Накопительный договор был объявлен «мертвым» финансовым продуктом, но рост процентных ставок придал ему новую жизнь. Менее года назад для кредитных учреждений, которые выдают ссуды для индивидуального жилищного строительства и на покупку жилья, накопительные договоры были из ряда вон выходящими событиями. Они считались слишком дорогими и малодоходными. Теперь негативное отношение к накопительным договорам на покупку и строительство жилья кардинально изменилось.
Количество новых договоров накопительного типа уже увеличилось на 10%. Кроме того, по словам сотрудников кредитных учреждений, выдающих ссуды для индивидуального жилищного строительства, темпы увеличения количества таких договоров продолжают быстро расти.
Причины возвращения популярности
В основе повышения привлекательности этого финансового продукта лежит изменение политики процентной ставки. То есть бум на накопительные договоры на строительство и покупку жилья вызван тем, что в 2022 году политика нулевой процентной ставки закончилась. Кроме того, многие эксперты говорят о том, что видят дальнейшие возможности для повышения процентных ставок. По их оценкам, до тех пор, пока будет сохраняться инфляционная тенденция, у Европейского центрального банка (ЕЦБ) не будет другого выхода, кроме дальнейшего повышения процентных ставок.
Рыночная процентная ставка по кредитам на недвижимость за последнее время уже существенно выросла (с 1 до 4%). Также изменения затронули и рынок жилья. В Германии цены на недвижимость повсеместно снижаются, что повышает у потребителей интерес к его покупке. Соответственно, потребители вспоминают о том, что существует финансовый продукт, который может помочь реализовать их желания в отношении недвижимости. По словам экспертов, ожидания клиентов от накопительного кредита на строительство и покупку жилья весьма разнообразны, но большинство из них, в первую очередь, хотели бы сохранить текущий уровень процентной ставки.
Отличительные особенности накопительного договора
Классический накопительный договор на строительство и покупку жилья включает 2 этапа: накопление сбережений и погашение ими кредита. Кредитное учреждение, выдающее ссуды для индивидуального жилищного строительства, гарантирует сохранение процентной ставки на весь срок действия договора. Согласно действующему прецедентному праву, кредитные учреждения, которые выдают ссуды для индивидуального жилищного строительства, имеют право расторгнуть накопительный договор, если они были готовы к распределению на протяжении не менее 10 лет.
В недавнем прошлом поставщики кредитных услуг в отношении старых договоров с хорошими процентами нередко прибегали к сомнительным инструментам. Например, потребителям в таких случаях стоит критически относиться к неожиданным встречным предложениям кредитных учреждений, которые выдают ссуды для индивидуального жилищного строительства. Необходимо учитывать, что Федеральный верховный суд своим решением запретил поставщикам услуг на этапе накопления сбережений взимать комиссию за банковские услуги.
Любые комиссии, оплаченные в прошлом кредитным организациям, их клиенты имеют право требовать вернуть задним числом, начиная с 2019 года. Важно помнить, что, как и в случае с недобросовестными общими условиями заключения сделок с банками, для возврата выплаченных комиссий клиенту необходимо самостоятельно проявить активность. При принятии решения о заключении накопительного договора на строительство и покупку жилья в настоящее время процент на сбережения можно не учитывать в качестве критерия выбора оптимального предложения.
Условия предоставления кредита
Условия предоставления в дальнейшем кредита при заключении накопительного договора являются одним из самых важных вопросов. Диапазон процентных ставок на данный момент составляет от 1,23% в BHW Bausparkasse и до 2,6% в start:bausparkasse.
Необходимо учитывать, что в текущей ситуации тенденции в отношении накопительного кредита на строительство и покупку жилья претерпели значительные изменения. Сегодня уже нельзя сказать, что накопительный договор на строительство и покупку жилья обязательно со временем приведет к строительству нового жилья. Практика показывает, что клиенты все чаще используют сумму, накопленную на строительство, не по прямому назначению, а для ремонта или реконструкции существующей недвижимости. Эксперты прогнозируют, что такая тенденция, скорее всего, сохранится и в дальнейшем.
