Нотариус при покупке участка, квартиры или дома необходим по закону. Покупка участка, квартиры или дома, совершенная без участия нотариуса, считается недействительной. Нотариус необходим и тогда, когда оформляется долгосрочная аренда на землю под будущий дом. Это требование закона существует исключительно для защиты интересов договаривающихся сторон, а вовсе не для того, чтобы осложнить им жизнь и заставить потратить дополнительное время и дополнительные деньги.
Нотариус, как независимый консультант
Нотариус выполняет роль независимого консультанта, призванного контролировать качество договора. Сделки с недвижимостью – самые крупные сделки в частной жизни. Обычно это суммы, потеря которых рушит финансовое благополучие семьи на многие годы. Поэтому так важно, чтобы пункты договора превращали сделку в области недвижимости в честный и равноправный договор.
Ни покупатель, ни продавец не являются специалистами в области закона и не могут самостоятельно оценить достоинства и недостатки заключаемого ими договора. Роль независимого и квалифицированного третьего лица и выполняет, согласно закону, нотариус.
Ответственность нотариуса
Обязанность нотариуса — предупредить обе договаривающиеся стороны о тех сложностях, потерях и рисках, которые, возможно, несет для них (или для одной из сторон) данный договор. Нотариус несет полную юридическую ответственность за соответствие договора действующему законодательству.
Это не означает, что в нотариальном договоре не может найтись места каким-то нестандартным пунктам, которые захотят, по обоюдному согласию, включить туда участники сделки. Внести свои личные поправки в стандартный текст договора, конечно, можно. Но нотариус вас предупредит, какие из этих поправок соответствуют закону, а какие не будут признаны судом действительными в случае судебного разбирательства. Дальше – ваше дело. Хотите — оставляйте в тексте «вольные» поправки, хотите – нет. Предупреждение вы услышали, и в этом расписались.
Нотариус в процессе заключения договора играет по отношению к участникам сделки нейтральную роль. Он только предупреждает о тех или иных обстоятельствах и разъясняет те или иные проблемные «зоны», но нотариус не имеет права влиять на решение свободно договаривающихся сторон, выдвигая доводы в пользу одного из решений. Если бы нотариус это делал, он превратился бы из нейтрального лица в участника сделки, а это абсолютно недопустимо с точки зрения закона.
Предупреждение о рисках
Конечно, нотариусы, как и все люди на свете, бывают разные. Одни подробно разъясняют пункты договора и предупреждают о той или иной ответственности или рисках, другие делают все это бегло. Между тем существующие риски, как правило, могут быть ослаблены или и вовсе предупреждены. Для этого существует давно и хорошо отработанная на практике систем взаимных соглашений, обеспечивающая блокирование недобросовестных действий любой из договаривающихся сторон. Есть гарантии, которые вполне могут превратить договор в безопасное плавание.
Когда действия сторон после подписания договора совершаются в правильной и разумной последовательности, вероятность «прокола» резко снижается. Правильная схема действий сама по себе выступает в роли гарантии. Добросовестный нотариус расскажет об этих гарантиях подробно, не очень добросовестный – бегло, не заостряя на них внимание. Предупредят о рисках нотариусы, правда, в любом случае. Это обязанность нотариуса — Aufklaerungspflicht. Но характер объяснения, степень его подробности порой играют все-таки очень важную роль.
Дело в том, что в Германии прямой подвох со стороны нотариуса практически исключен. Взяток он не берет и в каком-либо сговоре участвовать не будет. Нотариусы традиционно относятся к числу самых высокооплачиваемых из «свободных профессий» в Германии, и рисковать своим положением немецкий нотариус не будет. Но вот если нотариус небрежно объясняет, какие именно обоснованные сомнения вызывает у него данный договор, дело другое.
Небрежное объяснение не способно насторожить покупателя, который вполне может пропустить такое объяснение мимо ушей. Именно на этом иногда играют недобросовестные продавцы. Они знают, какие нотариусы отличаются стремлением побыстрее закончить свои объяснения, и намеренно предлагают именно такого нотариуса ничего не подозревающему покупателю. Если даже и будут озвучены те пункты, которые могут вызвать в будущем убытки покупателя, есть немалая вероятность того, что «убаюканный» обещаниями ловкого продавца покупатель пропустит эти объяснения мимо ушей.
Правда, это невозможно устроить, если покупатель недоверчив и дотошен, так что лучше всего выбирать нотариуса вместе. Это так же невозможно устроить, если участок или дом являются частью проекта какой-нибудь крупной фирмы. В этом случае нотариус является лицом, выбираемым фирмой. Это нотариус, который постоянно оформляет договора этой фирмы, так называемый центральный нотариус. В любом случае нотариальный договор надо посмотреть до того, как стороны будут приглашены на его подписание. Тогда будут и время, и возможность детально разобраться с теми пунктами договора, которые вызвали у вас желание прояснить их. Не жалейте на это время нотариуса: оно уже оплачено общей платой за составление проекта нотариального договора.
Слушайте внимательно!
А между тем любые предупреждения нотариуса следует перед подписанием договора слушать очень внимательно. Очень важную роль играет предупреждение нотариуса, если, например, в поземельной книге содержатся претензии третьих лиц к покупаемому участку. Нотариус обязан, согласно закону, предупредить участников сделки о возможных убытках, если эти убытки прямо связаны с известными нотариусу обстоятельствами. Но полную материальную ответственность за качество договора нотариусы несут в любом случае, независимо от того, сколько времени они потратили на объяснения в процессе сделки.
