех лиц, которым он поручил его составление.
Исходя из нашей практики, рекомендуем обращать внимание также на следующие моменты:
- в счёт не должны быть включены расходы, которые в соответствии с Положением о коммунальных услугах (Betriebskostenverordnung) не входят в перечень таких услуг, и расходы по которым Ваш арендатор должен нести самостоятельно. Сюда, например, относятся расходы по ремонту здания, замена различных приборов и счётчиков, ремонт лифта (только расходы по обслуживанию лифта могут быть включены в счёт), сборы банка за ведение счёта и т.д.;
- часть расходов, которая выпадает на незанятые квартиры, не должна ложиться на плечи жильцов;
- расходы должны иметь разумный характер. Если, например, освещение дома работает без причины даже днём или вследствие непроведения ремонта многократно лопаются трубы и расходуется большее количество воды, то такие расходы Вы платить не обязаны;
- в счёт должны включаться только те расходы, которые действительно возникли в период, за который он выставляется.
Если при проверке счёта какой-либо из видов расходов Вам покажется слишком высоким, Вы можете запросить у арендодателя копии документов, подтверждающих эти расходы. При этом рекомендуем поставить арендодателя в известность в течение 30 дней после получения счёта о том, что Вы намерены перепроверить счёт, чтобы избежать напоминаний по необходимости его оплаты.
Если после проверки Вы установите, что требование произвести доплату только частично правильно, Вы должны заплатить только ту сумму, с которой согласны и сообщить арендодателю причины такой частичной оплаты. Если счёт окажется полностью неправильным, сообщите арендодателю об отказе его оплаты и потребуйте выставление правильного счёта.
Данная статья, конечно же, не может заменить индивидуальной консультации. Поэтому в случае сомнений в правильности счёта и затруднений в его перепроверки Вы можете воспользоваться квалифицированной помощью адвокатов.
Оксана Лабун, юрист
Ольга Миллер, юрист
Адвокатское бюро
Доктор Шуберт и Коллеги
