Большая часть населения Германии не задумывается о покупке собственного жилья. Съемные дома и квартиры – явление очень распространенное. Тем не менее, сегодня мы поговорим о владельцах частных квадратных метров. Многие пожилые супруги, имеющие недвижимость, мечтают о спокойной старости в своем доме.
Если родители вовремя позаботятся и перепишут жилье на своих детей, то они смогут сэкономить на налоге на наследство. Также распределенное еще при их жизни наследство позволит избежать семейных распрей и конфликтов в будущем. Однако чтобы не оказаться у разбитого корыта, родителям нужно договариваться со своими наследниками о пожизненном праве на подаренное жилье.
Сделать это будет несложно. Нужно либо внести в поземельную книгу (Grundbuch) простое право пользования жилым помещением (Wohnrecht) или право пользования чужим имуществом (Nießbrauch). Если в первом случае (Wohnrecht) осуществлять право пользования жильем может только тот, кто его имеет (подселиться могут спутник жизни или лицо, осуществляющее уход за больным), то во втором случае (Nießbrauch) владельцу правом пользования чужим имуществом практически неограниченно разрешено извлекать из него выгоду. Например, пожилые люди решили переехать в дом престарелых, поэтому это жилье они могут за плату сдать в аренду третьим лицам. В этом случае право пользования жилым помещением (Wohnrecht) утрачивается.
Дорогой подарок
В обычном договоре могут быть прописаны как право пользования жилым помещением, так и право пользования чужим имуществом. В этом случае соблюдать его может только ребенок, получивший дом в подарок, и его наследники. Однако чтобы сохранить это право и в случае продажи недвижимости, его необходимо занести в поземельную книгу в рамках дарения. Тогда покупатель должен будет это право соблюдать.
Что касается сада, гаража, огородных грядок, то здесь даритель должен договориться с тем, кто принимает дом в подарок. Однако все-таки нужно будет учесть несколько особенностей.
Если родители решили сделать подарок только одному ребенку, они не должны оставлять за собой бОльшую часть собственности. В противном случае дарители усилят право притязания обделенных детей на обязательную часть в наследстве (Pflichtteil). Например, в семье Шмидт из Кобленца трое взрослых детей. Анна и Роберт уже давно живут в Берлине, поэтому приезжают к родителям от случая к случаю. Средний же сын Анатолий живет в своем родном городе. Родителей навещает часто, помогает по хозяйству, осуществляет необходимые закупки. На семейном совете пожилые родители решили сделать подарок именно Анатолию, подарив ему свою квартиру, а гараж и прилегающий сад решили оставить за собой.
Тем не менее, по закону, лишенные наследства Анна и Роберт имеют право на обязательную долю в наследстве родителей. И эту ОБЯЗАТЕЛЬНУЮ долю нельзя уменьшить, применив хитрость, например, с помощью дарения третьим лицам. В этой хитрости легко уличить тех, кто оставляет за собой слишком большую долю в собственности на дом. Получается, что дарители практически ничего… не подарили.
Как только дарение оформлено, начинается десятилетний срок. Если даритель по каким-то причинам в это время ушел из жизни, в нашем случае Анна и Роберт могут требовать не только свою обязательную долю в наследстве, но и дополнительную часть от подаренной квартиры. В этом случае к общему наследству приплюсовывается стоимость дарения. В результате, обязательная доля в наследстве увеличивается. Однако следует учесть, что за каждый год, прошедший с момента дарения, из его стоимости вычитается 10%. К примеру, через 7 лет во внимание берется только 30% стоимости дома.
Если же даритель фактически не отдает свою собственность ребенку, оставив себе бОльшую часть, десятилетний срок не наступает. Однако в случае, когда речь идет о праве пользования чужим имуществом (Nießbrauch) возникает другая опасность – характер дарения вообще не распознается. Получается, что дарение в этом случае теряет всякий смысл, как и лишение остальных детей наследства посредством завещания.
Избежать рисков
Чтобы исключить всевозможные неприятные «сюрпризы» при оформлении договора о праве пользования жилым помещением, необходимо обязательно учитывать некоторые особенности.
Рассмотрим другой пример. Илья Кляйн, получивший дом в подарок от родителей, умирает при их жизни. Перед смертью он успел завещать отцу или матери подаренную ими недвижимость. И вот тут – внимание! В этом случае на плечи родителей Ильи ложится все бремя налоговых последствий. Родителям, получившим наследство от детей, предоставляется необлагаемая налогом сумма в размере только 100 тысяч евро. Если, к примеру, семья Кляйн обладает домом стоимостью 250 тысяч, то за оставшиеся 150 тысяч пожилые люди должны будут уплатить налог – шестнадцать с половиной тысяч евро, что составляет 11%.
Также родители рискуют, когда дарят ребенку дом, находящийся в кредите. Если у получателя такого подарка нет возможности платить банку по счетам, то финансовое учреждение, находящееся на первой позиции в поземельной книге, запросто может инициировать принудительную продажу недвижимости с аукциона (Zwangsversteigerung). Тогда же будет аннулировано и зафиксированное в поземельной книге право на пользование жилым помещением.
Мой совет родителям: если вы решились подарить своему ребенку жилье, сделайте это только тогда, когда долгов перед банком уже не будет, а право на пользование жилым помещением (Wohnrecht) в поземельной книге будет записано в первой строке.
Жизненные ситуации бывают разные. Поэтому при желании можно подстраховаться и указать в договоре дарения, что подаренная недвижимость может быть затребована назад (Rückfallklausel). Обычно этот пункт «привязывают» к преждевременной кончине или банкротству ребенка. К слову, сюда же можно отнести и бездетность получившего недвижимость в подарок. Например, родители совершенно не хотят, чтобы их дом «перешел» к овдовевшим зятю или невестке. Не нужно переживать о том, что вас могут обвинить в скупости или еще в каких-либо грехах. Пункт о возвращении имущества хорош еще и тем, что в случае преждевременной смерти ребенка, родители не будут платить налог на вернувшееся наследство.
Все по плану
Уверена, что прочитав следующую фразу, читатели покрутят у виска. Тем не менее, дарение недвижимости лучше всего… спланировать. Причем, спланировать так, чтобы даритель, независимо от права на пользование жилым помещением, оставался в живых еще ближайшие десять лет. Да-да. Именно такая причина кроется в особенностях налогового права: каждые десять лет необлагаемая налогом сумма на дарение (Freibetrag) в размере четырехсот тысяч полагается детям, получившим недвижимость в дар.
Получается, что в первые десять лет детям можно подарить дом, законно избежав уплаты налога. Остальное же имущество можно подарить в следующее десятилетие.
Надо отметить, что дарение недвижимости для пожилых людей является большим подспорьем, когда уже уход за домом становится непосильной ношей.
По счетам
Владелец права на пользование жилым помещением должен сам нести эксплуатационные расходы. Даже если в договоре эти пункты не прописаны. Другими словами, расчеты за воду, электричество, отопление, вывоз мусора, газ и т.д. оплачивает владелец. Но нужно учесть, что поземельный налог (Grundsteuer) или страховка на дом в этот перечень не входят.
