Многие иностранцы, обеспокоенные защитой своих сбережений, всё чаще обращаются к немецкому рынку недвижимости, который по праву считается одним из самых надежных в мире. В процессе оформления объекта недвижимости, а также во время владения, пользования и распоряжения ею, законодательство ФРГ надежно защищает права иностранцев.
В этом отношении их правовой статус приравнен к статусу граждан Германии.
Стоит ли игра свеч?
Приобретение недвижимости можно расценить в качестве первого шага к получению вида на жительство. Сначала же собственник-иностранец получает визовые «льготы». Он вправе в облегченном порядке, без особых хлопот претендовать на получение въездных виз для контроля над надлежащим функционированием своей квартиры или дома.
Те же иностранцы, кто не планируют перебираться на постоянное место жительства в Германию, рассматривают приобретенный объект недвижимости в качестве надежного источника дохода. Речь идет о сдаче квартир, домов в аренду. Желающих «снять» жильё в Германии много. В этом смысле приобретение недвижимости можно рассматривать как надежную инвестиционную возможность.
Если вы обеспокоены тем, на какие средства жить в старости, после ухода на пенсию, или же каким образом обеспечить надежное будущее своих детей (которые вполне могут приехать на обучение в Германию), то лучшего способа вложения средств просто не существует.
С чего начинать
Поиск
Самым распространенным способом поиска объекта недвижимости в последнее время является Интернет. Но хотелось бы предупредить читателей о некоторых «подводных камнях».
Во-первых, самые притягательные и пользующиеся спросом объекты в Интернет попадают редко. Это связано, кроме прочего, с борьбой, ведущейся посредниками (маклерами). Иногда бывает так, что прежде чем такой объект найдет своего покупателя, он проходит через целую цепочку посредников (которые «уводят» его друг у друга). В результате цена значительно возрастает, что больно ударяет по карману покупателя. Чтобы этого избежать, желательно поручить поиск объекта своему представителю (в этой роли может выступать и адвокат), находящемуся в Германии, который будет руководствоваться не только интернетными выкладками.
Во-вторых, интернетные предложения не всегда актуальны. К примеру, квартира давно продана, но её забыли «убрать». Кстати, о цене: для покупателя, не ориентирующегося на рынке недвижимости, есть угроза приобрести объект по завышенной цене. Чтобы этого не произошло, советуем провести предварительную ценовую экспертизу объекта (затраты на неё незначительны). В результате покупатель получит ответ не только на вопрос: соответствует ли предложенная цена потребительским свойствам объекта, но и будет уверенным, что объект не содержит явных или скрытых дефектов и недостатков. Вообще, процесс достижения согласия относительно цены объекта «живой» и должен явиться предметом активного обсуждения сторон. В результате переговоров во многих случаях удаётся значительно снизить предлагаемую продажную цену.
Оформление
Оформлением договора купли-продажи занимается исключительно нотариус. Договоренности касательно условий предстоящей сделки (например, об уплате аванса), оформленные иным образом, признаются недействительными. Хотя и доверяться нотариусу не стоит. Дело в том, что, подготавливая договор купли-продажи, он использует стандартную форму из своего компьютера, не особо утруждая себя внесением в него индивидуальных требований и пожеланий клиента. Задача покупателя или его представителя – подготовить проект договора в той форме, в которой он максимальным образом соответствует интересам покупателя. К примеру, не рекомендуем уплачивать покупную цену непосредственно на счет покупателя. Лучше воспользоваться счетом нотариуса или доверенного лица. И таких «мелочей», о которых обычно покупателю не сообщает ни нотариус, ни тем более продавец – огромное количество.
После достижения согласия по всем условиям договора и его подписания нотариус осуществляет предварительную запись в поземельную книгу, а покупатель перечисляет покупную сумму. После чего нотариус подает заявление уже об окончательном внесении в поземельную книгу и осуществляется передача квартиры покупателю. Разумеется, от этого стандартного механизма могут быть и незначительные отступления.
Михаил Амирагов, адвокат, член рабочей группы по правам иностранцев и политических беженцев Федерального союза адвокатов
Tel. 069-20977840
