С 1-го июня 2015-го года в силу вступил утверждённый бундесратом ещё в марте закон о сдерживании роста квартплаты, при помощи которого законодатель намерен хоть как-то обуздать постоянно растущие цены на аренду жилых помещений.
Причём, эта напасть характерна не только для больших немецких городов вроде Мюнхена (среднестатистическая цена аренды квадратного метра – 17,40 EUR), Франкфурта-на-Майне (14,30 EUR), Гамбурга (13,20 EUR) или Берлина (11,80 EUR), где размер так называемой Kaltmiete (аренда квадратных метров без коммунальных платежей, или Nebenkosten) вырос в последние годы более чем на 20%, а в некоторых особенно престижных городских кварталах подскочил даже на 50%. По данным портала http://presse.immowelt.de, цены на аренду значительно поднялись также в средних по размеру населённых пунктах, и в первую очередь, в университетских городках. Например, в Тюбингене (13,40 EUR), Эрлангене (13,20 EUR), Хайдельберге (12,70 EUR) и Фрайбурге (12,30 EUR). При этом рост арендной платы не является ни следствием модернизации жилья, ни каких бы то ни было иных инвестиционных программ со стороны арендодателей. Цены растут просто потому, что спрос намного превышает предложение.
И вот, чтобы ограничить аппетиты домовладельцев, депутаты обеих палат парламента после долгих дискуссий выдали, наконец, долгожданный закон под названием «Gesetz zur Daempfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmaerkten», что можно перевести на русский как «Закон об ограничении повышения аренды за жильё в особенно «напряжённых» из-за повышения цен регионах». Аналитики рынка жилья, однако, сомневаются в том, что этот законодательный акт хоть как-то сможет разрядить ситуацию, поскольку прописанные в законе исключения, то есть лазейки, предоставляют арендодателям возможность обойти вводимые ограничения. Ну, давайте по порядку.
Итак, что именно регулирует новый закон?
♦ Если существующая квартира или дом снова сдаётся в аренду (neu vermietet), её владелец не имеет более права назначать такую цену, какая ему заблагорассудится. Размер арендной платы не должен превышать 10% установившегося в данный момент времени в данном регионе или соседнем соизмеримом по всем показателям регионе уровня арендной платы на равноценное жилое помещение, или по-немецки – ortsuebliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), который равен простому или квалифицированно рассчитанному среднестатистическому для данного региона уровню квартплат, или по-немецки – «der einfache Mietspiegel» или «der qualifizierte Mietspiegel».
Проблема, однако, заключается в том, что сегодня только 450 из 20.000 административных муниципальных образований Германии (Gemeinde) располагают этим показателем. В том же случае, если Mietspiegel не установлен, ortsuebliche Vergleichsmiete можно выудить из так называемого «Независимого банка данных об уровне арендных плат (unabhaengige Mietdatenbank), который, правда, по данным респектабельной газеты Die Welt является на самом деле независимым только в Ганновере. В остальных же регионах арендодатель обязан предоставить квартиросъёмщику не менее 3-х экспертных заключений (Sachverstaendigengutachten), которые смогут убедить арендатора в том, что требуемая от него квартплата действительно не превышает оговоренные законодателем 10%.
Новый закон распространяется также на так называемое ступенчатое (Staffelmiete) и индексированное повышение арендной платы (Indexmiete).
Когда Закон о сдерживании роста квартплаты стал реальностью?
♦ Теоретически новое правило, ограниченное 5-летним сроком действия, вступило в силу с 1-го июня 2015-го года. Однако основательно подготовился к нему только Берлин, где Mietpreisbremse фактически уже введена. Остальные же федеральные земли должны ещё определить, какие именно населённые пункты и административные сектора можно отнести к категории «напряжённых» из-за повышения цен регионов (angespannter Wohnungsmarkt)», потому как введенное законодателем ограничение распространяется только на эти территории. Как долго продлится процедура, называемая бюрократами «этапом проверки (Pruefphase)», сказать пока трудно. Я уже не говорю о тех землях, которые вообще не хотят вводить какие-либо ограничения.
Какие регионы попадут в категорию «angespannter Wohnungsmarkt»?
