Сколько должно продолжаться строительство стандартного дома? В большинстве случаев – шесть месяцев. Иногда немного меньше, иногда немного больше. Но это так называемый „чистый срок “ строительства. В него не входит время, необходимое для подготовки к строительству.
Нужно получить разрешение на застройку и уладить все связанные со строительством необходимые формальности. Нужно подготовить строительную площадку и подвести к ней воду и электричество. К тому же в „чистый срок“ строительства в договоре могут не входить подвал, гараж и другие пристройки. Они иногда идут в договоре отдельной строкой, а, следовательно, отдельной строкой пойдет и время, необходимое на их возведение. Все это делает проблематичным определение точного срока сдачи дома заказчику.
Конечно, точный срок сдачи дома не всегда важен. Если застройщик живет в надолго снятом жилье или у родственников, он может въехать в дом и намного позже формально установленного срока. Но если переезд уже намечен и под эту дату подогнаны важные обстоятельства, например, заранее расторгнут договор о найме, уже разобрана мебель и заказан транспорт для переезда, то тогда точный срок становится необходимым. В этой ситуации застройщик вправе требовать от фирмы указать конкретную дату сдачи дома.
Сроки сдачи дома
Сроки сдачи дома – сложный вопрос. Строительство может быть осложнено большим количеством привходящих обстоятельств, поэтому фирмы не очень любят устанавливать точные сроки сдачи объекта. Но это – интересы фирмы. В интересах же застройщика указать в договоре календарную дату, опираясь на которую он может предъявлять фирме претензии.
В стандартном договоре срок сдачи дома указан в разделе „Ausfuehrungsfristen“ с формулировкой „Fertigstellungstermin“. В договор можно включить пункт, согласно которому за каждый просроченный день фирма платит определенный штраф. На этот пункт фирма идти не обязана, и его появление в договоре возможно только на добровольной основе. Дело в том, что не все зависит от фирмы. Есть непредвиденные обстоятельства и непреодолимые причины, и фирма вправе отказаться от установления точной даты окончания строительства. Другое дело – явный перебор непредвиденных обстоятельств в договоре.
Хитрости, которые применяют некоторые фирмы, чтобы избежать ответственности за срыв сроков строительства, обычно заключаются в расплывчатых формулировках. Например, вместо точной даты указывается, что срок строительства дома составляет определенное количество месяцев, предположим, десять. В этом варианте нет даты начала строительства, поэтому невозможно определить и дату окончания.
Возможен вариант, когда начало строительства привязано к какой-то операции, например, выемке котлована. Тогда это будет выглядеть примерно так: “ Дом будет готов спустя десять месяцев после выемки котлована“. Но когда котлован будет готов, не указано, следовательно, дату окончания стройки установить невозможно. Точно также дата начала строительства может быть привязана к получению разрешения на застройку или любому другому обстоятельству. Но даже если это так, надо иметь в виду, что согласно строительным положениям, фирма обязана начать работы спустя две недели после получения разрешения на застройку.
Непредвиденные обстоятельства
Но и в том случае, когда дата начала и дата окончания строительства дома указаны в договоре совершенно определенно, проблемы у застройщика могут быть все равно. Проблема уже в том, что сроки строительства некоторыми оговорками могут быть увязаны с выполнением самим застройщиком взятых на себя обязательств. Например, речь может идти об обязательствах вовремя обеспечивать стройплощадку водой и электричеством. Обычно такие оговорки выглядят так: „Fertigstellungstermin wird hinfaellig, wenn…“
С одной стороны, ничего противозаконного в оговорках такого рода нет. Если не все операции по строительству производит фирма, то вполне естественно, что фирма и не может за все отвечать. В самом факте указания на такую связь все нормально. Например, нет ничего странного, если в качестве форс-мажора в договоре будут указаны сложные погодные условия: ведь строить при любой погоде фирма объективно не может. Сильные и продолжительные дожди, неожиданные морозы, шквальный ветер вполне могут на некоторое время остановить стройку. И предсказать появление этих факторов и продолжительность их действия, конечно же, невозможно. Но с другой стороны, при заключении договора с такими оговорками, застройщик должен точно выяснить, в каких конкретно случаях и в какой конкретно степени сроки сдачи дома увязываются с обязательствами застройщика и форс-мажорными обстоятельствами.
Перечень форс-мажорных обстоятельств может быть фирмой неправомерно расширен. В этот перечень в принципе при желании можно включить что угодно: проблемы с поставкой стройматериалов, проблемы с подрядчиками и субподрядчиками, проблемы с персоналом. Однако такого рода оговорки противоречат действующему законодательству и должны быть исключены из договора.
Другое дело – в каком виде дом должен быть сдан заказчику. Если застройщик взял на себя часть работ, дом сдается без этих работ. Например, без внутренней отделки. Сначала заключается акт приемки дома застройщиком, а потом делаются оставшиеся работы, взятые на себя хозяином дома. Ситуация меняется, если застройщик не стал на себя брать никаких работ и фирма должна сдать дом, что называется, „под ключ“. Тогда срок сдачи дома и его полная готовность к заселению должны по идее совпадать.