В случае если покупатель или продавец понесут убытки в результате действий (или бездействия) нотариуса, нотариус обязан возместить эти убытки целиком и полностью, по решению суда. Точнее, убытки на самом деле будет возмещать страховая компания, в которой в обязательном по закону порядке застрахована юридическая ответственность нотариуса. Вам все вернут.
Так что деньги, потраченные на оформление нотариального договора, по сути, ваш страховой взнос. Вы страхуетесь здесь от убытков, точно так же, как страхуете от пожара свой дом. Срок давности претензий, которые можно выставить к нотариусу, огромен. Он равен, согласно закону, тридцати годам с момента заключения нотариального договора. Этого вполне достаточно.
Кто платит за услуги нотариуса
Услуги нотариуса обычно оплачивает покупатель, хотя, в принципе, это не является строгим правилом. Расходы на нотариальную пошлину покупатель и продавец могут, если они об этом добровольно договорятся, разделить пополам. Это обычно один – два процента от указанной в нотариальном договоре цены объекта. При этом сам факт обращения к нотариусу уже обязывает тех, кто обратился, оплатить нотариальные услуги, независимо от того, будет заключен нотариальный договор или нет.
Дело в том, что с момента обращения нотариус начинает готовить договор, опираясь на предоставленные ему документы. Так как нотариус в любом случае выполнит свою работу, то есть подготовит договор, отказ от заключения сделки одной или обеими ее сторонами, никак не влияет на обязанность оплатить работу нотариуса.
Другое дело, что сумма оплаты подготовки договора, конечно, заметно меньше той суммы, которую надо платить при заключении договора. Но платить все равно нужно. Конечно, платит обычно та сторона, которая отказалась от сделки. Если же от сделки отказались обе стороны одновременно, расходы, естественно, делятся поровну.
Цену нотариус не определяет
Цена – фактор, который находится вне зоны действий полномочий нотариуса. Никаких советов по поводу того, насколько выгодна или невыгодна предложенная цена покупателю или продавцу участка, нотариус не имеет права давать. Это было бы вмешательством в добровольную деятельность покупателя и продавца. Нотариус не может возражать против указанной цены даже в тех случаях, когда цена явно занижена. Это бывает, если покупатель и продавец сознательно вносят в договор заниженную цену с целью снизить поземельный налог.
Размер поземельного налога прямо зависит от цены участка, поэтому желание занизить официальную цену возникает не так уж редко. Но если на фиктивность указанной цены обратит внимание финансовое ведомство или другие государственные органы, сделка будет по суду признана недействительной. В этом случае нотариус не несет никакой материальной ответственности перед договорившимися сторонами. Они знали, что делали и сделали свой выбор добровольно.
В стандартном тексте нотариального договора есть указание, что договаривающиеся стороны не заключали вне нотариального договора побочных соглашений и ими указана реальная цена участка. Пункт об отсутствии побочных соглашений требует, чтобы все существующие договоренности без исключения были отражены в нотариальных документах.
Так что, если побочные соглашения, заключенные помимо нотариуса, потом кем-то из участников сделки будут нарушены, суд может отказаться принять подобного рода претензии к рассмотрению, так как побочные соглашения не должны были иметь место. Под указанием об отсутствии побочных соглашений покупатель и продавец ставят, между прочим, свои подписи, и факт этих подписей, в случае разбирательства, оспорить невозможно.
Соглашение о праве собственности
Роль нотариуса, как нейтрального третьего лица, которому доверяют обе договаривающиеся стороны, очень важна и при любых дополнительных договоренностях, необходимость которых порой диктует сама жизнь. Помимо договора (Kaufvertrag) нотариус оформляет и еще один документ — Соглашение о передаче права собственности на недвижимость (Auflassung). Это соглашение, необходимое и само по себе, при покупке участка играет особенно важную роль.
Дело в том, что между договором и регистрацией участка на нового владельца в поземельной книге проходит немало времени, порой до нескольких месяцев. Пока этой регистрации в поземельной книге нет, покупатель не становится полноправным владельцем участка, несмотря на существование нотариального договора. Теоретически, если продавец участка за это время найдет покупателя, согласного заплатить за участок более высокую цену, чем вы, он может все переиграть, и оформить нотариальный договор с другим покупателем.
Чтобы защитить себя от такого поворота событий, в нотариальную книгу заносится, по требованию покупателя, „ Предварительная пометка о передаче права собственности» (Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch). Такая пометка надежно защищает добросовестного покупателя от недобросовестного продавца.
Предварительные договоренности
Нотариус нужен и тогда, когда необходимо заключить предварительную договоренность (Vorvertrag) о покупке. Такая необходимость возникает, если покупатель хочет ознакомиться, например, с поземельной книгой или другими документами в официальных инстанциях. Без нотариального удостоверения, что тот, кто хочет ознакомиться с документами, действительно собирается купить участок или дом, нужные документы могут не показать.
Предварительная договоренность нужна и в случае, если покупатель или продавец сомневаются в твердости намерений своего партнера по сделке. В этом случае тот или другой берут на себя материальную ответственность за результат сделки, то есть обязуются ее совершить в определенный срок и платят какую-то сумму в качестве возмещения ущерба противоположной стороне, если откажутся от совершения акта купли-продажи. Нотариус как раз и играет роль третьего лица, гарантирующего исполнение указанных в предварительном соглашении обязательств.
