Федеральная судебная палата укрепила права арендатора
Недавнее решение высшей судебной инстанции ФРГ ограничило возможности домовладельцев (Vermieter), которые избавляются от нанимателей жилья, ссылаясь на параграф о «личном использовании жилых помещений (Eigenbedarf)».
Прежде всего, надо разобраться с тем, какие права домовладельца скрываются за юридическим термином Eigenbedarf и какие веские основания могут послужить поводом к расторжению договора аренды жилья со стороны арендодателя (Eigenbedarfskuendigung).
Ради кого может быть расторгнут договор аренды
Ссылаясь на действующее законодательство (§ 573 BGB), эксперты Союза защиты квартиросъемщиков (Mieterbund) подчеркивают, что домовладелец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды жилья только в том случае, если на это имеются веские, читай, «законные» причины (§ 574 Abs. 1 BGB: «Der Vermieter kann nur kuendigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhaeltnisses hat»), а именно: если он сам или проживающая в его домашнем хозяйстве (Haushalt) персона, например, ухаживающий за ним человек (Pflegekraft), а также его ближайшие родственники (Familienangehoerige) должны поселиться на освободившейся жилой площади. К таким родственникам согласно порталу deutschesmietrecht.de относятся: родители домовладельца, бабушки и дедушки, дети (в том числе усыновлённые и удочерённые), родные сёстры и братья, племянницы и племянники, супруги (также и разведённые), супруги в гражданском браке (eingetragene Lebenspartnern), внуки, тёща с тестем и свекровь со свёкром, если домовладелец не находится в разводе с супругой (супругом).
Попутно надо непременно заметить, что расторжение договора аренды в пользу родственников первой степени родства (родители, дети, супруги, родные сёстры и братья), как правило, проходит безболезненно. Что же касается прочих, перечисленных выше родственников, которых эксперты Mieterbund‘а называют entferntere Familienangehoerige (дальние родственники), то в этом случае у домовладельца могут появиться проблемы. И более того, даже расторжение договора аренды ради собственного ребёнка, подчёркивается на портале Союза защиты квартиросъемщиков, должно быть обосновано. В качества примера приводится следующая версия: «арендодатель хочет предоставить квартиру своей дочери (своему сыну), поскольку в противном случае отпрыск домовладельца угрожает отделиться от родительского дома».
Проблемы, впрочем, могут возникнуть даже когда домовладелец расторгает договор аренды ради себя самого. Например, в случае, если в том же принадлежащем ему доме имеются другие равнозначные и пустые квартиры, куда он может въехать без расторжения договорных отношений. Продолжая настаивать на расторжении договора, такой арендодатель загоняет себя в юридический тупик, классифицируемый как «rechtsmißbraeuchlicher Eigenbedarf (злоупотребление правом на личное использование жилья)». В ту же категорию злоупотреблений попадает и так называемый «ueberhoehter (чрезмерный) Eigenbedarf», имеющий место в том случае, если домовладелец, семья которого состоит всего из 2-х человек, пытается расторгнуть договор аренды на 7-комнатную квартиру площадью 250 кв. метров (описан на портале mieterbund.de).
Необоснованным считается также расторжение аренды в случае «befristeter (ограниченный) Eigenbedarf», когда домовладелец лишь изредка ночует в освободившейся квартире или использует её в качестве собственного жилья лишь в течение нескольких месяцев. И тем более неприемлемым является расторжение договора на основании «намеренной имитации необходимости (Zweckverfehlung)». В качестве примера Mieterbund освещает такую историю: домовладелец расторгает договор аренды на квартиру, расположенную на 6-м этаже дома без лифта в пользу своей 80-летней матери-инвалида, страдающей серьёзными повреждениями ног (Gehbehinderte). Разумеется, что такая квартира ей просто не может подойти.
И наконец, уведомление о расторжении договора должно быть оформлено в письменном виде (Kuendigungsschreiben) с непременным указанием того, кто именно претендует на жилую площадь и на каких основаниях.
Поскольку самым простым, а потому и самым распространённым согласно статистике основанием для расторжения договора аренды жилья является ссылка арендодателя на Eigenbedarf, чьи контуры, кстати сказать, весьма расплывчато обозначены в Гражданском кодексе Германии, число судебных тяжб по этому поводу нарастает день ото дня. Так что, недавние решения Федеральной судебной палаты в Карлсруэ (Az. VIII ZR 45/16 от 29.03.2017 и Az. VIII ZR 270/15 от 15.03.2017), рассмотревшей конкретные случаи, как нельзя кстати обозначили границы применения правового инструмента под названием Eigenbedarf.
Случай первый: 4-комнатная квартира в Кобленце
Заключённый в 2008-м году договор аренды на 4-комнатную квартиру (500 евро в месяц) был расторгнут домовладельцем в одностороннем порядке несколько лет спустя в пользу Hausmeister‘а (завхоз, дворник, сторож). Когда же арендатор, пытавшийся сопротивляться принятому хозяином дома решению, был все-таки насильно выселен на основании судебного иска о выселении (Raeumungsklage), в означенную квартиру въехал не Hausmeister, а совершенно посторонняя семья, не имеющая никакого отношения к деятельности завхоза.
