В конце февраля 2018 года Верховный суд принял решение, регулирующее финансовые взаимоотношения между арендаторами и арендодателями. Суть решения в том, что в случае, если квартире, сдаваемой в аренду, нанесен ущерб, арендодатель вправе потребовать немедленной компенсации, не давая времени на самостоятельный поиск путей преодоления проблемы арендатором.
Это достаточно жесткое решение, ведь арендатор лишается возможности найти экономный для себя вариант ремонтных услуг или устранить неполадку самостоятельно. Но арендодатели поддержали Верховный суд, поскольку получили мощные рычаги влияния на своих жильцов, ведь нередки случаи, когда квартиры после того, как из них съехали квартиросъемщики, требовали немедленного и дорогостоящего ремонта лишь потому, что люди вовремя не проинформировали арендаторов об имеющейся проблеме. А ведь известно, что вовремя нерешенная мелкая поломка приводит к дорогостоящему ремонту.
Последствия для наемщиков
Решение № VIII гр. пр. 157/17 от 28.02.2018 (на него теперь будут ссылаться арендодатели) основывается на том, что требование о возмещении ущерба не попадает под правила, которые ранее применялись в случае недобросовестного выполнения обязательств или их полного игнорирования. Теперь нет необходимости напоминать арендатору о ремонте, просить его, ждать, требовать, устанавливать какие-то сроки. Теперь арендодатель не только при выезде, но и в текущем моменте может требовать немедленной денежной компенсации. Единственное исключение – косметический ремонт, который должен быть сделан при выезде и на который выделяется оговоренное время.
Для компенсации затрат арендодатель может воспользоваться депозитом и затем потребовать от арендатора пополнения этого счета. Причем, сумма может и превышать размер депозита, и суд встанет на сторону арендодателя при возможном иске. Арендатором стоит помнить, что денежная сумма на восполнение ущерба не ограничивается размером депозита, а определяется фактической стоимостью ремонтных работ. Например, если вы потеряли ключ от дверей, то новый обойдется в 30-40 евро. Но если необходима замена всей системы замков, то арендатор или его страховая компания обязаны компенсировать несколько тысяч евро.
Бережное отношение к чужому имуществу и никаких проблем!
Неужели закон столь суров? Да нет же, не будьте равнодушны к арендуемому имуществу и никаких денежных проблем не возникнет. Не смотрите, как капает кран, искрит розетка или ломается мебель. Не допускайте распространения плесени, бережно относитесь к паркетной доске и не оставляйте включенным отопление во время отъезда, во избежание разрыва труб.
Заметили неполадку – позвоните немедленно хозяину квартиры, этим вы поставите его в известность о возникшей ситуации, снимите с себя ответственность и сохраните личные денежные средства, которые наверняка уйдут на ремонт или замену испорченного имущества, если арендатор сам заметит проблему.
Закон охраняет всех
На первый взгляд кажется, что закон стоит на стороне арендодателя, но это не так, обе стороны находятся под равной степенью защиты. В случае, когда хозяин имущества, самолично задержавшись с устранением проблемы и допустив серьезный ущерб, решит обвинить в не уведомлении противоположную сторону, арендатор всегда докажет неправоту противоположной стороны, предоставив суду скрины электронной переписки или же свидетели телефонного разговора подтвердят его.
Нет оснований волноваться и за то, что арендодатели получат несанкционированный допуск к депозитам или личным счетам своих жильцов.
Наемщики могут обжаловать действия арендодателей и те, как и прежде, должны доказать причину и степень ущерба, а так же предъявить все расходные сметы.
Своевременное техническое обслуживание
Конечно, с течением времени все приходит в негодность, и в этом нет никакой вины арендатора. В конце концов, он платит за аренду деньги, которые и подразумевают факт того, что он пользуется всем имуществом. «Владелец жилья должен передать арендованное имущество наемщику в состоянии, подходящем для договорного использования, и удерживать его в этом состоянии в течение периода аренды», – говорится в §535 Гражданского кодекса.
Хозяин квартиры обязан своевременно заменять мебель, краны, дверные ручки и т.п. Он должен заботиться о текущем ремонте сантехники, труб и электрической проводки. Наемщик не несет ответственности за амортизацию жилья, если ущерб не причиняется планомерно. Если вы, как арендатор, заметили недоброкачественный ремонт или явный дефект – требуйте от владельца устранения проблемы. Или, по согласию сторон, сокращения арендной платы. Но поставить хозяина в известность необходимо!
За что платит арендатор?