♦ Для определения статуса того или иного региона правительства федеральных земель и муниципальные власти анализируют в настоящее время следующие показатели: предполагаемый рост населения, объём несданных в аренду жилых помещений (Leerstandsquote), тенденция развития арендной платы и так называемая Mietbelastung, то есть та часть семейного дохода, которая уходит на оплату жилья. Гамбург, Кёльн, Франкфурт-на-Майне и Дюссельдорф уже заявили о том, что под понятие «angespannter Wohnungsmarkt» скорее всего подпадёт вся городская территория.
Имеет ли Закон о торможении арендной платы некоторые исключения?
♦ Разумеется, как и все немецкие законы. Новое правило об ограничении роста арендной платы не распространяется на:
♦ ♦ Новые объекты (Neubauten). К ним относятся жилые помещения, которые впервые были сданы в аренду после 1-го октября 2014-го года. Это исключение было принято ради того, чтобы жилищное строительство, страдающее от высоких цен на землю и значительного роста стоимости строительных материалов, вообще не было бы остановлено. Дело в том, что сегодня при составление бизнес-планов предприниматели исходят из того, что минимальная арендная плата квадратного метра не должна быть ниже 10,00 евро. Иначе жилищное строительство просто становится нерентабельным.
♦ ♦ Объекты, которые были подвержены тотальной модернизации (umfassende Modernisierung). В бизнес-планах тотальной модернизации также заложена некая минимальная стоимость квадратного метра аренды, которая более чем на 10% должна превысить существующий на данный момент в данном регионе уровень цен (Mietspiegel). Иначе модернизация жилья будет нерентабельной. Кстати, термин «тотальная модернизация» означает, что в реконструкцию существующего жилого объекта инвестируется не менее 30% той суммы, в которую обошлось бы строительство соизмеримого с реконструируемым нового здания.
♦ ♦ Объекты, на которые повышение квартирных плат было запланировано до вступления в силу нового закона. Иными словами, повышение арендной платы по старым договорам аренды остаётся в силе даже в том случае, если предусмотренное этим договором повышение аренды превышает 10% предлагаемого законодателем для сравнения уровня цен (ortsuebliche Vergleichsmiete).
Какая реконструкция здания считается «простой (einfache Modernisierung)»?
♦ Чтобы окончательно не испугать домовладельцев, которые не станут вкладывать деньги в свои жилые объекты, если будут лишены возможности соответственно поднимать арендную плату, законодатель оставил в силе действовавшее до 1-го июня 2015-го года «правило 11-ти процентов», согласно которому на квартиросъёмщика при незначительной модернизации жилья можно было переложить не более 11% в год от общей суммы инвестиций. В рамках же нового закона это правило будет действовать также и в том случае, если назначаемое домовладельцем повышение превысит 10%-ю Mietpreisgrenze.
Что могут предпринять квартиросъёмщики против повышения арендной платы?
♦ Прежде всего, надо проверить, превышает или не превышает стоимость аренды установленную новым законом допустимую границу, а также не является ли конкретный случай прописанным в законе исключением. Если же жилой объект не попадает в категорию «исключение», а требуемая домовладельцем плата превышает ortsuebliche Vergleichsmiete более, чем на 10%, квартиросъёмщик имеет право удержать при оплате жилья избыточную сумму, причём даже в том случае, если договор о съёме жилья (Mietvertrag) им уже подписан, – именно так советует поступать своим читателям газета Die Welt.
Правило 11-ти процентов. Пример
Утепление фасада многоквартирного жилого дома обошлось домовладельцу в 100.000 евро. 11% от этого = 11.000 евро. Именно эту сумму арендодатель может переложить на квартиросъёмщиков в течение одного календарного года. При общей площади объекта 400 кв. м надбавка на каждый кв. метр составит 27,50 евро. Если площадь квартиры герра Мюллера равна 70 кв. м, то его квартплата может быть повышена на 1.925 евро в год или на 160 евро в месяц (Quelle: https://anwaltauskunft.de/…)
А вот Rundfunk Berlin-Brandenburg (rbb) предлагает следующий алгоритм защиты. Чтобы вступить в дискуссию с домовладельцем, надо, прежде всего, подписать Mietvertrag. Затем определить ortsuebliche Vergleichsmiete, которую, например, в Берлине можно узнать на портале http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/, предоставляющем арендатору (Mieter) и арендодателю (Vermieter) соответствующий сервис. Если в итоге выясняется, что арендная плата действительно превышает Mietspiegel более, чем на 10%, арендатор должен отправить домовладельцу письменный протест (den Vermieter schriftlich ruegen). Без письменного протеста арендатор не имеет права требовать возврата противоречащей новому закону надбавки.
