В последние время цены на жилье в Германии растут быстрее арендных ставок, что ведёт, естественно, к снижению ликвидности недвижимости от сдачи в аренду. Такая тенденция прослеживается по всему миру, всем крупным городам Европы и свойственна как рынку новой недвижимости, так и рынку вторичного жилья.
Как поступить тем, кто, владея большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в недвижимость и сделать свои инвестиции более доходными? Одним из вариантов является инвестирование в проекты, суть которых заключается в приобретении недорогого жилья, его ремонте и продаже. Такие проекты могут принести несравненно большую прибыль на вложенный капитал, чем просто покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Еще один огромный плюс таких проектов – это короткий срок инвестирования, от одного до полутора лет с момента приобретения недвижимости. Открытым остаётся вопрос, где приобрести такую «недорогую недвижимость», особенно сейчас, когда спрос на неё значительно вырос.
Одной из возможностей покупки приобретения очень недорогого жилья являются судебные аукционы. Глобальный экономический кризис привел к резкому увеличению количества банкротств как юридических, так и физических лиц. Зачастую единственным способом для кредиторов вернуть свои деньги является обращение в суд и, соответственно, принудительная продажа недвижимости банкрота через судебный аукцион. Чаще всего речь идет о заложенных в кредитных институтах объектах недвижимости, кредиты за которые банки пытаются хотя бы частично вернуть, реализуя объекты недвижимости, в том числе выставляя их на судебных аукционах. Таким образом, финансовая катастрофа для одних, вынуждающая их расстаться с недвижимостью, даёт возможность другим относительно дешево приобрести объекты недвижимости. Эта форма продажи недвижимости до недавнего времени не являлась значительным фактором рынка недвижимости и не пользовалась большой популярностью. Сейчас же банки и аукционные компании, публикуя объявления в газетах и интернете, рекламируют судебные аукционы как инструмент приобретения недорогой недвижимости.
Судебные аукционы представляют собой официальное судебное заседание, которое проводится в соответствии с законодательством Германии. Принимать в нём участие на одинаковых правах могут как физические, так и юридические лица, как граждане страны, так и иностранцы, как резиденты, так и нерезиденты Германии.
На заседаниях обязательно присутствуют судья, его помощник, представитель кредитора, который выставил объект на открытую продажу, ну и, конечно же, желающие приобрести этот объект с торгов.
До начала торгов каждый потенциальный покупатель должен либо перевести на счёт суда сумму, составляющую 10% от стартовой цены объекта, либо должен иметь банковский чек на данную сумму. Собственником объекта недвижимости становится тот, кто предложил за него самую высокую цену. Право собственности переходит новому владельцу сразу после подтверждения судом наибольшей ставки и окончания торгов. Остаточная стоимость объекта недвижимости вносится, согласно судебному решению, в течение двух-трёх месяцев со дня окончания аукциона.
При этом нельзя не отметить, что цены на объекты, установленные обязательной судебной экспертизой, действительно иногда впечатляют своей дешевизной, так как зачастую с начала они значительно ниже рыночных. В действительности же объекты недвижимости иногда продаются с аукционов значительно дороже не только установленной экспертами, но и реальной рыночной стоимости.
Таким образом, не далеко от истины будет утверждение, что в судебных торгах есть что-то от лотереи. В них явно присутствуют элементы риска, азарта и, конечно же, везения. И всё же, судебные аукционы, разумеется, остаются отличным шансом при хорошем раскладе недорого приобрести объект недвижимости.
Поэтому к торгам, прежде всего, необходимо основательно подготовиться, так как на аукционе у вас не будет времени на обдумывание и принятие взвешенного решения.
Следовательно, ещё до участия в торгах необходимо собрать всю необходимую информацию не только о порядке предстоящего судебного аукциона, но и о самом объекте, что зачастую бывает достаточно сложно. В любом случае, в первую очередь необходимо внимательно прочитать экспертное заключение с оценкой объекта недвижимости. Его можно получить в суде или у кредитора. Экспертные заключения, иногда не полностью, публикуются так же в интернете на судебном сайте.
Необходимо обратить особое внимание на то, имел ли эксперт возможность при проведении экспертизы осмотреть помещение изнутри. С одной стороны, эта информация поможет избежать дополнительных расходов, с другой – оценить размеры необходимых инвестиций. Далее, чтобы составить собственное мнение, желательно всё-таки самостоятельно осмотреть желаемый объект, даже если это ограничится внешним осмотром здания. Если же предоставляется возможность осмотреть объект изнутри, что случается довольно редко, не лишним было бы взять с собой специалиста по строительству.
Необходимо так же отметить, что объекты недвижимости, выставленные на принудительный аукцион, в редких случаях могут быть приобретены прямо у их владельца. В общем, приобретение недвижимости на судебных аукционах может быть очень выгодным, но зависит от множества факторов. Чтобы обеспечить успех, без специалистов не обойтись. Но решать все-таки инвестору, при большом риске и выгода немалая.
Мария Гамзе, адвокат