Оптимальные сроки для заключения договора
При заключении накопительных договоров на строительство и покупку жилья, по мнению экспертов, действует принцип: чем раньше, тем лучше. Если строительство планируется начать, например, через год, такой договор уже не имеет смысла. Специалисты по кредитованию индивидуального строительства рекомендуют начинать накапливать сбережения в молодом возрасте. Это даст определенную финансовую уверенность в получении возможного банковского кредита в дальнейшем.
С другой стороны, необходимо учитывать, что в настоящее время сложно достаточно точно планировать затраты на строительство, так как цены на товары и услуги постоянно меняются. Кроме того, доставка некоторых материалов из-за ситуации в мире может растянуться на неопределенный срок, поэтому процесс строительства может занять больше времени, чем обычно на него требуется.
Затратные ловушки в сбережениях на строительство
Несмотря на неоспоримые преимущества накопительного договора на строительство и покупку жилья, решение о его заключении должно быть хорошо продумано. Любые финансовые продукты предусматривают дополнительные затраты, и накопительный договор на строительство и покупку жилья не является исключением. В любом случае за него придется платить немалые комиссии. В частности, непосредственно при подписании договора взимается плата за его закрытие. Комиссия начисляется на всю сумму сбережений на строительство (то есть придется заплатить процент как с накопительного вклада, так и с кредита). Размер такой комиссии составляет 1-1,6% в зависимости от поставщика услуг.
Необходимо учитывать, что клиент, который заключил с поставщиком кредитных услуг накопительный договор на строительство, должен на протяжении срока его действия регулярно вносить средства. Такие вклады относятся к обязательным расходам, которых невозможно избежать. Также перед заключением договора желательно проверить его на предмет возможных дополнительных комиссий, чтобы избежать лишних затрат.
По словам экспертов, в нынешней ситуации старые накопительные договоры являются наиболее выгодными. Низкие процентные ставки, скорее всего, остались в прошлом, и будут продолжать расти. Клиенты, которые, несмотря на тенденции последних лет, заключили накопительные договоры, обеспечили себе низкие процентные ставки по кредитам и находятся в выигрыше.
Советы экспертов
Специалисты в области кредитования индивидуального строительства рекомендуют перед заключением накопительного договора проанализировать все аспекты.
Обращайте внимание на процентную ставку
Размер процентной ставки по кредиту постоянно меняется. Эксперты подчеркивают, что условия для клиентов поставщики услуг всегда корректируют в конце года. В настоящее время проценты по кредиту составляют около 1-2,5%, но, скорее всего, показатели будут меняться.
Рассмотрите возможность воспользоваться государственной поддержкой
Государственные субсидии могут стать хорошей поддержкой для тех, кто мечтает обзавестись собственным жильем, но не стоит переоценивать их значение. Для большинства такие субсидии не доступны, так как для их получения требуется выполнение ряда условий. Например, существуют субсидии от государства на индивидуальное жилищное строительство при валовом доходе до 35000 евро. В большинстве случаев валовой доход составляет большую сумму и получение такой субсидии невозможно.
Оцените полный объем расходов
Строительство или капитальный ремонт дома сегодня связаны с большими финансовыми затратами. Полностью финансировать строительство или масштабную реконструкцию только за счет накопительного договора на строительство и покупку жилья в большинстве случаев сложно, а иногда и невозможно. Нельзя исключить появление дополнительных расходов, и при планировании необходимо учитывать этот фактор.
Проверьте кредитоспособность
Отрицательная запись в Обществе по проверке кредитоспособности клиентов может привести к тому, что банк откажет в выдаче кредита. Кредитные учреждения, которые выдают ссуды на индивидуальное жилищное строительство, при определенных условиях могут проявить больше лояльности при принятии решения о выдаче ссуды клиенту с ранее заключенным накопительным договором. Несмотря на это, возможен отказ в выдаче кредита и таким клиентам, если их кредитоспособность отрицательная.
Накопительный договор на строительство и покупку жилья, как и любой другой финансовый продукт, обладает и плюсами, и минусами, его заключение не всегда выгодно. С другой стороны, если преимуществ в конкретном случае больше, чем недостатков, накопительный договор может помочь в осуществлении мечты стать обладателем собственного жилья.
