С 1 января правовые нормы, касающиеся договоров о строительстве (Bauvertragsrecht), регламентировавшиеся ранее договорами подряда (Werkvertragsrecht), впервые стали частью Гражданского кодекса. Частные застройщики получили ряд новых прав, в частности, право претендовать на строительные планы и уведомление о конкретной дате завершения строительства. Эксперты представляют основные изменения, вступившие в силу в 2018 году.
Право на отказ (Widerrufsrecht)
Частные застройщики (private Bauherren) впервые получили право на отказ от сделки. Они смогут аннулировать договора с подрядчиками в течение 14 дней после их заключения. Строительные фирмы обязаны уведомлять своих клиентов о такой возможности. При отсутствии соответствующего пункта в договоре отказ возможен в течение 12 месяцев после заключения договора. Эксперты из союза защиты застройщиков (Bauherren-Schutzbund – BSB) считают это очень важным положительным новшеством, которое позволит защитить частных застройщиков как от сомнительных предложений о скидках с ограниченным сроком действия, так и от собственных поспешных и необдуманных решений.
Точное описание стройки (praezise Baubeschreibung)
То, что и как именно будет построено, до сих пор не всегда четко регламентировалось. В будущем строительные фирмы обязаны еще до заключения договора предоставлять клиенту описание стройки. Застройщики должны иметь возможность изучить предложение и сравнить его с возможными аналогами. В частности, описание должно содержать сведения о виде и объеме предлагаемых услуг, данные о здании, планы, на которых обозначены отдельные помещения и указана их площадь, горизонтальные проекции (Grundrisse) и описание строительной конструкции всех существенных элементов. Уровень услуг, упомянутых в описании, должен быть определяющим и для тех услуг, которые в нем не указаны или указаны нечетко.
Установление сроков строительства (Festlegung der Bauzeit)
Ранее в договорах о строительстве дата сдачи объекта указывалась на добровольной основе, объясняют эксперты BSB. С 1 января строительная фирма обязана указывать один конкретный и обязательный для нее срок окончания строительства или хотя бы его продолжительность. Благодаря этому застройщики смогут планировать финансирование строительства, определять сроки расторжения договора об аренде жилья и переезда в новый дом. Строительные фирмы, не уложившиеся в назначенные ими самими сроки, должны будут возмещать застройщикам понесенный последними по их вине ущерб (Schadenersatz). Это означает, что застройщики, вселившиеся в новый дом позже запланированной даты и понесшие из-за этого дополнительные расходы, имеют право потребовать от строительной фирмы соответствующую компенсацию.
Предварительные взносы (Abschlagszahlungen)
Фирмам разрешено требовать в качестве предварительного взноса не более 90% оговоренной общей суммы. Остаток застройщик должен заплатить после приемки объекта. По мнению экспертов BSB, это уменьшает риск переплаты (Ueberzahlung). Однако при существенных недостатках или изъянах (Maengel) при предоставлении услуги, за которую требуют предварительный взнос, застройщик уже не вправе отказаться оплачивать ее в полном объеме. Таким образом, законодатели, в принципе, требуют от застройщиков предварительные взносы и за частичное выполнение услуг (Teilleistung), явно не соответствующее договорным обязательствам. При определении суммы руководствуются величиной стоимости частичных услуг (Werthoehe der Teilleistung). При недостатках или изъянах застройщик вправе удержать соразмерную часть взноса.
Документация (Unterlagen)
Строительные фирмы обязаны передавать застройщикам документы, подтверждающие соблюдение публично-правовых предписаний и норм. К таковым относятся, в частности, санкционированные соответствующими ведомствами планы (Genehmigungsplanungen) или документы о соблюдении предписания об экономии энергии (Energieeinsparverordnung – EnEV). Это позволит застройщикам осуществить проверку представленных документов с привлечением независимого эксперта.
