В прошлой статье мы рассмотрели различные варианты заключение частного юридического договора на строительство. Теперь, исходя из того, что какой-либо из договоров заключён, мы переходим к фазе самого строительства дома. Это – самая ответственная фаза, в которой часто возникают трения и проблемы между различными сторонами договора. Как эти проблемы решаются на основе Порядка подряда на строительные работы (VOB: Verdingungsordnung für Bauleistungen), Вы узнаете, прочитав эту статью.
Продолжение. Начало в № 11(149)
Кто «имеет слово» на стройке?
Во время строительства часто случаются непредвиденные ситуации. Бывает, что у застройщика внезапно появляются новые идеи, которые не были первоначально согласованы с архитектором или строительной фирмой. Или наоборот другой случай, когда желания застройщика реально невыполнимы к сроку окончания договора. В обеих ситуациях возникает вопрос – кто решает, как дальше будет вестись строительство. Может ли строительная фирма просто на своё усмотрение насколько возможно осуществить план на скорую руку, или застройщик имеет право вносить изменения на свое усмотрение?
Ответ на этот вопрос предусмотрен в § 4 п.3 Порядка подряда на строительные работы. Соответственно этому застройщик имеет право выдавать указания строительной фирме. Эти указания могут быть различного содержания. Возможно даже изменение строительного проекта. Одновременно с распорядительным правом действует также право застройщика на ознакомление с требуемой строительной документацией.
Если указания застройщика вызывают сомнения у строительной фирмы, то фирма должна сообщить ему об этом письменно. Застройщик может проверить правильность этих замечаний. В конечном итоге застройщик единолично принимает решение, следует ли проводить работы, невзирая на замечания со стороны строительной фирмы, или нет.
Если строительная фирма сообщала застройщику о своих сомнениях письменно и в результате проведенных работ что-либо окажется неудачным (конечно, это относится только к случаям, о которых сообщалось письменно), то застройщик не может предъявить никаких гарантийных претензий к строительной фирме.
К этому следует добавить, что строительная фирма, выполняя вносимые застройщиком изменения, имеет право заново пересматривать цену и сроки окончательного строительства.
Что делать, если обнаружен недостаток?
В связи с привлечением большого количества рабочих сил, требующих координации, а также из-за комплексного ведения работ, дела на строительстве редко протекают гладко.
Работы проводятся не так, как было запланировано, так как либо рабочий получил неверный план, либо правильный план был прочитан неверно и т. д. Что может предпринять застройщик в том случае, если работы проводятся не так, как было обусловлено?
Если застройщик заметил недостатки до приемки объекта, другими словами в период строительной фазы, тогда он может потребовать от строительной фирмы их устранения. Это следует из § 4 п.7 Порядка подряда на строительные работы. Устранение недостатков считается произведенным, когда постройка (или строительные услуги) выглядит так, как это было предусмотрено в договоре.
Пример:
В договоре между застройщиком и строительной фирмой было предусмотрено, что на кухне должна быть выложена плитка. В процессе работ по укладке плитки рабочий-плиточник уложил одну из плиток поверх пустоты, в результате чего она сломалась. Рабочий оставил ее без замены. Застройщик обратил внимание на этот недостаток до того, как принять готовую кухню. Строительная фирма была обязана заменить плитку.
Эдуард Флеер, адвокат
Тел.: 069-90 550 430