Случилась неприятность и квартиросъемщик нанес ущерб. Как рассчитать стоимость погашения долга? Тут действует принцип «новое в счет старого», когда возраст и срок службы конкретного предмета учитывается при покупке нового.
Например, на стеклокерамическую плиту поставили чугунную сковороду, которая, естественно, серьезно поцарапала поверхность. Плите, допустим, четыре года. Существуют нормативы пользования каждым предметом, для плиты срок службы 5 лет. Теперь считаем: арендодатель вправе требовать не покупки новой плиты, а компенсации за недоиспользование плиты в течение только одного года. То есть, фактически, только 20% первоначальной стоимости. И заметьте, что нанимателя жилья вообще не должен волновать тот факт, что плитами пользуются гораздо дольше, он руководствуется исключительно нормативными цифрами.
В договорах аренды есть пункт о мелком текущем ремонте, который обязан проводить арендатор. Необходимо следить, чтобы там была прописана максимальная сумма для трат на ремонт. Обычно это 75 евро, хотя цифры варьируются. Так же указывается ежегодный верхний предел для ситуации, когда в течение определенного времени делаются несколько ремонтных работ подряд. Для этого случая считается достаточным 8% годовой арендной платы. На практике это защищает арендатора от излишних трат, поскольку превышающую указанный лимит разницу за такие работы владелец имущества берет на себя.
Мелкий ремонт осуществляется исключительно по отношению к тем объектам, которыми жильцы пользуются часто: сантехника, дверные ручки, жалюзи, выключатели. Водопровод, отопительная система, электропроводка, газовая система, даже швы, требующие обновления, не входят в понятие «мелкого ремонта». Это все забота владельца жилплощади.
Совет арендаторам: прежде, чем обратиться за помощью в домоуправление или ремонтный сервис, подумайте, не проще ли вам самостоятельно заменить, например, капающий кран. Ведь часто он стоит дешевле, чем счет, выставленный за работу сантехника.
Типичные спорные моменты
Существует ряд бытовых ситуаций, которые чаще всего вызывают спор: должен ли арендатор компенсировать ущерб или нет. Давайте рассмотрим самые распространенные случаи.
Ковер
Арендатор. Ущерб за пятна, прожженные дыры, вмятины от неправильно установленной мебели взимаются арендодателем. Однако, если восстановление ковра невозможно, то действует принцип «новое в счет старого», т.е. арендатор оплачивает стоимость ковра на момент пользования.
Владелец. Износ ковра – обычный бытовой процесс, он ложится на издержки хозяина квартиры.
Паркет
Арендатор. Царапины, сколы, пятна, вздутие паркетной доски из-за перелива горшочных растений или неправильной влажной уборки – это однозначная компенсация арендатором ущерба в пользу хозяина квартиры.
Владелец. Циклевка паркета и покрытие его лаком – обязанность владельца имущества, которую он обязан осуществлять каждые 12 лет.
Ванная
Арендатор. Если существует необходимость повесить новые кронштейны для оборудования ванной комнаты, это желательно сделать с помощью клеевых технологий. Если решили просверлить отверстие, то исключительно в стыках или швах. Плитка, испорченная сверлением – финансовое бремя арендатора.
Владелец. Оснащение ванной комнаты – задача владельца квартиры. Он обязан установить необходимую сантехнику. Если кафельная плитка отошла от стены – ее следует заменить на новую. Но арендатор не вправе требовать дополнительного декора или согласовывать цвет кафеля.
Кухня
Арендатор. Рабочая поверхность кухонных столов при работе может царапаться, что ухудшает внешний вид. Но это нормальный процесс и наемщик не несет за это ответственности. В то время как за, например, разбитую тяжелым предметом кафельную плитку он обязан компенсировать ущерб.
Владелец. Все кухонное оборудование перед сдачей в аренду помещение новым квартирантам должно быть осмотрено на предмет скрытых дефектов, которые должны быть заменены. Если поломка – не прямая вина арендатора, то оплата за ее ликвидацию ложится на хозяина.
Водопровод
Арендатор. Замена шлангов стиральных и посудомоечных машин – забота арендатора.
Владелец. Водопроводные трубы, фитинги, гибкие шланги под раковиной ремонтируются владельцем квартиры, но арендатор обязан вовремя сообщить о протечке.
Плесень
Арендатор. Недостаточное проветривание и слабое отопление в сезон приводят к образованию плесени. В этом случае это зона ответственности наемщика.
Владелец. В случае, когда плесень образовывается из-за конструкторских просчетов или неправильно установленных окон – арендатор снимает с себя всю ответственность и именно хозяин ищет пути решения проблемы.
