Что должен знать квартиросъёмщик в связи с новыми поправками к «Закону об аренде».
C 1 мая 2013 года вступили в силу новые поправки к «Закону об аренде». Рассмотрим основные нововведения.
1. Модернизация /снижение арендной платы: В случае проведения владельцем помещения энергосберегающей модернизации арендатор не может в течение первых трех месяцев требовать уменьшения арендной платы. Арендатор будет теперь вынужден продолжать платить полную арендную плату, несмотря на шум, грязь, строительные леса и т.д. Для всех других мероприятий по модернизации, ремонту и техническому обслуживанию объекта сокращение арендой платы, однако, все еще возможно.
2. Модернизация / повышение арендной платы: Только мероприятия, которые на самом деле помогают снизить количество энергии необходимой для обогрева объекта, и в конечном итоге уменьшающие расходы на отопление, оправдывают повышение арендной платы. Арендодатель имеет право, в случае проведения такой модернизации, как и раньше на 11% стоимости работ увеличивать годовую арендную плату.
3. Фиксированные значения: При оповещении арендатора о проведении мер по модернизации объекта, арендодатель не обязан предоставлять ему подробную информацию о возможных вариантах сокращения расходов на отопление. Арендодателю достаточно будет сослаться на признанные стандартом фиксированные значения улучшения энергосберегаемости объекта.
4. Терпимость: Теперь жильцы будут вынуждены терпеть запланированные мероприятия по энергосберегающей модернизации. Только в крайнем случае, если они смогут доказать, что проведение данных мероприятий несёт для них особо тяжкие последствия, они могут рассчитывать на возможность запрета проведения мероприятий по модернизации. В этом случае необходимый выбор будет делаться между интересами арендатора с одной стороны, и интересами арендодателя, а теперь дополнительно и интересами повышения энергоэффективности, и защиты климата с другой стороны.
5. Сроки: Появился новый срок. Теперь арендатор обязан будет в течение одного месяца со дня получения уведомления о проведении энергосберегающей модернизации, заявить о существовании причин, мешающих их проведению.
6. Повышение арендной платы, как аргумент против проведения энергосберегающей модернизации: Теперь арендатор не сможет аргументировать приостановление проведения энергосберегающей модернизации, отсутствием возможности платить повышенную арендную плату. Финансовые трудности будут рассматриваться только в связи с повышением самой аренды, а не в связи с необходимостью терпеть запланированные мероприятия по энергосберегающей модернизации.
7. Contracting: Переход от традиционного энергоснабжение за счет арендодателя на снабжение теплом третьей стороной (поставщиком тепла) будет сначала регулироваться законом. Теперь определено, что стоимость теплоснабжения не должна превышать текущие эксплуатационные расходы на отопление и горячую воду.
8. Размер арендной платы: Для определения размера местной арендной платы кроме размера, состояния и расположения квартиры теперь будут иметь огромное значение так же энергетические характеристики объекта. Таким образом, энергосбережение получило определённую правовую основу.
9. Предел повышения арендной платы (Kappungsgrenze): в городах или районах с нехваткой жилья, или даже с дефицитом жилья, так называемый предел повышения арендной платы, уменьшен с 20 процентов до 15 процентов. Это означает, что арендодатель для достижения установленного размера местной арендной платы может увеличить в течение 3 лет арендную плату только на 15 %. Список городов, попадающих под данное изменение, предварительно определяется правительствами земель. На сегодняшний день данное регулирование планируется только в Берлине и Мюнхене.
10. Немедленное расторжение договора: арендодатель может теперь без предупреждения расторгнуть договор аренды не только, если арендатор не платит арендную плату. Расторжение договора в настоящее время также возможно, если арендатор вовремя не заплатил залоговую сумму, или не платит согласованные части залога.
11. Принудительное выселение при помощи ускоренного решения суда: Если между арендатором и арендодателем идёт процесс выселения из–за неуплаты аренды, задолженности по арендной плате, либо снижения арендной платы, суд может обязать арендатора внести залог для обеспечения безопасности арендных платежей, до окончания судебного разбирательства. В случае если арендатор не платит или не реагирует на это судебное требование, суд может вынести решение об освобождении квартиры при помощи судебного решения.
12. Освобождение квартиры по-берлински: судебный пристав, получив в исполнение соответствующее заявление арендодателя об исполнении решения суда, должен обеспечить только возвращение квартиры и доступ туда заявителя. Он больше не должен беспокоиться о вывозе вещей арендатора.
Эксперты в области арендного права не однозначно оценивают принятые поправки, но они бесспорно должны, по мнению законодателя, обеспечить необходимые мероприятия со стороны владельцев недвижимости по охране окружающей среды.