Но это в идеале. На самом деле термин „под ключ“ (schluesselfertig) не имеет стандартного, защищенного законом содержания. Из этого термина на практике, в тексте конкретных договоров, может быть исключено что угодно: вывоз строительного мусора, готовность дорожек на участке и многое другое. Поэтому надо обязательно уточнять полный перечень всех обязательств фирмы по готовности дома к заселению. Эти обязательства должны быть в договоре отражены абсолютно конкретно.
Штрафы за нарушение сроков
Если срок сдачи дома точно установлен в договоре, тогда застройщик может включить в договор и штрафы за нарушение этого срока. Размер штрафа регулируется законодательством и не может быть установлен в произвольном порядке. Он составляет не больше трех десятых процента от нетто-цены дома, указанной в договоре. При этом даже в самых острых случаях общая сумма штрафных санкций не может превышать десяти процентов от нетто-цены.
Такое ограничение установлено законом потому, что в реальной практике действительно могут возникать разного рода непредвиденные обстоятельства, предусмотреть которые в полном объема фирма не в состоянии. Ограничение позволяет предотвратить неправомерные убытки фирмы, возникшие не в силу плохого качества организации стройки, а по иным причинам. Попытки увеличить сумму штрафных санкций, даже если застройщик сумел это сделать в договоре, наверняка будут оспорены судом и признаны неправомерными.
Соблюдение сроков застройщиком
Вопрос соблюдения сроков при строительстве дома нельзя сводить только к соблюдению сроков фирмой. Есть сроки, которые, согласно закону, обязан соблюдать и застройщик. Самый элементарный пример – оплата счетов. Каждый полученный от фирмы счет подлежит оплате в установленное время. Так как фирма работает на те деньги, которые ей переводит застройщик, задержка денег приведет к начислению пени.
Следующие сроки, которые обязан соблюдать застройщик, – сроки при проведении самостоятельных работ. Эти работы нужно начинать и заканчивать в установленное в договоре или в приложении к договору время. Дело в том, что самостоятельные работы вписаны в график строительных работ и привязаны к общему плану строительства. Нарушение графика самостоятельных работ неизбежно ведет и к сдвигу всех остальных сроков. Если наступает пора фирме сменить застройщика на фронте работ, а застройщик еще не закончил свой этап, неизбежно возникает простой рабочих и машин фирмы, а это – штрафы для застройщика, за счет которых простой и будет оплачиваться.
Конечно, у застройщика могут быть объективные причины нарушения графика. Эти причины в договоре должны быть разделены на две категории: преодолимые и непреодолимые. Непреодолимые причины – погода. Если проведение самостоятельных работ вне помещения при определенной погоде невозможно, это относится к непреодолимым обстоятельствам. Ведь фирма точно так же относит плохую погоду к форс-мажорным обстоятельствам.
Другое дело – болезни и проблемы со свободным временем. Болезнь нельзя предвидеть, но последствия болезни для соблюдения четкого графика строительства можно предотвратить. Застройщик обязан держать в резерве запасной вариант на случай болезни. Он должен кого-то прислать себе на замену. Это могут быть родственники и знакомые, но не обязательно. Вполне может существовать и резервный договор с маленькой фирмой о возможности срочной замены.
Сроки, назначенные застройщиком
Есть сроки, которые застройщик должен назначать в договоре совершенно определенно, иначе он не сможет предъявлять претензии фирме. Более того, если этого не будет сделано, сам договор может быть признан в суде лишенным полной юридической силы. Таким образом, речь идет не только о правах, но и об обязанностях застройщика перед законом. Это конкретные сроки устранения недостатков, задержек строительства, срок посылки фирмой ответного письма, срок возбуждения иска и другие моменты, когда в процессе строительства возникают перебои и оговоренный процесс начинает выходить из-под контроля.
Только обязательства, закрепленные в письменном виде, имеют силу, подтвержденную законом. Никакие устные договоренности не будут убедительными для суда. Исходя из этого, и устные протесты могут быть совершенно не приняты фирмой во внимание. А могут быть и приняты, если повезет, и сотрудники фирмы окажутся добросовестными и обязательными, а ваш протест – очевидным и обоснованным.
Но если вы не хотите надеяться на везение, все сроки ответных действий фирмы должны быть обозначены в договоре. Как правило, для начала работ для устранения заявленных застройщиком недостатков обозначается срок в двенадцать рабочих дней после отправки письма по почте с уведомлением о вручении. К этому прибавляется время, необходимое для выполнения самих работ. Требование о немедленном устранении недостатков без промежуточных двенадцати рабочих дней признается судами незаконным, так как любая работа должна иметь подготовительный период.
