Заверка
Покупка недвижимости – будь то квартира, дом или участок земли – оформляется договором (Kaufvertrag), который должен быть заверен нотариусом или судом. Заверка необходима и в тех случаях, когда речь идет еще не о самой покупке, а о предварительной договоренности сторон (Vorvertrag) или об одностороннем обязательстве кандидата в покупатели (Kaufanwaertervertrag). Даже оформление или покупка права на долгосрочную наследуемую аренду земли (Erbbaurecht) под ваш будущий дом тоже требует заверки.
В большинстве случаев покупку недвижимости заверяет нотариус. С судебной заверкой покупатель столкнется только при участии в организованном судом аукционе (Versteigerung), на котором продается принадлежавшая несостоятельному должнику недвижимость (Zwangversteigerung) или проходит раздел имущества (Teilungsversteigerung) разводящихся супругов, не сумевших по-хорошему договориться наследников и ликвидируемых обществ – всяких там GbR, KG и OHG. Кстати, цена на таких аукционах нередко оказывается намного ниже рыночной.
Ну а если вы приобретаете недвижимость не с аукциона, то, как правило, один и тот же нотариус сначала готовит текст договора, а потом заверяет его после подписания сторонами. Хотя эти услуги обычно оплачивает покупатель, нотариус обязан беспристрастно опекать обе стороны. Это значит, что он обязан указать и покупателю и продавцу на имеющиеся риски и предложить взаимные гарантии, позволяющие свести риск к минимуму.
Договор
Если стороны уже обратились к нотариусу, но, в конечном итоге, договор не заключили, нотариальные услуги, тем не менее, придется оплатить. Поэтому покупатель должен сначала согласовать с продавцом содержание будущего договора и только потом обращаться к нотариусу для подготовки текста Kaufvertrag и его последующей заверки.
Читать мысли нотариус не умеет. «От себя» он предложит лишь стандартные формулировки и меры взаимных гарантий: определенную последовательность действий после подписания договора, штрафные санкции при невыполнении обязательств и свои полномочия. Внести в текст договора ваши предварительные договоренности с продавцом или ваши особые пожелания нотариус сможет не раньше, чем вы ему о них сообщите!
Вы имеете право заблаговременно (то есть, до оговоренного дня подписания) ознакомиться с текстом проекта договора и получить разъяснения нотариуса (Belehrung) в отношение отдельных неясных формулировок. Воспользуйтесь этим правом! Так вы не проглядите неприемлемые формулировки и сможете заблаговременно потребовать их изменения.
Не стесняйтесь задавать вопросы в связи с непонятными местами в договоре! Тем более что за такую предварительную беседу дополнительная плата не взимается. Если договор будет заверять этот же нотариус, соответствующая услуга все равно уже покрыта паушальным сбором за заверку договора (Beurkundungsgebühr)!
Приобретение
Подписанием договора процедура покупки лишь начинается.
Расходы
Кроме уплаты оговоренной цены, покупатель несет побочные расходы: налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), оплата услуг нотариуса, сборы и пошлины в связи с изменением большинства записей в Grundbuch (за удаление прежних записей о залоге недвижимости обычно платит продавец), оплата услуг посредника (маклера) – если был (Provision).
Большинство побочных расходов составляют определенный процент цены покупки. В сумме они могут достигать 10-12% стоимости покупки или даже более…
Трудней всего предсказать точную величину цены услуг нотариуса и пошлин, связанных с изменением записей в Grundbuch. Рассчитывайте, что эти расходы составят 1-2% от цены покупки. Ставка Grunderwerbsteuer равна 3,5% цены объекта (Grunderwerbsteuergesetz § 11). Например, цена покупки – 100 000 евро. Тогда придется дополнительно уплатить 3 500 евро Grunderwerbsteuer. Кстати, если и земельный участок, и строительные услуги вы приобретете из одних рук (Bauherrenmodell), то Grunderwerbsteuer придется заплатить не только с цены участка, но и с цены стройуслуг. Впрочем, законность этой практики вскоре проверит Европейский суд (EuGH). Пытаясь снизить величину налога и прочих сопутствующих расходов, кто-то может попытаться указать в договоре только часть реальной цены (выплатив продавцу разницу наличными). Это не только незаконно, но и рискованно! Если мошенничество станет известно властям, последствия могут выйти за рамки сугубо финансовых потерь.
Другое дело легальные хитрости. Вот два примера…
Если вам предстоит оплатить услуги маклера, оформите ваши обязательства перед ним отдельно от Kaufvertrag. Так вы избежите уплаты Grunderwerbsteuer с суммы маклерского вознаграждения.
