Недвижимость, выставленная в Германии на продажу с аукциона (так называемые Zwangsversteigerungen) – это не плохой шанс приобрести дом, квартиру или коммерческий объект по цене намного – на 30%, а то и на 50% – ниже рыночной, что является, конечно, чрезвычайно привлекательным приобретением для покупателя. Основной причиной появления недвижимости на аукционе является неплатежеспособность ее владельца и, как следствие, его неспособность погасить долги, либо выплатить кредит, взятый под залог недвижимости.
Рассмотрим порядок участия в судебном аукционе. Прежде всего, необходимо собрать необходимую информацию как о днях проведения аукционов, порядке приобретения недвижимости, так и о самом продаваемом объекте недвижимости. Дни проведения аукционов заранее объявляются местными административным судами и публикуются в специальных рубриках газет в специализированных календарях, а также и в интернете на сайте www.zvg-portal.de.
Необходимо, однако, учитывать то, что суд в любой момент по какой-либо уважительной причине может снять торги или перенести их на более поздний срок. С имеющейся документацией и экспертной оценкой рыночной стоимости объекта также можно ознакомиться в суде, в котором будет проводиться аукцион. Оценочный акт проводится по поручению суда и предоставляется бесплатно. В этом акте задокументированы все основные особенности продаваемой недвижимости.
Очень важно внимательно прочесть и понять оценочный акт, так как в нем отражены все преимущества и недостатки выставленного на продажу объекта, ведь при продаже с судебного аукциона покупателю не предоставляется никаких гарантий.
Объект покупается в том виде, в котором он выставлен на продажу. Поэтому во избежание финансового риска необходимо, по возможности, договориться с заинтересованными сторонами, и посетить объект изнутри, определить его состояние на месте. В большинстве случаев это невозможно, но, все равно, можно посетить объект будущих торгов и хотя бы снаружи определить его состояние.
Далее для участия в торгах потенциальный покупатель должен перевести денежную сумму в размере 10% от оценочной стоимости объекта на расчетный счет суда, в котором назначены торги. В случае приобретения недвижимости эта сумма будет засчитана в конечную стоимость объекта. В случае проигрыша, деньги в полном объеме возвращаются на счет владельца.
На аукционе имеют право участвовать лица в возрасте от 18 лет. Для участия в аукционе от имени частного лица необходима нотариально заверенная доверенность, Представителю юридического лица – выписка из торгово-промышленного реестра.
На первом судебном аукционе должно быть предложено, по меньшей мере, от 50% до 70% оценочной стоимости объекта. В случае, если граница в размере 70% не будет достигнута, представители кредиторов имеют право не дать согласие на продажу объекта, и он не будет продан. Во время повторного заседания у них нет такого права, и, следовательно, объект может быть продан без процентуальных ограничений оценочной стоимости. Таким образом, есть шанс очень выгодно приобрести недвижимость, что еще обусловлено тем, что покупка объекта в рамках судебного аукциона дешевле, чем обычная покупка недвижимости. Налог на приобретение недвижимости на сегодняшний день составляет 3,5% от цены объекта (в Берлине налог составляет 4,5%). Занесение имени нового владельца в земельную книгу составит 0,28% от цены объекта, а аукционный сбор 0,43% от цены объекта.
Со дня аукциона до полной выплаты стоимости объекта взимается ежедневная процентная ставка в размере 0,09% от стоимости объекта. Оплата должна быть произведена в течение 56 дней. До истечения этого срока покупатель обязан выплатить полную стоимость приобретенного им объекта. При этом необходимо учитывать, что приобретение недвижимости в рамках продажи на судебном аукционе является официальным процессом, который осуществляется в суде. Покупатель находится под абсолютной правовой защитой и становится владельцем объекта уже с момента успешного окончания торгов.
