Величина квартплаты

Mietpreisüberhöhung считается административным правонарушением (Ordnungswidrigkeit) и описано в § 5 Закона об экономической преступности (Wirtschaftsstrafgesetz, сокращённо WiStG). Действие WiStG § 5 распространяется только на обычное жильё. Он не действует в отношение «социальных» квартир (öffentlich geförderte Wohnungen) и жилья для временного пребывания (номер в гостинице, Ferienwohnung – коттедж для отдыха).

О Mietpreisüberhöhung говорят, если одновременно выполнены три условия:

1) плата более чем на 20% превышает уровень, обычный для сопоставимого жилья в данной или сопоставимой местности,

2) превышение является следствием использования владельцем нехватки жилья,

3) столь высокая плата не необходима для покрытия текущих расходов владельца, связанных с жильём.

Условия вроде бы просты и понятны. Но как, например, определить «обычный уровень» квартплаты? Это бывает непросто, даже если есть официальное «зеркало квартплаты» (Mietspiegel)… А второе условие? Даже если в момент заключения Mietvertrag царила нехватка жилья, это ещё не означает, что именно она стала причиной высокой квартплаты в КОНКРЕТНОМ случае. Жилец должен доказать, что сначала ПЫТАЛСЯ найти такое же, но более дешёвое жильё, решил Верховный федеральный суд (BGH VIII ZR 190/03). Или возьмём текущие расходы владельца (laufende Aufwendungen). Их величина должна соответствовать услуге. Aufwendungen, которые «явно не соответствуют» размеру и качеству жилья не могут стать оправданием высокой квартплаты.

Но, допустим, факт Mietpreisüberhöhung бесспорен. Что это даёт жильцу? Во-первых, жилец вправе отказаться платить более чем 120% обычной платы за сопоставимое жильё! Во-вторых, можно потребовать вернуть назад Mehrerlös – уже уплаченную часть квартплаты, превышающую 120% обычной. Такое право даёт жильцу Гражданское законоуложение – BGB (§ 812 и далее). Владелец жилья упорствует? Не спешите передавать дело в суд! Гораздо проще подать в компетентное ведомство заявление (Antrag) с просьбой, чтобы оно предписало вернуть Mehrerlös жильцу. Такую возможность предусматривает WiStG § 9 Abs. 1.

В отсутствие заявления жильца государство может конфисковать противоправный Mehrerlös. Но и в этом случае жилец может потребовать эти деньги назад – от государства (WiStG § 9 Abs. 2)!

А что произойдёт, если жилец не воспользуется своим правом? Если он регулярно платил более чем 120% обычной платы, хотя ему было известно о Mietpreisüberhöhung? В таком случае он не может требовать вернуть переплаченное (BGB § 814). Чтобы отказать жильцу в возврате Mehrerlös на основе BGB § 814, владелец должен доказать, что жилец ЗНАЛ, что квартплата незаконна, и можно платить меньше оговоренного в Mietvertrag. Сам по себе факт длительной уплаты незаконно высокой квартплаты недостаточен, решил LG Berlin (62 S 177/01).

Но даже отказ жильца от своих прав ещё не избавляет владельца жилья от возможных неприятностей в связи с Mietpreisüberhöhung. Государство просто конфискует Mehrerlös (WiStG § 8 Abs. 1), да ещё и оштрафует в сумме до 50.000 € (WiStG § 5 Abs. 3).

В вопросе о Mietpreisüberhöhung важны обстоятельства, действовавшие в момент заключения договора, а не возможные изменения положения на рынке жилья в последующие годы. Вот, например, такая ситуация. В момент заключения договора оговоренная квартплата превышала «запретные» 120%, что было связано с нехваткой жилья. Налицо Mietpreisüberhöhung. В последующие годы ситуация на рынке жилья улучшилась.

Можно ли считать, что с этого момента более нет Mietpreisüberhöhung? Ведь жилец теперь имеет реальную возможность переехать в более дешёвое жильё, т.е., как бы перестала существовать вторая предпосылка применения WiStG § 5. Нет, так считать нельзя, решил OLG Hamburg (4 RE Miet U 131/98). Договорённость о величине квартплаты была недействительной уже в момент заключения Mietvertrag. Последующее изменение ситуации на рынке жилья роли уже не играет! Жилец получил назад часть Mehrerlös, бывшую предметом судебного разбирательства.

Хоть статья и не затрагивает вопросы законности повышения квартплаты, один особый случай мы всё же рассмотрим. Речь о многолетних договорах (Staffelmietvertrag), ЗАРАНЕЕ и жёстко оговаривающих РАЗНУЮ величину квартплаты для разных периодов времени (Staffelmiete).

Что произойдёт, если Staffelmiete хоть и пересечёт границу в 120%, но только из-за падения «обычной квартплаты» в последующие годы? На этот вопрос пришлось отвечать ещё одному суду (KG Berlin 8 RE-Miet 10411/00). Признаков Mietpreisüberhöhung суд не усмотрел: Staffelmiete не противоречила закону в момент заключения договора, а резкого будущего падения уровня квартплат никто не ожидал.

Но что делать жильцу, если квартплата непомерно велика, а сослаться на Mietpreisüberhöhung по какой-то причине невозможно? В конце концов, не всегда одновременно выполняются все три признака Mietpreisüberhöhung. Здесь может помочь запрет «ростовщической квартплаты» (Wuchermiete) и «ростовщичества» вообще (Wucher, Mietwucher), сформулированный в гражданском и в уголовном законодательстве (BGB § 138, StGB § 291). Оставим прокуратуре уголовный аспект с его штрафами и сроками. Посмотрим, как жилец может воспользоваться BGB § 138. Для Wuchermiete характерно несоответствие между платой и услугой.

Другими характерными признаками Wucher являются злоупотребление вынужденностью ситуации, неопытностью или слабоволием другой стороны, её неспособностью оценить ситуацию (BGB § 138 Abs. 2).

Как Wuchermiete принято рассматривать квартплату, более чем на 50% превышающую обычный для такого жилья уровень (KG Berlin 12 U 5939/99), т.е., плату свыше 150% «обычной». Но это – только для жилья! Для прочей недвижимости Wuchermiete обычно начинается с 200% «обычной» платы за объект.

В случае Wuchermiete достаточно платить 100% «обычной» квартплаты. Если жилец сначала об этом не знал, переплаченное можно потребовать вернуть (BGB § 812 и далее). Здесь излишне переплаченным является ВСЯ доля квартплаты, превышающая обычный уровень.

Wuchermiete не является основанием для бессрочного расторжения Mietvertrag (OLG Frankfurt 20 RE-Miet 1/98). Незаконен не весь Mietvertrag, а только «ростовщическая» величина квартплаты.