Узнав об этом, бывший жилец подал жалобу на домовладельца, обвинив его в «намеренной имитации права на личное использование жилья (Vortaeuschen von Eigenbedarf )» и потребовал возмещения нанесённого ущерба (Schadenersatz) в размере 25.800 евро (стоимость переезда плюс более высокая арендная плата новой квартиры). Вызванный в суд хозяин дома, однако, заявил, что планируемое заселение Hausmeister‘а было сорвано последним накануне его переезда, поскольку расположенная на 3-ем этаже квартира не подходила ему по состоянию здоровья (Kniebeschwerden – проблемы с коленом). И потому домовладелец вынужден был искать новых жильцов.
Заслушав показания истца (выселенный жилец) и ответчика (арендодатель), суд первой инстанции (Landgericht Koblenz) отклонил жалобу арендатора, посчитав объяснение домовладельца убедительным.
А вот для Федеральной судебной палаты в Карлсруэ доводы хозяина дома оказались «неправдоподобными и неприемлемыми (nicht plausibel und kaum nachvollziehbar)», что чёрным по белому зафиксировано в решении суда. Если домовладелец не может убедительно объяснить, почему послужившая причиной расторжения договора аренды ссылка на Eigenbedarf сразу же после выселения жильца потеряла свою актуальность, то в подобных случаях можно говорить о «намеренной имитации права на личное использование жилья (Vortaeuschen von Eigenbedarf )» и «противоречащем закону расторжении договора аренды (unberechtigten Kuendigung)», а потому, – подчёркивает газета Sueddeutsche Zeitung, – домовладелец в такой ситуации обязан возместить выселенному насильно жильцу нанесённый ущерб.
Случай второй: квартира в Берлине
Владелица одного из берлинских домов расторгла в одностороннем порядке договор аренды с жильцом, прожившем в её квартире более 40 лет, только потому, что её мужу понадобилось бюро для архивирования документов собственной консалтинговой фирмы, а потому формальной причиной расторжения договора стала ссылка на Eigenbedarf. И хотя рассматривавший этот случай берлинский суд признал повод к выселению жильца правомерным, арендатор смог остаться в квартире только благодаря введенному недавно в действие в Берлине «Закону о защите жилья (Schutzgesetzes fuer Wohnraum)».
Однако последний на этом не успокоился и обратился в Карлсруэ. Федеральная судебная палата признала решение берлинских судей неправомочным, подчеркнув, что муж домовладелицы вполне может организовать свой деловой архив на другой площади, даже если она значительно удалена от означенного здания.
Оба этих случая подробно описаны в судебном решении Федеральной палаты для того, чтобы суды низших инстанций рассматривали их отныне в качестве директивы (konkrete Leitlinien) или руководства при принятии решений. Кроме того, судьи высшей инстанции особо указали на то, что суды в будущем в каждом конкретном случае должны тщательно анализировать: настолько ли действительно вески интересы домовладельца при расторжении договора аренды со ссылкой на Eigenbedarf, что они могут оправдать насильное выселение арендатора.
Случай третий: квартира в городе Sinzheim
Здесь речь идёт об арендаторах, имеющих право на особую защиту их интересов (besonders schutzwuerdigen Mietern), к которым в первую очередь относятся старые и больные люди.
В конкретном случае рассматривался иск пожилой пары (ему – 87 лет, ей – 78 лет), получившей уведомление о расторжении договора аренды в пользу домовладельца, проживающего в том же здании, – молодой семьи с двумя детьми (Eigenbedarf), которая, выселив обосновавшихся на первом этаже стариков, хотела за счёт этого расширить свою жилую площадь.
Федеральная судебная палата в Карлсруэ признала решение ставшего на сторону домовладельца Земельного суда Baden-Baden скоропалительным и, ссылаясь на § 574 BGB (юристы называют его «социальной оговоркой, или (Sozailklausel»), классифицировала ситуацию как особый случай (eine Haerte). Несмотря на приоритет интересов домовладельца, страдающего деменцией 87-летнего старика нельзя принудить к выселению (kein Wohnungswechsel mehr zumuten), потому что смена привычной обстановки непременно приведёт к ухудшению состояния его здоровья, и тогда переезд в дом престарелых (Altersheim) станет неизбежным. В этом случае ещё вполне бодрая 78-летняя женщина будет поставлена перед выбором: либо отправиться в дом престарелых вместе с мужем, либо расстаться с ним, сняв другую квартиру.
Учитывая эти обстоятельства, судья BGH Карин Мильгер (Karin Milger) раскритиковала решение суда низшей инстанции, который, не удосужившись выехать на место (Ortstermin), вынес решение в пользу хозяина дома. В процессе разбирательства не было проверено, действительно ли молодая семья с двумя детьми проживает в катастрофической тесноте или речь идёт лишь о дополнительном комфорте. Короче говоря, высшая судебная инстанция ФРГ потребовала от суда в Баден-Бадене пересмотреть дело, тщательно проанализировав ситуацию. Так что до момента принятия нового решения старикам разрешено оставаться в квартире.
Союз защиты квартиросъемщиков приветствовал решение BGH и потребовал внести в «Арендное право (Mietrecht)» соответствующие поправки, которые должны учитывать состояние здоровья арендатора жилья. «В конце концов, закон в особых случаях должен ставить физическое состояние человека выше права домовладельца на комфортные условия проживания», – резюмировал своё требование директор Mieterbund‘а Лукас Зибенкоттен (Lukas Siebenkotten).