| Ситуация в федеральных землях по состоянию на 1-е июня 2015-го года | |
| Baden-Wuerttemberg | Новый закон фактически сможет вступить в действие в течение летних месяцев, после того как будут определены районы, попадающие в категорию «angespannter Wohnungsmarkt». Скорее всего, речь будет идти о больших и университетских городах. |
| Bayern | Здесь только-только начали готовиться к определению регионов, на которые будет распространено действие нового закона. Конкретные временные границы, однако, пока не определены. |
| Berlin | Mietpreisbremse введена в действие с 1-го июня на территории всего города. |
| Brandenburg | Согласно информации, поступившей из министерства инфраструктуры (Infrastrukturministerium), решение о том, в каких регионах и населённых пунктах будут введены ограничения, должно быть принято где-то в течение года. |
| Bremen | Введение Mietpreisbremse на территории всего Бремена планируется в середине лета. А вот в городе Bremerhaven это ограничение вводиться не будет. |
| Hamburg | Сенат планирует ввести тотальное ограничение по всему городу, чему отчаянно сопротивляются домовладельцы. В настоящее время руководство этой федеральной земли ведёт переговоры с представителями арендодателей. |
| Hessen | Пока что только городские власти Франкфурта-на-Майне настаивают на введении Mietpreisbremse. Остальные регионы Гессена не обсуждаются. |
| Mecklenburg-Vorpommern | Эта федеральная земля ещё никак не отреагировала на новый закон. |
| Niedersachsen | Введение ограничений на рост арендной платы планируется осуществить не ранее 2016-го года. Возможно, перед этим некая экспертная комиссия определит, в каких именно городах Mietpreisbremse целесообразна. |
| Nordrhein-Westfalen | Из земельного министерства строительства поступила информация о том, что ограничение роста аренды жилья будет введено в начале лета. В каких районах? Это определяют сейчас эксперты. |
| Rheinland-Pfalz | Mietpreisbremse будет введена в течение лета только в 3-х университетских городах: Mainz, Trier и Landau. |
| Saarland | Согласно земельному министерству юстиции, ограничение роста арендной платы в этой земле не предполагается, поскольку предложение на рынке жилья превышает спрос на него. |
| Sachsen-Anhalt | Mietpreisbremse не планируется. Слишком много квартир стоят пустыми. В некоторых регионах около 12%. |
| Sachsen | Соответствующие структуры продолжают анализировать ситуацию. Если же какой-то муниципалитет решит ограничить рост арендной платы, то он сперва должен подать заявку в министерство внутренних дел. |
| Schleswig-Holstein | Целесообразность введения Mietpreisbremse в этой федеральной земле будет определена до конца года. |
| Thüringen | Под понятие «angespannter Wohnungsmarkt» подпадают в этой земле только три города: Erfurt, Weimar и Jena. Однако не только там, но и в других населённых пунктах местные власти могут подать соответствующие заявки в министерство инфраструктуры. |
| Quelle: http://www.focus.de/immobilien | |
Изменение правила оплаты услуг маклера
И в заключение несколько слов ещё об одном вступающем в силу с 1-го июня сего года нововведении, касающемся маклерских гонораров. До 31-го мая в Германии действовала следующая схема: домовладелец нанимал маклера, который перенимал на себя заботу о поиске жильцов, просмотре жилых объектов, оформлению документов и прочим действиям, связанным со сдачей жилья в аренду. При этом оплату услуг маклера домовладелец беспрепятственно перекладывал на арендатора. Но этому положен конец. Отныне маклерские услуги будут оплачиваться «по принципу заказа (Bestellerprinzip)», то есть тот, кто заказывает маклера, тот и оплачивает его работу: Wer bestellt, der zahlt. Причём без всяких исключений.
Эксперты, однако, сомневаются, что это правило в условиях весьма «напряжённого рынка» жилья будет действовать теперь повсеместно. В тех городах, где спрос на квартиры превышает предложение, домовладельцы по-прежнему будут «выкручивать руки» квартиросъемщикам и в том или ином виде выуживать из них дополнительные суммы на оплату маклерских услуг.
