Работы по строительству дома закончены, и приходит время платить по счетам. Строительная фирма может требовать причитающуюся ей оплату только в том случае, если застройщик принимает законченную работу, независимо от того, включены ли в разделы договора на строительство пункты из «Порядка подряда на строительные работы» или нет. Фактом приемки застройщик признает, что он в основном одобрил работы, произведенные строительной фирмой.
Продолжение. Начало в №№ 11(149), 12(150)
Если застройщик недоволен проведенными работами или если имеются какие-либо недостатки, застройщик имеет право потребовать от фирмы их устранения. На первый взгляд это выглядит так, как будто строительная фирма полностью зависит от решения застройщика, производить оплату или нет. Однако в целом это не так, строительная фирма вправе получить свои деньги, если застройщик отказывается от приемки без веских на то причин. В определенных случаях строительная фирма может отстаивать свои интересы в судебном порядке.
Оплата
Согласно «Порядку подряда на строительные работы» строительная фирма не может получить деньги сразу же по факту приемки. Прежде чем потребовать оплату, фирма должна выставить застройщику окончательный счет.
Компенсация ущерба в связи с обнаружением недостатков после приемки
К сожалению, часто случается так, что через некоторое время после приемки и оплаты обнаруживаются скрытые недостатки строительства. Какими правами, и в каких временных рамках обладает застройщик для того, чтобы что-то предпринять в подобных случаях?
Гарантийный срок
Здесь сталкиваются интересы застройщика с его правами на получение жилья без дефектов и интересы строительной фирмы по отстаиванию своих прав. По истечении гарантийного срока фирма полностью снимает с себя ответственность и застройщик теряет право на предъявление каких бы то ни было претензий.
Интересы обеих сторон должны быть всесторонне взвешены. Законодательная власть делает это путем определения т.н. срока давности (Verjährungsfrist). Претензии должны быть заявлены в течение строго установленного времени. Если время упущено, претензия теряет силу и противоположная сторона освобождается от ответственности.
Длительность этого срока, установленная «Порядком подряда на строительные работы» (VOB) и в Гражданском праве BGB (Подрядное право §§ 631 ff BGB), регламентируется по-разному. Если при составлении договора руководствовались «Порядком подряда на строительные работы», то этот срок составляет два года.
Если заключительная оценка строительного договора основывается на Подрядном праве, то этот срок составляет пять лет.Таким образом, срок давности, устанавливаемый на основании «Порядка подряда на строительные работы», дает преимущества строительной фирме. Это преимущество, однако, ограничивается правилами «Порядка подряда на строительные работы» (§13 п.5 (1) ч.2), из которых следует, что указанный срок давности прерывается вследствие поступления письменного уведомления о недостатках от застройщика. Это означает, что с момента поступления подобного уведомления срок давности заново продлевается еще на два года, и это будет происходить всякий раз, когда фирма будет получать письменные заявления от застройщика.
При Подрядном праведело обстоит иначе. Застройщик может высказывать свои претензии в течение пятилетнего гарантийного срока. При этом он не имеет никакой возможности продлевать этот срок путем предъявления письменных претензий.
Право застройщика на отказ от принятых обязательств
Застройщик оказывается в выгодном положении, если обнаруживает недостатки перед оплатой счета строительной фирме. В этом случае он может воспользоваться действующим правом на отказ от принятых обязательств. Застройщик может оказывать давление на фирму, предупреждая о возможном удержании соответствующей части оплаты. При этом застройщик имеет право оказывать давление на строительную фирму тем, что не будет выплачивать часть оплаты, в два или три раза превышающую размер предполагаемой суммы, необходимой на устранение недостатков.
Прежде чем воспользоваться правом на отказ от принятых обязательств, нужно твердо убедиться, что погрешности в строительстве были допущены по вине строительной фирмы. Если обвинения были безосновательны, то строительная фирма вправе потребовать от застройщика проценты за несвоевременно оплаченный счет.
Эдуард Флеер, адвокат
Тел.: 069-90 550 430