Жилищный кооператив (Eigentümergemeinschaft) постепенно накапливает средства для проведения последующих ремонтных работ (Instandhaltungsrücklage). Формально каждому члену кооператива принадлежит определенная доля этих, порой весьма значительных, сбережений. Но получить ее наличными от кооператива невозможно. Поэтому доля Instandhaltungsrücklage передается новому владельцу. Если особо не указать эту сумму в Kaufvertrag отдельно от цены за саму недвижимость, то придется, фактически, платить Grunderwerbsteuer и с этих денег: все полученные покупателем деньги будут считаться ценой продажи. А если указать отдельно, то – не придется. Ведь Instandhaltungsrücklage – это денежные накопления, а не часть покупаемого жилья! Поэтому разбейте оговоренную с продавцом сумму на две части: Instandhaltungsrücklage и цену жилья (оговоренная сумма минус Instandhaltungsrücklage). Оформите (о деталях позаботится нотариус) передачу Instandhaltungsrücklage как особое, отдельное от цены жилья, денежное требование покупателя. Ну а продавцу ведь все равно, как будут называться полученные им деньги (например, 100 000 евро): как 100 000 евро за недвижимость, или как, скажем, 97 000 евро за недвижимость и 3 000 евро за Instandhaltungsrücklage.
Маклер
В поисках подходящего объекта часто приходится обращаться к посреднику (маклеру). Если его услуги привели к заключению Kaufvertrag, они, как правило, подлежат оплате. Я при этом не имею в виду так называемых «черных» маклеров, занимающихся коммерческой посреднической деятельностью без надлежащей регистрации и, тем самым, противозаконно!
Величина вознаграждения посредника (Provision) обычно составляет определенный процент от цены приобретаемой недвижимости. В ряде земель оно не может превышать 3% (с учетом налога на добавочную стоимость покупатель платит 3,57%) цены. В других такого ограничения нет и возможен, например, Provision в размере 7% (более 8% с учетом налога на добавочную стоимость). Покупатель не всегда представляет, должен ли он будет платить маклеру и сколько. Лучше выяснить это заранее, чтобы позже не решать этот вопрос в суде.
Вопрос оплаты услуг маклера подпадает под действие Гражданского Законоуложения (BGB § 652 и далее). Применение и интерпретация положений закона – дело судов.
Хотя маклер часто «сопровождает» процесс вплоть до подписания договора, его услуги подлежат оплате и в других случаях. По установившейся практике определяющей является причинно-следственная связь между покупкой недвижимости и ранее оказанной посреднической услугой. Причем посредническая услуга не обязательно должна быть «главной причиной» заключения договора. Достаточно, чтобы она была «одной из причин», приведших к покупке.
По мнению Федерального верховного суда (BGH), покупка объекта в течение «соразмерного времени» после услуги маклера – признак связи между покупкой и услугой. Например, маклер оказал покупателю услугу, но покупка сорвалась. Позже покупатель откликнулся на объявление продавца о продаже того же объекта и купил его без участия посредника. Маклер потребовал Provision и суд стал на его сторону, т.к. прошедшее время (4 месяца) было «соразмерно» (BGH IV ZR 92/78). В то же время срок в 15 месяцев оказался достаточно продолжительным, чтобы суд отклонил претензии маклера на вознаграждение (OLG Frankfurt 24 U 5/02). К покупке могут быть причастны сразу несколько маклеров. Возможны ситуации, когда после покупки Provision от вас смогут одновременно требовать два посредника!
Пример: покупатель от одного маклера узнал об объекте, но лишь дополнительная информация от второго привела к покупке. Такому покупателю придется заплатить обоим маклерам (BGH IV ZR 163/94). Иногда один и тот же маклер может иметь право на Provision одновременно и от покупателя и от продавца (OLG Hamm 18 O 56/00). Но обычно все же конкретному маклеру платит одна сторона.
Если маклер заранее не указал покупателю на необходимость оплаты его услуг, покупатель не обязан платить Provision, хотя отозвался на объявление маклера и даже в его сопровождении осмотрел купленный впоследствии объект (BGH III ZR 393/04). Данные об объекте уже имелись у маклера, а о вознаграждении маклер не упоминал. Поэтому покупатель имел все основания думать, что услуги маклера полностью оплачивает продавец. На самом же деле продавец обязательств перед маклером не имел и поручил оформление Kaufvertrag другому посреднику.
Иначе выглядела бы эта же ситуация, если бы покупатель сперва поручил маклеру найти подходящий объект. Такое поручение подразумевает, что услуги маклера будут покупателем оплачены (BGB § 653, BGH III ZR 393/04).
